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房价该不该涨？

现在是2020年10月中旬了 ， 目前国内房价出现了分化 ， 一手房价比较坚挺 ， 二手房价有价无市 ， 甚至部分城市出现了下跌 。 国内华中、华东、东北、西南等地方的二三线城市房价出现较大幅度调整 。 但是东南沿海地区 ， 比如长三角、珠三角等地城市房价出现小幅上涨 ， 特别是深圳房价领涨楼市 。 所以 ， 给购房者带来困惑 ， 现在究竟是该不该买房？未来十年国内房价走势会怎样？目前处于2020年的第四季度 ， 我们并不建议大家买房 ， 主要原因有以下几个：一个是 ， 目前国内房价正处于2007年10月股市的6124点高位 ， 中国房地产的总市值达到65万亿美元（相当于450万亿人民币） ， 这要大于日本、美国、欧盟房地产市值的总和60万亿美元（420亿人民币） 。 国内房地产存在着较大的泡沫 。 向上空间受到房地产调控压制 ， 而向下空间却已经打开 。 如果你是普通的百姓 ， 买房总归不希望买在房价的最高位吧 ， 所以 ， 不希望大家进入楼市来做接盘侠 。二个是 ， 中国人的房地产杠杆已经用到了极致 ， 很多人把一生的财富都压在房产上面 。 资料显示 ， 中国家庭财富中有77%是房地产 ， 而只有23%是金融资产 ， 中国有3亿人是有房贷的 。 而在美国房地产占家庭财富的40% ， 其他60%是金融资产 。 显然 ， 中国居民的杠杆已经用到了极限了 ， 现在要降杠杆了 。 就像近期央行、住建部对房企融资也提出“三条红线”的要求 ， 就是要把房企过高的杠杆率给调降下来 。 对于投机购房者 ， 现在并不是买房的好时候 。三个是 ， 目前国际经济出现了大衰退 ， 国内经济也在艰难复苏 ， 经济结构要进行调整 ， 内循环经济要启动 ， 未来经济不确定性很强 ， 如果不是铁饭碗 ， 或者高收入 ， 只是普通人家 ， 我劝大家还是降低负债率更安全一些 。 过去很多人敢于高负债买房 ， 主要是经济高增长 ， 带来收入不断提升的预期 ， 以及房产有赚钱效应 。 而现在收入高增长预期降低了 ， 国内房价走势出现分化 ， 买房闭着眼睛赚大钱的日子已经过去 ， 所以 ， 大家还是要谨慎购房 。四个是 ， 租金回报率和房价收入比 ， 这两项指标都说明了 ， 目前热点大城市房价连投资价格都没有 。 在上海市中心租一套二室一厅的房子 ， 一年的租金在12万左右 ， 而这样的二手房价普遍要达到7-800万元/套 ， 这意味着房东把房子出租要58年以上才能收入投资 ， 这样的投资回报率还不如存银行拿利息 。 再看房价收入比 ， 上海普通家庭一年存个10万元就不错了 ， 这7-800万元的房价 ， 可能要70-80年才能买了起 ， 房价实在与当地居民承受力相差太远 。再看一下房价的走势 ， 个人认为是房价将逐步回归居住属性 ， 去投机化、去杠杆化 ， 这才是真正住房不炒的十年 。 第一 ， 央行告诉你未来房价往哪儿走 ， 央行高层曾在《求是》杂志撰文 ， 明确指出房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛” 。 而央行原副行长吴晓灵更是直言 ， 在泡沫中狂欢的日子已经不多了 ， 要做好潮水退却后的准备 。 从目前看 ， 三四线城市房价比较容易下跌 ， 而一二线城市房价较抗跌 ， 但房价一旦趋势形成 ， 下跌只是时间早晚问题 。第二 ， 房价已经造成很多城市结婚率低 ， 生育率低 。 事实上 ， 我国90后人口有1.75亿人 ， 要远小与70、80后人口 ， 但是00后人口只有1.45亿 ， 又比90后人口少得多 。 城市年轻人越来越少 ， 购房需求越来低 。 更何况 ， 现在很多家庭房产趋于饱和 ， 90后、00后与前辈相比 ， 他们多数人只要继承上辈传下来的房产 ， 买房的需求大幅降低 。第四 ， 高房价会给国内社会带来的是高昂的运行成本 ， 只有房价降下来 ， 消费才能启动起来 ， 企业用工成本、租赁成本才能降下来 。 更关键的是 ， 未来十年 ， 我国要进行产业结构升级 ， 由中国制造向中国智造转型 ， 还要发展先进的科学技术 ， 要走在世界的科技最前沿 ， 那只能把房地产去泡沫 ， 把房地产里的资金引向实体经济 。现在该不该买房？我们认为不该 ， 房价涨了二十年 ， 已经积聚了很大的泡沫 ， 千万不要为高房价而买单 。 未来十年 ， 国内房价会逐步回落至合理区间 ， 与当地居民收入挂钩 ， 真正做到房住不炒 ， 这样不仅有利于房地产市场的发展 ， 而且还有利于中国的实体经济发展 ， 以及降低社会的运营成本 。 房价降了于国于民都会是好事情的 。


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