北京二中院|北京二中院：八成以上借名买房纠纷当事人为亲友 法官：借名买房风险自担
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10月15日 ， 北京市第二中级人民法院召开新闻通报会 ， 据介绍 ， 2016年至2020年8月 ， 北京二中院审理涉借名买房引发的民事纠纷案件334件 ， 八成以上借名买房纠纷由借名双方之间的争议所引发 ， 且借名双方多为亲友关系 。
借名买房看似“取巧” 实则充满风险
近年来 ， 当事人出于规避房屋限购、信贷政策 ， “顶名”购买经济适用房等政策性保障住房 ， 借用购房指标购买房改房、拆迁安置房等特殊房屋 ， 或者隐蔽财产、逃避债务等目的 ， 借用他人名义出资购买房屋 ， 将房屋产权登记在他人名下 ， 约定房屋权益实际由借名人享有的情况屡见不鲜 。
借名买房导致房屋产权登记不能反映房屋的真实权利状况 ， 对财产的静态、动态安全都会造成风险隐患 ， 进而引发大量诉讼 。 2016年至2020年8月 ， 北京二中院审理涉借名买房引发的民事纠纷案件334件 。 统计发现 ， 八成以上借名买房纠纷系由于借名人与出名人之间内部矛盾引发 ， 并且绝大部分当事人存在亲属或朋友关系 。 其中 ， 多数案件为主张借名一方起诉房屋登记权利人 ， 以房屋系其实际出资购买为由 ， 请求出名人协助办理产权过户登记 ， 而被告往往对借名买房予以否认；少数案件则为出名人以房屋登记所有权人身份主动起诉 ， 要求居住房屋的借名人腾退返还房屋等 。
由于借名买房多发生在亲友之间 ， 出于熟人信任或囿于传统人情观念 ， 当事人往往不签订书面协议 ， 并且房屋长期保持借名登记状态 ， 甚至一方死亡后才发生争议 ， 导致案件事实难以查清 。 审判实践中还发现 ， 部分当事人试图通过虚构借名买房 ， 达到转移房产以逃避债务或法院强制执行 ， 或者侵害配偶等财产共有人权益等目的 ， 引发虚假诉讼风险 。
法官提醒：借名买房 风险自担
新闻通报会上 ， 北京二中院法官提醒各位买房者 ， 应增强守法意识 ， 切莫通过借名买房钻政策法律空子 ， 规避国家房地产调控政策 ， 或违规购买经济适用房、两限房等保障性住房 ， 还应充分认识到借名买房的风险 ， 防止为贪图炒房、享受贷款优惠等眼前利益 ， 最终导致得不偿失 。 对于出名人来说 ， 当然也存在诸多风险 ， 允许他人借名买房 ， 自身购房及贷款资格将被占用 ， 影响将来购房或贷款；一旦借名人逾期或无力偿还房贷 ， 出名人将承担违约责任 ， 个人征信也将产生不良记录；出名人因违约失信引起诉讼 ， 或因其他原因造成借名人财产损失的 ， 需要承担赔偿责任 。
北京市第二中级人民法院借名买房民事案件典型案例
案例一：兄弟之间借名买房未签订书面协议
肖某1与肖某2系兄弟关系 。 2007年 ， 肖某2与房地产开发企业签订《北京市商品房预售合同》购买涉案房屋 ， 并办理购房贷款 ， 后房屋所有权登记至肖某2名下 。 后肖某1起诉主张涉案房屋系其为降低购买商品房首付款比例借用肖某2名义购买 ， 购房款实际系其出资 ， 以借名买房为由请求肖某2将房屋所有权转移登记至其名下 。 双方未签订书面借名买房协议 ， 肖某2亦答辩否认双方存在借名买房约定 。
法院审理认为 ， 根据付款转账情况 ， 有理由相信诉争房屋的首付款、贷款均由肖某1一方支付和偿还；诉争房屋的预售合同上预留了肖某1的电话 ， 多份收房单据、票据上均由肖某1签署 ， 且预售合同、房产证、票据原件均由肖某1一方持有 ， 房屋亦由肖某1居住至今 ， 而肖某2对上述情节未能提供合理解释 。 因此 ， 法院认定诉争房屋为肖某1借肖某2名义所购买 ， 故判决支持了肖某1的诉讼请求 。
典型意义：本案为缺失书面协议情况下借名买房法律关系司法认定的典型案例 。 法院一般通过考察购房款由谁实际出资、房屋实际由谁占有使用和管理、购房合同及房产证等文件由谁持有以及双方对于借名买房动机等问题的合理解释等四方面因素 ， 综合判断当事人之间是否存在借名买房约定 。
案例二：兄妹之间主张借名买房 ， 出名人配偶不予认可
宋女士、孙先生原为夫妻关系 ， 宋某东与宋女士为兄妹关系 。 2008年 ， 宋女士与房地产开发公司签署《北京市商品房预售合同》 ， 约定购买诉争房屋 ， 买受人采取公积金贷款 。 2011宋女士取得诉争房屋产权证 。
2012年 ， 孙先生诉至法院起诉与宋女士离婚 ， 案件审理中宋女士表示诉争房屋出资购房人是哥哥宋某东 ， 法院鉴于双方就房屋权属存在争议未予离婚分割 。 后宋某东起诉宋女士、孙先生 ， 要求判令宋女士协助宋某东办理房屋产权过户手续 。 诉讼中 ， 宋某东主张诉争房屋系其为办理公积金贷款买房而借用妹妹名义购买 ， 宋女士表示认可哥哥宋某东的全部诉讼事实及理由 ， 但是孙先生则表示自己亦是涉案房屋的产权人之一 ， 不知道也不认可宋某东与宋女士签署的借名购房协议 ， 更不同意协助宋某东办理过户手续 ， 要求认定该房产系自己与宋女士的共同财产 。
法院经审理认为 ， 涉案房屋的购买事实发生在宋女士与孙先生夫妻关系存续期间 ， 房屋虽然登记在宋女士一人名下 ， 但孙先生作为配偶为涉案房屋隐性共同共有人 。 而借名购房合同并没有孙先生的签字 ， 孙先生明确表示对借名购买的合同不予认可 。 宋某东与宋女士之间的借名约定仅对合同相对方发生效力 ， 而不能对抗合同约定之外的第三人即孙先生 。 从公积金贷款房贷政策来看 ， 宋某东借用宋女士购房资格及公积金贷款资格购房 ， 无疑已经涉及了出名人配偶孙先生的切身利益 。 孙先生坚决不认可涉案合同 ， 且不同意履行上述合同 ， 导致宋某东与宋女士无法如期办理房产过户 ， 即物权无法产生变动 。 因此 ， 法院未支持宋某东的诉讼请求 。
【北京二中院|北京二中院：八成以上借名买房纠纷当事人为亲友 法官：借名买房风险自担】典型意义：本案为借名买房涉及出名人配偶利益的典型案例 。 在审理该类案件时 ， 为防止当事人双方恶意串通虚构借名买房事实转移房产 ， 侵害配偶等财产共有人权益 ， 法院往往采取更加严格标准 。
来源：中国法院网
作者：任喆
编辑：任喆
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