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新京报贝壳财经|对话深圳市原副市长唐杰：如何看待和解决深圳高房价的问题？( 二 )


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“在特殊时期行政限地限价可作为调控手段 ， 但不能常态化”
***：深圳一直出台严格的调控政策 ， 但房价似乎越调越高 ， 为何会出现这样的现象？
唐杰：深圳房价不断上涨 ， 政府也出台了很多的调控措施 ， 但现在二手房市场的价格不断上涨 ， 住宅租金也不断上升 ， 意味着市场价否定了行政控制价 。 实际上 ， 我的学生们曾经也做过一个有关深圳“330政策”的实证研究 ， 2015年3月30 日深圳开始实行严格的行政限价政策 ， 但也是这个节点开始 ， 深圳的房价出现了一个跳跃性增长 。 为何调控政策会失效 ， 房价越调越高？这是因为 ， 房地产市场是不可充分流动的市场 ， 房子不可以跨城市流动 。 面对土地短缺造成的房价上升 ， 实行行政限价 ， 在没有土地供给增加的支持时 ， 扩大了供不应求的矛盾 。 如何理解？在行政限价下 ， 新房价格低于周边二手房的价格 ， 老百姓一定会认为 ， 房价早晚都要涨 ， 现在低价买相当于政府补贴 。 这样本来为了遏制房价的过快上涨政府采取了限价政策 ， 但在公众都知道房子的实际价格比限制价格要高时 ， 买房子相当于政府送我钱 ， 结果就导致炒房的行为一定不能得到有效的遏制 。 可以说 ， 行政性限价的初衷是为了解决市场失灵问题 ， 但也有可能破坏了市场的供需关系 ， 造成价格信息的不真实或不透明 ， 引导公众对房价走势判断失误 ， 强化了公众对房价越要涨的预期 ， 造成了房价更快的上升 。
现在很多地方政府的房地产调控采取的是简单的行政手段 ， 现在看这种调控方式并没有解决房地产的问题 。 有些地区房地产价格下降了并不是行政调控的结果 ， 而是该地区经济活跃度下降的结果——无论有没有调控政策 ， 房地产价格都会下降 。 在我看来 ， 在一个特殊时期可以把行政限价限地等各种限制手段作为房地产调控的临时措施 ， 但是不能把这种行政管控常态化 。 进一步说 ， 一个领域出现了市场失灵就代之以行政管制 ， 如此下去 ， 中国特色的市场经济就会是一个破碎的被分割的市场 ， 而没有了统一的市场体系 ， 也就不可能发挥市场在资源配置中的决定性作用 。
总之 ， 房地产问题比较复杂 ， 我们很难想象简单粗糙的行政手段能够取代复杂的市场机制 ， 实现房地产市场的供求均衡 。
03
“放开限价等行政调控措施让高收入阶层买贵的房子、交更高的税”
***：如何用市场化的手段解决深圳的房地产问题？
唐杰：首先 ， 形成多层次的住房体系 。 商品房 ， 特别是高价商品房 ， 属于奢侈品 ， 具有再分配功能 。 解决房地产问题 ， 要放开限价等行政调控措施 ， 让高收入阶层买贵的房子 ， 交更高的税 。 在放开房价的同时 ， 要提高保障房供给比例 ， 用征收高价房的税来补贴保障房的建设 ， 为中低收入者提供更多可以选择的经济适用房和保障性住房 。 事实上 ， 新加坡就是比较好地实施了双重住房政策——一方面 ， 不限制房价 ， 高收入阶层和买高价商品房 。 另一方面 ， 用卖给富人的高价来补贴保障房的建设 。 一个新加坡国民一开始 ， 可以通过政府住房保障体系购买一套小户型 ， 而后收入提高了、家庭成员多了 ， 可以申请购买大一点的户型 。 据说是一人一生可采取这种方式调整住房三次 。 此外 ， 无力购买经济适用房的低收入阶层可以选择租房 。 这样通过完善的多层次的住房体系 ， 使得不同的人群居住不同类型的房子 ， 从而有效解决房地产的问题 。
第二 ， 深圳2000万人口的住房问题不可能在2000平方公里内得以解决 ， 即使在国外也没有这样的先例 ， 要通过拓展城市空间来解决深圳房地产的问题 。 具体来说 ， 就是要改变长期以来的行政城市观念 ， 走向经济城市——城市之间的行政区划不能隔断城市之间的经济与分工 ， 鼓励生产要素跨城市流动 ， 减缓目前极为突出的城市之间过疏或过密的情况 。


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