X博士说房事|“月租1万，转让费30万”合理吗？转让费计算公式来了！( 二 )

店铺地段保值吗？
地段是商铺的灵魂，决定着商铺生意的收益情况，敲定转让费的金额的过程，也是在衡量商业空间的价值，同样，今后如果需要再转让，地段也是影响下一个承租人是否愿意接手的重要因素。

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这里要求承租方对于商铺所在的商圈未来发展进行一个预估，看未来发展趋势是上升还是衰退，这影响着转让费保值的空间有多大。如果是繁华商圈，那么整体发展趋势总体还是向上发展的，未来转让难度也会比较低，转让费的保值空间就会大一些；如果是老商圈或衰退阶段的商圈，保值性就没有那么稳定。

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58妹倾情提醒，这四类商圈的保值性不高，转让风险比较大，不建议接手。如果一定要承租，则可以在洽谈转让费的时候，争取更大的议价空间：

学校老校区：学校是热门商铺选址地，不过在学校争相新建小区的情况下，许多老校区的功能性正在弱化，这些地方的保值性会比较差；

规划中的地铁或道路沿线：地铁建成后对地铁口附近的商家来说是好事情，但是在修建过程中会有一大批店铺会跟着遭殃，会面临修路、围墙等尴尬局面，生意情况必定惨淡。

区域功能弱化的老商圈：黄金发展期过去后，老商圈会面临慢慢过气的场面，高租金、低客流成为压垮店铺经营者的巨石；

面临拆迁的城中村：城市更新的热议话题，拆迁更是备受关注。在谁也不确定什么时候会拆迁的情况下，转让风险会很高。

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综合衡量租期与租金
转让费和商铺的租期也有比较高的关联度。许多地方对于转让费的评定，默认是差不多等于一两年的商铺房租，最好地段的转让费也不能超过三年房租。
同时，剩余租期也是衡量转让费合理性的一个关键。如果商铺租期仅剩一年，那么商铺经营的不稳定性也比较大，转让费过高显然是不合理的。

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最后，对于转让费的定价， 58妹提供一个可量化的计算公式：
转让费=（接手时的转让费+装修、硬件投入费用+经营/地段等升值情况）×折旧率
折旧率可按实际经营情况进行递减，以餐饮行业为例，以半年为基准，递减10%到20%不等，具体需要看店面整体的折损情况而异。
以上，为大家评定转让费提供了一个可参考的依据。不过，转让费的高低最终还是取决于店主个人意愿，以及你的谈判技巧，当然，真诚最重要。
愿大家的“开店梦”早日实现。
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