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瞎看夏说|容易扯到蛋！，恒大为代表的地产模式：步子太大

房地产大迈步的向前进
2008年 ， 由美国引发的次贷危机波及全球金融市场导致经济危机之后 ， 随之而来的就是全球性的货币宽松时代 ， 而作为全球化经济受益最大的中国自然也成为了货币宽松全球化的前沿阵地 。
巨量的廉价外资涌入中国 ， 配合着国内4万亿的经济刺激政策 ， 可谓是货币泛滥 。 同时处于改革开放历史进程中的中国也因此进一步迈开了发展的步伐 ， 开始了欧美国家信用货币/负债发展模式 。
大基建+城镇化+货币宽松的背景下房地产及其产业成为了这十几年来资本的重要蓄水池 ， 因此房地产的债务率也随着货币的不断注入而水涨船高 。 这是房地产产业站在了趋势上快速发展的背景 。
一方面为了维持和推动房企发展 ， 房企们特别是中小民企通过不断的融资再买地 ， 买地再融资的模式实现企业的循环发展；另外一方面为了应对不断增加的债务规模 ， 就需要高房价和快速出售让全国人民来为此买单 。
|直至今日房企们被债务“绑架” ， 同时被绑架的还有购房者和中国的经济 。 |
瞎看夏说|容易扯到蛋！，恒大为代表的地产模式：步子太大
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当大迈步成为习惯 ， 根本停不下来
这种被债务绑架的商业模式下就必须实现资金的高周转率 ， 需要快速的出售 ， 高价的出售 ， 稳定的融资渠道 。
一旦资金回笼速度和市场需求（即销售成交量）下降 ， 或者融资端收紧都会导致现金流危机 ， 结果就会像多米诺骨牌一样 ， 一发不可收拾 。
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中国恒大负债资产表（来源：上市中报）
而受到全球经济下行和市场转变为存量时代 ， 又遇到了极端变数的疫情 ， 加速了市场的现金流风险 。 恒大年初的线上打折售房就是为了解决重要环节之一的资金回笼 ， 恢复销售成交量 ， 保障现金流 。 虽然市场一致反映是“假促销”价格并没有优惠多少 。 但这背后的逻辑就是对资金回笼的迫切性 。
而17年就开始着手重组深深房（未完成） ， 分拆集团物业公司在香港进行IPO（目前已经获得香港联交所批准）的金融市场操作 ， 都是为了扩大自己的融资渠道和规模 ， 以此保障自己的发展模式 。
但是在当下迫切需要经济结构转型 ， 产业调整升级的国家战略发展转向的趋势下 ， 房地产作为经济的桥头堡必然是第一个被波及的行业 。 就好像开在高速公路上的汽车 ， 到了转向的时候 ， 就必然需要刹车 ， 而那些严重超速或者没有提早减速的在转弯的时候自然是最危险的 。
经济结构的调整和转向就是资源重新调整分配的过程 ， 其中资本调整转移就是最重要的一方面 。 而你拥有绝大多数的政策支持、政府资源、金融资本 ， 产业集中等高度占有 ， 高度固化的情况下 ， 必然也是被第一个开刀的对象 。
登的越高跌的越重
所以在疫情影响之下 ， 国家在金融资本市场来了一次大水漫灌之后 ， 房地产又作为市场的第一个冲锋者 ， 成交量快速复苏 ， 房价再次上涨 。
随后在6月份央妈和银监会马上开会明确了银行资金流向必须“精准滴灌” ， 支持实体经济和国家战略重点发展行业（金融和科技） 。
【瞎看夏说|容易扯到蛋！，恒大为代表的地产模式：步子太大】会议精神非常明确 ， 不允许资金流向房地产及产能过剩的产业端 ， 同时防范控制银行贷款的不良率可能导致的系统性风险（就是不能借钱给高负债率的企业） 。
而房地产不仅是高负债率的集中营也是产能过剩和低端产业的代表 ， 属于资本资源密集型产业 ， 国家要转变调整的对象就是这种劳动密集型、资本资源密集型的产业 。
|很多人都觉得房地产是高端产业 ， 其实本质跟山西煤老板没有区别 ， 一个从政府那里获得煤矿开产权；一个从政府那里获得土地使用权 。 两者都没有什么科技和技术含量 ， 都是贩卖国土资源 ， 只要有足够的资本和地方政府资源 ， 理论上谁都可以撬动这个市场 。 唯一的区别就是资源属性不同 ， 一个是通过产业化生产 ， 市场化运作的商品 ， 一个仅仅只是国家计划下的能源原料 。 |
接着到了8月份管理层直接给房地产来了一道催命符：房地产企业有息融资（负债）的“三条红线四个档位” 。
红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；
红线二：净负债率不得大于100%；
红线三：现金短债比不得小于1倍 。
根据“三道红线”的触线情况 ， 将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡：
红色档：如果三条红线都触碰到了 ， 则不得新增有息负债；
橙色档：如果碰到两条线 ， 负债年增速不得超过5%；
黄色档：碰到一条线 ， 负债年增速不得超过10%；
绿色档：三条线都未碰到 ， 负债年增速不得超过15% 。
而这个根据债务标准划分的融资限制 ， 就是瞎看夏说在之前文章中多次提高过房地产危机即债务危机的观点（18年房地产负债率已经高达80%） ， 而依靠银行融资贷款为主的房地产在这种需要不断新融资新债务维持发展的模式 ， 就好像一个无底洞 。
一旦出现债务违约危机 ， 就会对银行系统乃至整个金融市场造成系统性风险 。 那银行的破产情况就跟家常便饭一样 ， 特别是中小型和地方性商业银行 。


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