房地产从支柱变普通行业，万科郁亮这个判断如何理解？
文/《财经国家周刊》采访人员胡雯
“房地产已经成为国民经济中一个普通行业 。 ”
【房地产从支柱变普通行业，万科郁亮这个判断如何理解？】在近日的一次深圳媒体见面会上 ， 万科董事长郁亮向外界抛出了一个判断 。
他调侃说 ， 有人讲万科总在唱衰房地产 ， 早早就说步入了“白银时代” ， 两年前又喊着要“活下去” ， 是不是不看好这个行业 ， 是不是觉得这个行业没机会了？
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“肯定不是的 。 ”郁亮说 ， 我国房地产还有很大发展空间 ， 但是这个空间在质量 ， 而不在数量 。
伴随多年高速发展 ， 大量金融和社会资源涌入地产行业 ， 部分城市和区域的房价连年攀升 ， 商业租金和工业成本抬高 ， 居民消费空间被挤压 ， 对经济和社会发展带来负面影响 。
2016年底 ， 中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的 ， 不是用来炒的” ， 要求地产回归到民生的本源 ， 加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制 ， 既抑制房地产泡沫 ， 又防止大起大落 。
这意味着 ， 中央从国民经济的长远健康发展的角度 ， 从顶层设计的高度 ， 对房地产行业进行了重新的审视和定位 。
这是郁亮对房地产行业判断的重要依据 。 在他看来 ， 房地产行业管理红利的时代已经到来 ， 地产企业要学会像制造企业那样 ， 靠全面竞争力来取胜 。
告别高杠杆
“三道红线”政策的出台 ， 是近期业界最为关心的话题 。
2020年8月20日 ， 住建部及人民银行召开重点房地产企业座谈会 ， 对房企提出“三道红线”的考核标准 ， 分别为“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍” ， 并按照红、橙、黄、绿四档 ， 对企业的有息债务增速进行了限制 。
“看到放出来的这三个财务指标 ， 我就知道是来真的 。 ”一位国内排名前五的开发商财务负责人告诉《财经国家周刊》采访人员 ， 这三条指标的设计非常精妙 ， 穿透式地从表内、表外对房企各个融资渠道进行了“围追堵截” 。
简单来说 ， 就是企业不要想着瞒天过海 ， 在财报上动手脚了 。
尽管多年来 ， 国内地产调控政策频出 ， 但这是国家首次从企业自身出发 ， 直接限制有息债务增长 ， 几乎是按照金融业的思路在加以监管 ， 显示出政府调控的坚定决心 。
“这是从因地施策、因城施策 ， 进一步走向了因企施策 。 ”一位500强地产企业的集团副总裁对《财经国家周刊》采访人员表示 ， 代表着国家对房地产行业 ， 尤其是龙头企业的经营状况和财务风险高度关注 。
“让你好好活着 ， 别出事 。 ”
就在2020年8月 ， 银保监会主席郭树清在《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》一文中明确提出 ， 房地产泡沫已经成为威胁我国金融安全最大的“灰犀牛” 。
“三道红线告诉大家 ， 这个行业不应该占用太多金融资源 ， 但是也留下了发展的空间 。 ”在媒体见面会上 ， 郁亮直言 ， “我的建议 ， 就是大家都健康地活着 。 ”
2021年起 ， “三道红线”政策将在房地产全行业全面实施 ， 单凭融资驱动的外生增长模式难以为继 ， 尤其对于已经触及红线的企业来说 ， 加快销售回款、引入战略投资者、剥离不良资产恐怕是一个现实的选择 。
“管理红利”时代
“（房地产）一度（2003年）被定位为国家的支柱产业 ， 承担了很多重任 ， 现在回归成一个普通行业 。 ”郁亮在近日的发布会上说道 。
十九大报告提出高质量发展的要求 ， 近年来国家不断加大对战略新兴产业、新基建的扶持投入 ， 创新、科技、环保、安全等在中央文件中出现频次增加 ， 而房地产也从传统的总需求刺激工具的功能定位 ， 开始逐步侧重于民生 ， 同时注重防控风险 。
郁亮认为 ， 我国房地产行业大致经历了土地红利、金融红利和管理红利三个时代 。
土地红利时代 ， 开发商赚的是土地的钱 ， 企业谋求的是社会关系；到了金融红利时代 ， 赚的则是加工的钱 ， “盖了房子卖掉 ， 然后买更贵的地 ， 再卖更贵的房子” ， 有些人胆子大、用的杠杆高 ， 发展空间就更大 。
现在 ， 管理红利的时代来临 ， 房地产再加杠杆就危险了 。 这个时代比拼的是全面竞争的能力 ， “要像制造业一样去面对它 。 ”
目前 ， 中国大多数的制造行业已经进入管理红利的时代 。 曾几何时 ， 它们也是低端产品的代名词 ， 但在多年竞争发展中这个现状已经大为改变 ， 制造业的服务和品牌慢慢建立起来 ， 一些企业甚至筹建了自己的研发中心 。
“关键就一条 ， 谁有好产品和好服务 ， 谁就能够有竞争力 。 ”郁亮说 。
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这背后也是人口红利消退带来的买房市场转型 。
统计显示 ， 我国的“刚需人口”（15-64岁）自2013年起已开始出现净减少 ， 出生率也在快速回落 ， 长此以往 ， 未来住宅的自住性需求量增长将面临瓶颈 。
“今天25岁以下的人 ， 比25到30岁之间的少了1.39亿 。 ”郁亮说 。 从数量上来说 ， 或许不再有太多发展 ， 或者说受到制约 ， 但是质量上还有很大的空间 ， 可以得到更多发展 。
目前 ， 大部分老百姓的居住问题得到了很好的解决 ， 但还没有彻底解决 ， 人们的居住水平得到了提高 ， 但这并不代表所有的需求都被满足了 。
郁亮打了个比喻 ， “就像衣橱里有那么多衣服 ， 你还是会觉得缺少一件更合适的 。 ”
赛道选择与平台化建设
从这些大背景往下看 ， 万科近些年的一些转型动作也就很好理解 。
“人们好像更容易忽视‘慢变量’ 。 ”郁亮说 ， 今天气温降个十度 ， 大家反应很大 ， 但是冬天必然到来 ， 四季更替常在 ， 这是自然规律 ， 我们又好像没有太多的感觉 。
“我们（万科）对四时更替 ， 感悟早一点而已 。 ”所以现在对于三道红线、对于管理红利时代的来临 ， 反应并没有那么大 ， 因为早先在做战略规划的时候考虑过了 。 ”
从经济发展规律来看 ， 随着历史的发展 ， 好公司往往会不断衍生出好商机和好产业 。 尤其在中央新提出的“双循环”新发展格局下 ， 全球商业生态都在重塑过程中 ， 拥有巨大客户群体和丰富产业链条的地产公司 ， 完全有可能像华为、平安一样成为平台型公司 ， 孵化出多维度的商业成果 ， 做到既有广度、也有深度 。
房地产这个行业至少有一千年的历史 ， 为什么能够“常做常有”？就是因为 ， 总会根据环境的变化出现新的机会 ， 才能“常做常新” 。
举例来说 ， 比如租赁住宅就是万亿级的市场 。
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过去数十年中 ， 国内市场以开发销售为主 ， 忽略了租赁住房也是解决居住问题的一个重要方式 ， 而早在1998年房改的时候 ， 租购并举的思路就存在 ， 目前看来 ， 租赁市场的春天正在来临 。
再比如 ， 技术发展导致行业的革新变化 ， 例如纯粹的购物中心早已改头换面 ， 现在的商业综合体里可能有跑道、有开心麻花剧场 ， 甚至篮球场和足球场……
虽然每个创新业务都会遭遇各种难题 ， 但基于房地产行业变化的大趋势来看 ， 万科这几年逐步加强在物流、康养、城市更新、长租公寓以及物业等方面的业务布局 ， 也是为了顺应国家政策基调和行业发展方向 。
“已经看到曙光 。 ”郁亮透露说 ， 万科对已选择的赛道比较满意 ， 也刚刚进行了战略检讨和重新修订 ， 明确了每个赛道的竞争目标是什么 ， 以及如何在这个赛道上脱颖而出 。
“首先必须要做正确的事情 ， 如果选择错了赛道 ， 问题也会很大 。 ”郁亮说 ， 企业在战略上的规划、把握和布局能力要很强 。
同时 ， 组织能力也要强大 ， 怎么让最优秀的人员加入你们？如何找到最匹配的人才？如何做到每个环节的精细化经营？毕竟在全面竞争的时代 ， 不允许有短板 ， 每个方面都不容有失 。
“物业一定会上市 ， 时间还没想好 ， 能够上市的业务都要上市 ， 去接受市场的考验 。 ”郁亮说 ， 今后万科要在房地产的相关赛道上 ， 沿着城乡建设与生活服务商的定位“一根筋”走到底 。
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