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新房|“银十”北京二手房价格“失色”

本报采访人员 董添
中国证券报采访人员日前对北京地区二手房市场调研发现 ， 北京地区二手房价格出现不同程度的松动 ， 以大兴、房山为代表的郊区次新楼盘整体降价幅度较大 。 受限竞房准现房清盘降价、前期需求透支、售房业主年底之前有回款需求等因素影响 ， 很多次新二手房楼盘近期降价较多 。 有销售人员坦承 ， 目前 ， 北京地区二手房市场房源充足 ， 购房者可挑选范围较大 ， 市场整体表现出较为明显的“买方”市场特点 。
郊区次新房降价多
中国证券报采访人员走访发现 ， “银十”期间 ， 非核心区域次新二手房价格降价幅度较大 ， 不少房源目前报价相比上半年成交价低了5%左右 。
以位于南五环外某次新二手楼盘为例 ， 该楼盘于2014年建成 ， 由于下房本时间较晚 ， 2020年才开始陆续入市满五唯一的房源 。 在该楼盘“满五唯一”二手房源入市初期 ， 成交均价在4.5万元/平方米上下 。 目前 ， 该楼盘成交均价在4.2万元/平方米左右 ， 部分主力两居室均价低至4万元/平方米以下 。
【新房|“银十”北京二手房价格“失色”】“小区一期楼盘附带50年的车位租赁使用权 ， 车位无法单独出售 ， 只能和房源一起捆绑销售 。 因此 ， 第一批‘满五唯一’的房源集中入市时 ， 一期价格会比二期价格大概高20万元左右 ， 这个价格正好是50年车位租赁费的价格 。 目前来看 ， 带车位的一期楼盘价格比上半年销售的二期项目还低 。 而不带车位的二期楼盘由于距离高速路较近 ， 噪音整体较大 ， 降价幅度比一期更多 。 ”负责该次新二手房楼盘中介销售人员对中国证券报采访人员表示 。
除了价格出现松动外 ， 挂牌房源量充裕也是“银十”期间北京地区二手房市场呈现的主要特征之一 。 很多前期出房量较少的地铁次新房 ， 近期挂牌量也出现了明显的增长 。
“这些紧邻地铁的次新房之前出房量较少 ， 一方面和限售政策下房本不满足上市条件有关；另一方面 ， 临近年底 ， 很多业主希望实现年底回款 ， 有了挂牌售房的意愿 。 房源量增多 ， 使得购房者有了更多的选择 ， 很多急售房源为了尽快实现销售 ， 出现了频繁降价的行为 。 ”位于大兴区4号线地铁附近次新房中介销售人员对中国证券报采访人员表示 。
此外 ， 中国证券报采访人员还走访了多个房本不“满五唯一”的次新楼盘 ， 这些楼盘由于不满足“满五唯一”的条件 ， 贷款购房客户需要缴纳较高的税费 ， 因此对应的客户群体大多是全款客户 。 这些楼盘近期降价更为严重 。
新房分流明显
针对郊区次新房价格出现疲软的原因 ， 中国证券报采访人员在调研中了解到 ， 这一方面和刚需客户需求前期集中释放有关 ， 另一方面和准现房加速出清有关 。
从机构监测数据来看 ， 北京地区9月二手房成交整体处于高位 ， 价格也出现了小幅攀升 ， 透支了部分四季度的需求 。 中原地产数据显示 ， 9月北京二手房住宅成交量高达17259套 ， 环比上涨7.5% ， 同比大涨40% 。 诸葛找房数据显示 ， 9月 ， 北京二手房成交均价为57132元/平方米 ， 环比上涨0.4% 。
准现房加速出清方面 ， 中国证券报采访人员观察到 ， 北京地区2018年陆续入市的次新房项目 ， 很多在前期并未实现售罄 。 随着时间推移 ， 很多楼盘已处于“准现房”状态 。
“周围很多新房楼盘都是2020年底就能交房 。 如果买二手房 ， 现在签约也没法保证2020年年底能交房 ， 因为会牵扯到业主腾房等问题 。 而目前很多限竞房项目却可以做到年底交房 。 ”北京某楼盘销售人员说 。
中原地产统计显示 ， 截至今年9月 ， 北京限竞房成交量已超过2019年 ， 成交量较去年有明显提升 。
从北京地区新房成交结构来看 ， 机构监测数据显示 ， 今年北京黄金周期间 ， 城六区和近郊区域成交量占比同比分别增加10个百分点 。 成交区域方面 ， 大兴区成交面积最高 ， 占整体成交量的18% 。 新房成交攀升 ， 成为次新房分流的一大因素 。


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