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会讲|会讲故事的万科

会讲|会讲故事的万科
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万科高级副总裁兼北方区域首席执行官刘肖
本文转载自公众号：“地产锐观察”
万科一向擅长讲故事 。
在10月17日的北方媒体交流会上 ， 万科北方区首刘肖说去年他分享了红梅文创园的故事 ， 今年讲的是“下一个故事” ， 称这是个“连续剧” 。
无论去年还是今年 ， 刘肖讲的故事都是围绕“城市更新” 。 这符合我国一线城市房地产市场由大开发时代进入存量资产管理时代的大趋势 。
只是 ， 透过现场传递出来的信息 ， 我们还是看到了万科身上的焦虑 。 以及 ， 同样很会讲“故事”的还有万科的一把手郁亮 。
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在10月17日的媒体交流会上 ， 刘肖说 ， 北方万科已经将业务扩展到城市更新、长租公寓和科创园 ， 在过去一年里 ， 都实现了“从0到1”的变化 。
城市更新方面 ， 让刘肖引以为傲的是今年8月8日开街的望京小街 。
2017年 ， 北京万科收购了望京商业中心的大部分面积（除已经散售部分外） ， 改造命名万科时代中心 ， 并对项目的外部道路“望京小街”进行改造焕新 。
这也是北京市首个由政府引导社会资本参与的国际化商业街区项目 ， 改造后也被列为了朝阳首批特色文旅消费街区 。
租购并举方面 ， 北万的亮点在于做了北京第一个集体用地租赁住房项目——泊寓成寿寺社区 。 首期开业 ， 235间房源前7天即实现满租 。
科创园方面 ， 刘肖说 ， 万科北方区域已经签约数十个科创园 。
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【会讲|会讲故事的万科】
尽管万科北方区域在城市更新类项目上做得有亮点 ， 但在传统房地产开发业务上却落后了 。 由于自持土地的激进获取 ， 导致资金占用过多 ， 拖累了主业增速 。
公开报道显示 ， 2016年11月万科以109亿元（50亿18号地+59亿与住总联合19号地）总地价拿下两块100%自持地块 ， 即万科翡翠书院项目 ， 加上建安成本、装修成本、财务成本和运营维护成本 ， 翡翠书院累计投入资本接近170亿元 。
而据自媒体「地产封神榜」报道 ， 翡翠书院出租套数由2018年的150套降至2019年的70套 ， 至2020年骤降至整体出租量不超过10套 。
这个出租数据未经证实 。 但万科相关负责人接受北京商报采访时曾表示 ， 即便满租 ， 万科也需要30-40年才能回本 。
另外 ， 北京万科还有两个含自持比例的项目 ， 一个是2017年7月拿地的七橡墅 ， 自持面积比例40%；一个是2017年8月拿地的翡翠云图 ， 地块自持面积比例44% 。
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数据来源：万科年报? 制图：地产锐观察
如果纵向对比自身 ， 万科北方区域自2016年以来至今在房地产开发业务销售金额占比上几乎没有增长 ， 2019年下滑明显 。 公司内部对比看 ， 与上海区域的差距也在明显拉大 。
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来源：万科A2020半年报
半年报数据显示 ， 今年上半年万科北方区域房地产开发业务销售金额占比22.3% ， 排名公司第二 ， 但第一名上海区域的销售金额为1322.6亿 ， 占比41.3% ， 近乎北方区域的两倍 。
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“新业务有的项目也在出售股权 ， 质量比较差的项目在对外整体出售 ， 现阶段重点还是回款 ， 保现金流 。 ”有接近北京万科的人士对红姐表示 。
据悉 ， 在万科内部其实对开展的新业务有些评价也不高 ， 有的新业务也在收缩 。 比如泊寓 ， 在2018年时很多人离职 ， 基本上只保留了运营团队 。


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