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新京报贝壳财经|对话深圳市原副市长唐杰：如何看待和解决深圳高房价的问题？


贝壳财经原创出品
采访人员 侯润芳
新京报贝壳财经|对话深圳市原副市长唐杰：如何看待和解决深圳高房价的问题？
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特区40年 ， 深圳从一个“小渔村”成长为国际化的大都市 。 不过 ， 目前和很多城市一样 ， 深圳的发展正被房地产问题所困扰 。 如何看待和解决深圳的房地产问题？***围绕这些问题采访了深圳市原副市长唐杰 。
在唐杰看来 ， 深圳房价高主要是因为深圳的经济活动密度高、人口密度太高 。 此外 ， 认为深圳房地产市场价格过高的看法也存在一定的误区 。 “若只是用商品房价格来看待深圳的房价 ， 深圳的房价就显得很高 。 当用商品房和保障房两个加起来的加权价格来看深圳的房价时 ， 深圳的房价就不是目前这个价格了 。 ”唐杰建议在深圳乃至全国推广加权房价制 ， 这就会激励地方政府建设更多的经济适用类保障房进入市场来降低综合房价 。
值得注意的是 ， 近年来深圳一直出台严格的调控政策 ， 但房价似乎越调越高 ， 为何会出现这样的现象？“行政性限价的初衷是为了解决市场失灵问题 ， 但也有可能破坏了市场的供需关系 ， 造成了房价更快的上升 。 ”唐杰说 ， 在一定特殊时期可以把各种限制手段作为调控房地产的临时措施 ， 但不能使行政定价长期化和制度化 ， 还是要通过市场化的机制来解决房地产问题 。
如何用市场化的手段解决深圳的房地产问题？唐杰建议 ， 首先 ， 放开行政限价 ， 形成多层次的住房体系 。 其次 ， 通过在空间上的拓展来解决深圳房价过高的问题 。
三是要以核心大城市为轴心逐渐实现公共服务均等化 ， 否则公众仍然会选择在核心城市居住 。
此外 ， 唐杰还认为 ， 房价高的问题不只是深圳的问题 ， 是很多城市面临的问题 。 要从根本上解决这一问题 ， 要进行系列改革和中央的宏观管理 。 “首先 ， 建议有关部门公开房屋空置率信息 。 其次 ， 鼓励地方政府实行加权房价制 ， 激励地方政府主动限制房价的积极性 。 第三 ， 用税收手段取代行政性限价 ， 来遏制市场上资本恶意炒作房价行为 。 ”唐杰建议 。
01
“认为深圳房地产市场价格过高的看法存在一定的误区”
***：目前看 ， 和很多城市一样 ， 深圳的发展被房地产困扰 。 你如何看待深圳的高房价问题？
唐杰：首先 ， 房价和经济密度、人口密度有关 。 比如说 ， 旧金山地区过去十多年一直是美国房价最高的城市 ， 在分析原因时 ， 除去经济繁荣活跃外 ， 一般看法是 ， 旧金山地区土地面积紧缺 ， 住宅用地供给明显不足是引起房价持续上升的主要原因 。 深圳的房价为什么高？同样 ， 深圳的区域面积是2000平方公里 ， 人口是2000万 ， 深圳房价高是因为它的经济活动密度高、人口密度太高 。 我们算过一笔账 ， 假如广州、上海、北京等城市的面积按照2000平方公里来计算 ， 几个城市的房价会和深圳一样高 ， 差价来自于京沪穗的城市面积大 。
第二 ， 认为深圳房地产市场价格过高的看法也存在一定的误区 。 深圳的房子除了商品房以外 ， 还存在着准商品化的保障性住房市场 ， 这两个市场的房价是不一样的 。 那么 ， 测算房价的时候是按照保障房和商品房加权计算 ， 还是只按照商品房计算呢？若只是用商品房价格来看待深圳的房价 ， 深圳的房价就显得很高 。 因此 ， 合理的方式是 ， 商品房和不完全商品属性的保障房两个加起来的加权价格是比较合理的算法 。 当用这种计算方面来计算深圳的房价时 ， 深圳的房价就不是目前这个价格了 。
有关房价高低的判断客观上需要建立一个标准 ， 建议在深圳乃至全国推广加权房价制 。 如果采取加权房价制 ， 一个城市商品房价格上升越快 ， 就需要建设更多的经济适用房才能平抑综合房价 ， 这就会激励地方政府建设更多的经济适用类保障房进入市场来降低综合房价 ， 从而形成发育良好的双重房地产市场 。


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