深圳楼市|深圳楼市冰火两重天：金九“打新”，二手房交易量下降
今年“金九银十” ， 在新盘扎堆入市助推下 ， 深圳新房交易量创下今年新高 。 但受到调控政策的影响 ， 深圳二手房成交量下降 。
卖了深圳房子 ， 成功在北京买房的方女士 ， 在9月开学前办理完了交易手续 。 这一来一去终于满足了她多年来的换房心愿 。 最重要的是 ， 北京和深圳房产交易总价几乎对等 ， 同样是三居 ， 均在1000万元上下 ， 除了买房的手续费外 ， 方女士几乎不用多加钱 。 深圳的房子可以和北京等价交换 ， 这是几年前她不敢想的事 。
今年深圳房价上涨成了全国人民的热点话题 。 从7月15日开始 ， 深圳虽然持续调控 ， 但是住房需求的基本面没有改变 。 恰逢楼市“金九银十” ， 在新盘扎堆入市助推下 ， 深圳新房交易量创下今年新高 ， “打新季”更是成为当下深圳“金九银十”的关键词 。 但与新房不同 ， 受调控政策的影响 ， 深圳的二手房则走出下行的行情 。
新盘扎堆推新 ， “金九”交易创今年新高
在供需两旺的助推下 ， 深圳楼市新房市场成交仍然活跃 。 多个楼盘推出即售罄 。 9月15日 ， 电建地产洺悦府摇号开盘 ， 对2128个客户数据进行公证摇号 ， 中筹名额只有483个 。 而9月底 ， 金融街(000402,股吧)融御华府继一期火爆开盘售罄后 ， 二期由于参与认筹的购房者较多 ， 则采取预约制认筹 。
据贝壳找房数据显示 ， 从今年前三个季度新房成交累计情况看 ， 深圳共计成交了28832套 ， 同比上涨了9.4% 。 四个一线城市中 ， 在成交数据上 ， 其是唯一上涨的城市 。
而从9月单月来看 ， 深圳楼市的成交更有着不同寻常的意义 。 据当地媒体对深圳房地产信息网数据分析显示 ， 9月 ， 深圳新建住宅成交4871套 ， 这样的交易量创2020年开年以来的月度新高 ， 同时创下了7年“金九”楼市同比成交量的新高 。
深圳新房市场成交量走高 ， 与供应活跃密不可分 。 9月 ， 深圳合计预售6908套新建住宅 。 从深圳住建局最新发布的数据来看 ， 2020年1-9月 ， 深圳共批准77个新盘预售 ， 预售总套数达48227套 。 而截至9月 ， 深圳市新建商品住房及商务公寓在售项目库存套数为53717套 。
为了备战中秋、国庆双节长假期 ， 新房供应也未间断 。 新京报采访人员从房天下获悉 ， 仅9月30日一天 ， 就有7个楼盘开盘 。 明显高于平时二三个项目开盘的记录 。 而在10月 ， 据当地媒体预计潜在还有超20个新盘待入市 ， “打新”热潮或将持续 。
需求减少 ， 二手房成交量持续下降
与新房成交火热不同 ， 深圳二手房交易量却不甚理想 。 据深圳房地产信息网数据显示 ， 2020年9月 ， 深圳成交8820套二手住宅 ， 环比减少22.1%；成交面积781111平方米 ， 环比减少19.9% 。
在当地业内人士看来 ， “7·15新政”的颁布 ， 有效引导需求流向新房市场 ， 二手房交易由于较高的税负、价格高于同片区新房等多重不利因素 ， 导致二手房市场需求大幅萎缩 ， 成交量下滑 。
7月15日成为深圳楼市的转折点 。 当天 ， 深圳市住建局等多部门联合发布通知 ， 大幅调整了限购措施 ， 比如规定深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年 ， 且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明 ， 方可购买商品住房 。 该通知自发布起 ， 很多打算在深圳买房的购房者感叹 ， “一觉醒来上车的机会没有了 。 ”
此外 ， 通知提出 ， 二手房转让增值税征免年限由2年调整为5年 ， “豪宅税”免征条件增添实际成交总价低于750万元的限价要求 。 这些门槛的提高是对二手房市场的直接打击 。
从7月15日通知出台至今 ， 深圳二手房市场表现最为明显 。 贝壳研究院数据显示 ， 8月深圳二手房成交量环比下降超过5成 ， 成交均价环比下跌9.8% 。 究其原因 ， 深圳新一轮调控提高了改善群体门槛并限制部分房源流通 ， 对中高端需求的抑制较为明显 。 此外 ， 剔除成交结构因素影响 ， 深圳二手房价格指数涨幅较7月明显缩小 。
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