围剿“二房东”！
这几天房地产市场除了金九银十外 ， 最热门的资讯肯定是房屋租赁市场！据天眼查发布的《房地产行业企业数据报告(2020)》显示 ， 以工商登记为准 ， 目前全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家 ， 占相关企业总量的15% 。 此外 ， 该机构数据显示 ， 全国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常 ， 近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为 。租房市场最近的乱象 ， 现在看 ， 伟哥当年写的几篇文章 ， 都非常靠谱！求求你们了 ， 不要再写《租购同权》了！距离真正的“租售同权”还有多远？too simple , too naïve！最近几个月 ， 最大的问题基本都出现在：“长租公寓”其实 ， 之前住建部已经明确了 ， 这种租赁行为是高风险租赁 。住建部明确发布政策：这一类企业不是“长租公寓”而是加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管！这是历史第一次！
文件的第四条明确：四是防范住房租赁金融风险 。 对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求 。 加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管 。—中国最苦逼的是租房人！—伟哥的建议是：所有人尽量存钱 ， 买套房 。 为了避免被房东动不动涨价 ， 在市场波动期买房 。1 为什么中国人不爱租房？答案很简单 ， 因为房价长周期内一直在涨 ， 很多人计算过租售比 ， 这数据从任何方面看都是邪乎的高 。对于一个普通年轻人来说 ， 租赁需求受到房价持续上涨会有两个影响：不敢长期租、不敢奢侈租 。 因为要存钱买房 。 租赁的原因肯定是为了未来赚钱买房 。因为要买房 ， 所以租赁客户中高端租赁非常小众 ， 99%的租客住房的投入不会超过收入的30% ， 而买房的客户甚至愿意用超过60%的收入支付月供（感性数据未核实）这导致所谓的高端租赁只能是高端群租房 。 没有高端住房客户 ， 就不可能带来租赁市场的稳定发展 。2 在中国目前租赁企业靠什么赚钱？以北京为例 ， 一套正常租赁的600万总价的五环到六环的100平米小三居 ， 租金价格在8000左右 ， 剔除其中的取暖物业等管理成本 ， 收益租金一年在10万以内 ， 也就是需要60年才能回本 。 按照正常民宅装修100平米20-30万计算 ， 装修回本就需要2-3年.如果按照装修使用周期10年计算 ， 对于普通住宅来说 ， 出租甚至连装修回本都很困难 。这种情况下 ， 做租赁的企业靠什么回本？很简单：产权属性改变 ， 用厂房、商业等土地成本低的产权属性换取住宅的租金回报 。客厅住人 ， 从目前的明确法律中 ， 并无客厅住人可以的规定 ， 这变相的其实是改变了房屋的设计与结构 。所以到目前为止 ， 能够赚钱的企业租赁行为全部是违规或者钻法律空子的行为 。长租公寓已不是租赁企业 ， 而是标准的“金融企业” ， 国家政策提倡的是长租公寓 ， 是鼓励业主改造空置的房屋 ， 将过去限制的房源变成租赁市场的增量房源 。 但现在市场议论的长租公寓 ， 其实都只是吃差价的二手房房源 。但实际上 ， 现在的长租公寓已经不是单纯的租赁企业 ， 而是一个个标准的“金融企业” 。 将房主的预期租金 ， 通过平台项目转移到公司名下 ， 实际控制人可以随意动用 ， 这些金融工具带来了巨大的市场风险 。 资金池最大风险是可以掩盖问题 ， 后移投资风险 。大部分长租公寓玩的都是一个以时间为核心要素的期限套利游戏：装修、分租这些其实都只是“资金池”的补充 。对于市场来说 ， 长租公寓企业利用“长收短付”的形式 ， 加快扩张速度 ， 一旦爆仓 ， 就会出现上下游的多重纠纷 。另一方面 ， 当越来越多的资本进入租赁市场 ， 把中低端租赁房源升级成为中高端 ， 这种情况下 ， 对于租赁市场而言 ， 已经失去了梯级消费 ， 进而被推动房租上涨 。对于监管层来说 ， 如果市场上租赁企业规模不大 ， 那么影响的只是一部分中高端租赁市场 ， 但现在粗放的租赁市场 ， 金融化的租金时间差 ， 这些都导致企业跑路的概率越来越大 ， 且租金上涨的预期也越来越大 。长租公寓类的企业 ， 在北京、上海等城市占比市场份额已经超过20% ， 如果计算二房东之类的同样模式交易 ， 当下市场 ， 已经有60%的租赁房源很难见到房主交易 。 这种情况下 ， 租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度 。从趋势看 ， 短期房租肯定会明显降低！在疫情影响下 ， 大部分社会群体收入降低 ， 这种情况下 ， 租金不可能上涨 ， 只有下调！1 随着经济稳定 ， 需求平稳 ， 过去几年的租金价格上涨明显开始放缓 ， 大部分区域甚至出现了租金下调 。 这对于二房东类型的租赁公寓影响非常大 ， 因为锁定了业主转租房源的租金价格 ， 而未来租金平稳的预期下 ， 盈利难度很大 。2 对于当下公寓租赁市场来说 ， 竞争激烈 ， 企业进入的数量非常多 ， 行业除了规模外没有其他竞争壁垒 ， 这种情况下 ， 上市都是为了融资扩大规模 ， 形成规模优势降低运营成本 。3 租赁市场的竞争现在不仅仅是二房东类型的公寓竞争 ， 政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设租赁房源等公寓也逐渐从土地开始变成房源 ， 这些都会影响租赁市场的未来预期 。长租公寓模式 ， 其实对于中介企业来说 ， 就是把原来简单的中介费+差价模式 ， 变成了投资者 。其次 ， 租房不会成为主流消费形态？过去几年各地政策都在努力鼓励租房 ， 包括很多企业在鼓吹租房有利身体健康 ， 但一个不可否认的现实是 ， 倡导租赁的人自己都住着自己买的房子 。从全球看 ， 任何一个通胀国家的租赁行为都不会非常稳定 ， 因为长期租赁带来的是越来越买不起 。1 因为租售比悬殊 ， 所以对于房源拥有方来说 ， 租赁收益不高 ， 选择长期出租的比例不高 ， 而且相比售价的大幅度波动 ， 房租体现的是房屋的居住价值 ， 相比购房可以选择信贷等杠杆 ， 租房者很难承受房租的上涨 ， 所以在市场交易中 ， 房主或者持有转租权的中介在定价和交易合同签署上属于强势地位 。 买卖市场的波动坚持会影响租赁交易的稳定 。2 租赁交易能否稳定？长周期签约 ， 对于当下市场来说 ， 的确可以一定程度保护部分无力购房的租户 ， 但在房价上涨过程中 ， 租户也经常处于选择购房的等待过程中 ， 所以从全球看 ， 除非通货紧缩的国家 ， 比如德国等 ， 否则租赁行为很难长期稳定 。3 租赁备案的比例 ， 从国内看 ， 因为租赁行为是时间行为 ， 不需要过户确权 ， 所以为了避税 ， 除了北京等核心城市外 ， 其他城市基本没有备案 ， 这种情况下 ， 全国到底多少租赁交易 ， 多少租户 ， 均很难有市场数据 。 目前市场上数据均来自中介 ， 而中介的数据存着误导政策与市场的可能性 。4 对企业等二房东交易的问题在市场一线交易中 ， 部分企业大规模出租房源过程中 ， 同时收取代理费和租金差价 。 利用对市场的了解 ， 囤积房源 ， 拉高租金 。 而且客厅住人是否合规 ， 在政策中也为完全明确 。 目前市场上主要的违规行为 ， 比如N+1 ， N+2等行为是否合规 ， 转租的企业或者个人是否有差价的约束 。 这些都没有明确涉及 。 而这些恰恰是影响当下租赁市场的一些主要问题 。最后简单的建议：有能力的、对生活有追求的千万别租房了 。张大伟中原地产首席分析师
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