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中国经济内虚 北京楼市一叶知秋

陆媒财经网站“金融界”10月7日调查报导指出 ， 全国楼市分化 ， 南北差距越来越大 ， 现在除了广东房价还在明显上涨 ， 其它地方已经基本熄火 ， 但如果全国都冷下来 ， 广东也撑不了多久 。 全国楼市重灾区是华北 ， 整个河北都在跌 ， 天津也在跌 ， 都至少跌回到了3年前 。特别是北京也在跌 ， 北京很多社区已经跌到了2016年 ， 最惨的莫过于环北京楼市 ， 房价在十九大之前 ， 最高涨到了三、四万元（一平米） ， 近来房价普遍被腰斩 。像环北京楼市龙头燕郊地区 ， 房价从2017年38,000元跌至今年18,000元 ， 跌幅超52% 。 跌幅最大的是永清 ， 单价从2017年超过20,000跌到目前7,000以下 ， 跌幅超过70% 。 然而 ， 环京楼市还有可能更最惨 。报导指出 ， 北京很多法拍房已经跌回了2015年 。 如果北京回到2015年 ， 那么也就意味着环北京楼市 ， 现在还是太贵 ， 可能还要再腰斩一次 。 燕郊购房人简直欲哭无泪 ， 整个贷款都跌没了 ， 房子就剩下首付了 。燕郊地区这样的房价其实已现泡沫破裂的特征 ， 一旦引发金融风险 ， 即便是局部地区也是难以收拾 。 此前报导 ， 疫情之后 ， 房贷断供在不断上演 。 现在从二手房挂牌量暴增来看 ， 说明有价无市 ， 也就是根本就卖不掉 。 还在奢望这些“还不起房贷、卖不掉房子”的民众尽量花钱拉抬内需消费 。除了住宅地产 ， 还有商业地产 ， 其中 ， 写字楼和商铺是楼市也是经济好坏的晴雨表 。 全国具有指标意义的写字楼市场 ， 北上广深一线城市 ， 北京写字楼市场走势备受各方关注 。多家国际机构调查报告 ， 如世邦魏理仕（CBRE）、高力国际（Colliers）、戴德梁行（DTZ）等的资料显示 ， 虽然存在统计样本的差异 ， 但3家资料都表明 ， 今年前三季度 ， 北京写字楼空置率连续环比攀升、租金连续环比下降 ， 整体空置率创下十年来新高 ， 租金降幅为近十年最大 ， 部分乙级写字楼的租金甚至较去年大降30%～40% 。北京全市写字楼空置率居高不下的原因 ， 扣除增量供应因素外 ， 主要与需求恢复缓慢有关 。 这首先可以说明 ， 疫后复工复产已多时 ， 但京市企业没有出现“报复性”扩张 ， 而是报复性缩减成本、退租搬迁或退出市场 。值得注意的 ， 仲量联行（JLL）发布报告指出 ， 北京写字楼市场乏力早已存在 ， 今年爆发的疫情 ， 只是令原本就有的下滑趋势进一步加剧 。 据其统计 ， 2019年当年的净吸纳量（简言之销售量和出租量之和）同比大跌80% ， 在空置率升至11.3%的同时 ， 租金也停止了增长并首次录得4%降幅 。换言之 ， 2019年 ， 北京写字楼市场的租赁需求明显下降 ， 受宏观经济下行压力凸显、中美贸易摩擦升级等因素影响 。 据仲量联行（JLL）华北区高管说明：在参与调研的业内人士中 ， 只有30%将市场下行归结于疫情 ， 超过六成的受访者更担心经济增长放缓对需求的影响 。今年5月消息 ， 黑石集团（Black stone）已从金融街（北京最贵的办公室）迁址到只要原有1/2或者2/3租金的CBD（中央商务区） 。 全球最大私募股权基金在华办公室尚且从最高档退居次一档 ， 其它外资租户 ， 尤其是外资中小企业缩减面积或退租停业的实况可想而知 。北京全市写字楼空置率居高不下 ， 反映出实体经济各个行业都受影响 ， 受影响最大的是内资中小企业 ， 很多都从事外贸 。外贸企业攸关2亿人就业 。 国内财经人士表示：“2018年贸易战以来 ， 外资撤离潮成为了写字楼空置率上升的重要转捩点 ， 当满大街商铺转让、出租 ， 当一层又一层、一栋又一栋写字楼空置 ， 生活在其中的小商小贩和上班白领们靠什么获得以往的高收入呢？靠什么在周边买房置业呢？这一点在燕郊房价拦腰斩体现得淋漓尽致——人去楼空！”


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