X博士说房事|“月租1万，转让费30万”合理吗？转让费计算公式来了！

小店经济可真香啊！
9月20日，在LINK2020智慧生态经营大会上，移卡联合艾瑞咨询共同发布《小店经济活力报告》。艾瑞对18-50岁的核心从业人群进行调研，结果显示，目前37%的民众已经开了小店，对于未开小店的人群中，有71%的民众未来有开小店的打算。数据显示，咖啡厅、奶茶店、甜品店、面包店、花店、书店最受人群青睐。
人人都有开店梦，但想要实现梦想，买或租到一间合适的商铺是重要的第一步。在解决“租金”这一大问题前，还有一座叫做“转让费”的大山等着你逾越。
此前，我们也讲过许多关于店铺转让的注意事项，更多的是关注“转让合同”与“转让流程” ，帮助大家在交易过程中避坑，而今天，我们着眼于店铺博弈的核心“转让费” ，聊一聊“转让费”该如何计算。

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百度百科对于转让费的定义是这样的：
转让费指的是租户在店铺租期内（未到期）征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目（货物、加盟许可费、其他无形资产）等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用。

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合理的转让费一般包含有形资产和无形资产。

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商铺的有形资产指的是店铺的装修、厨房设备、桌椅板凳、空调冰柜收银系统、产品技术、剩余原材料等，这些都是店铺原始遗留的硬件设备，我们通常所说的转让费就是上述的这些内容，但在实际转让中，转让费往往远高于这些，包含了许多“无形资产” 。
转让人一般都会将客流量、租金优势、合同期长等作为谈判的附加砝码，抬高转让费用，有且不限于以下这几类：

原店面的口碑和客源：如果接手转让商铺后，做的项目和原先的差不多，那就能够承接原店的部分口碑与客源；

剩余的租赁期限：在房东同意的情况下，原店签约合同中未使用的租赁期限，能够顺势转移；

商铺的有限续租权：许多优越位置的店铺的转让费一般都很高，价值点即在于店铺到期后的优先续租权利；

对现有权益的继承权：目前的租金水平、交租方式、水电费用等。

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转让费并没有一个完全系统化、流程化的核定方式，完全是转让方的个人行为，转让费的多少都必须遵循转让方的个人意愿来定。作为承租方，我们无法干涉转让费的敲定，但是我们可以从多个方面评判转让费用是否合理，以此进行谈判。
转让费值不值？这里有几个评估标准：
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店铺硬件设备价值几何？
通过对店铺的实地考察，我们能够大概了解现有店铺设备的数量，以此推算初始采购价格。而从目前的商铺装修情况，我们也能够初步估算商铺的装修资金。由此，可以对于商铺内有形资产的价值与市场价格做到心中有数。
如果这部分资产的价值，在转让方要求的转让费中，占比还不到一半，那么这笔转让费显然是偏高的。
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