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行业|原创【行业一线】代建行业万亿“蓝海”，雅居乐房管会是下一个铁狮门吗？

_本文原题为 【行业一线】代建行业万亿“蓝海” ， 雅居乐房管会是下一个铁狮门吗？
行业|原创【行业一线】代建行业万亿“蓝海”，雅居乐房管会是下一个铁狮门吗？
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自8月中旬 ， 内地市场传出监管部门对房企有息债务规模设置“三道红线”后 ， 有研究院监测 ， 近40家典型房企融资规模连续两月震荡下滑 ， 效果立竿见影 。 龙头房企万科的董事会主席郁亮出席某场活动的时候表示 ， 房企从2002年前的土地红利 ， 到之后的金融红利 ， 已经迈进管理红利的时代 。 房地产行业正迎来新一轮的挑战 ， 未来 ， 做好“瘦身”工作 ， 利用先进的管理经验和优势 ， 探索“轻盈”发展模式 ， 成为房企转型升级的必然之选 ， 在此背景下 ， 房地产的代建领域逐渐受到市场关注 。
何为代建？国内代建行业发展现状及前景
房地产代建 ， 顾名思义为委托方（拥有土地开发权的企业）将项目交于开发建设经验丰富且专业的代建服务商（品牌房企）承接 。 代建服务商凭借优秀的品牌、产品、融资、管理等无形资产 ， 向委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、营销管理、品牌管理等开发全过程服务 ， 双方通过平等协商建立合作关系 ， 最终实现共同盈利的一种商业模式 。
值得注意的是 ， 由于土地成本及物业开发成本主要是委托方承担 ， 代建服务商只需提供专业的物业开发全面解决方案即可 。 因此 ， 代建模式同物管一样属于轻资产模式 。
代建模式目前在欧美等发达国家较为成熟且形成了寡头效应 。 在1990年代 ， 欧美等发达国家房地产行业同样与现阶段中国房地产行业面临着转型升级压力 ， 体量较小及品牌综合实力并不强的房企 ， 急需一种能优化负债结构及提升品牌溢价的合作开发模式 。 基于此 ， 代建行业从那时候开始在欧美等发达国家盛行 ， 并逐步形成成熟的商业模式及市场 。
期间 ， 造就了全球代建行业龙头铁狮门 。 铁狮门作为代建行业的开山鼻祖 ， 在其发展过程中逐渐形成了“纵向一体化+小股操盘”的重运营轻资产模式 。 前者使铁狮门拓展了产业链的纵深 ， 而后者则最大限度提高了资金的使用效率 。 这种对全价值链的覆盖 ， 使得铁狮门拥有了专业的房地产开发和运营能力 ， 同时借助基金以及由此带来的财务杠杆 ， 获得超额的收益 。
经过30余年的发展 ， 铁狮门在北美、欧洲、拉美、印度和中国等地投资、开发和运营的项目超过380个 ， 总物业面积超过1520亿平方英尺（141亿平方米） ， 物业资产总值超过782亿美元 。
相较于欧美等发达国家 ， 我国代建行业还处于起步阶段 ， 竞争格局还比较分散 ， 并没有像铁狮门这样的寡头出现 。 但是 ， 随着近些年政府代建系统性改革及我国房地产行业进入白银时代 ， 代建行业逐渐以轻资产、投资规模小、财务杠杆小、抗周期风险性强及具备较高投资回报率等优势成为各大型品牌商转型升级中的必争之地 ， 同时也是各路资本非常关注的房地产细分领域之一 。
据中指院研究报告显示 ， 随着房地产代建规模的扩大及代建行业的发展 ， 我国代建市场将呈现高双位数增长的态势 。 预计我国代建市场的新增总建筑面积将从2020年的8,335万平方米增至2024年的1.939亿平方米（对应合约额约为7.3万亿） ， 复合年增长率为23.5% 。
目前国内已经有不少房企瞄准这片万亿“蓝海” ， 包括绿城、金地、朗诗、滨江、雅居乐等企业 ， 都已经在代建领域站住了脚 。 其中行业头部企业是绿城的代建集团——绿城管理 ， 在今年7月已经成功在香港上市 ， 成为“中国代建第一股” ， 截止9月 ， 其自营及透过与伙伴合作的代建项目在建面积达4,021万平方米 ， 合同销售金额约为人民币468亿元 。


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