券商中国|券业再迎万亿新赛道！多家券商开始抢人、抢项目，谁能占得先机？( 三 )
公募REITs尚存三大挑战
公募REITs试点从无到有 ， 陆续出台的政策指引规则等逐渐建立起了科学可行的制度框架 ， 为REITs试点的成功推出修路搭桥、保驾护航 。 结合市场交流和实践情况 ， 邓国山认为 ， REITs试点过程中除了前期大家普遍提到的定价问题、税负问题、运营管理问题、二级市场流动性等问题 ， 尚有三大普遍挑战 ， 分别是项目资质规范机制问题、国资转让问题、杠杆运用问题 。
第一 ， 项目资质规范机制问题 。 邓国山表示 ， 很多基础设施项目权属资质证照收益率等达不到“靓女先嫁”要求 ， 目前看首批冲刺项目各级地方政府和发起人“保驾护航”的推动力度大 ， 专班协调效率高 ， 但后续能否保持政策力度和热度 ， 有很大不确定性 。
他建议 ， 在试点良好基础上 ， 通过将REITs纳入政府相关部门指标考核、专班协调转长效机制、纳入中长期发展规划等方式来构建政策保障 。
第二 ， 国资转让问题 。 很多基础设施项目为国资 ， REITs涉及的国资产权转让流程和资产定价方式等现行法律法规存在空白 ， 在相关细则和条款上无法给予公募REITs精确科学指导 ， 执行存在不确定性 。 REITs包含涉及的交易类型、主体、方式同传统国有资产交易、国有股东和上市公司资产重组、上市公司国有股权交易等均有显著差异；国资公募REITs如按照进场挂牌交易的产权转让方式 ， 则可能导致证券交易所和产权交易所两个市场定位不清、功能重叠、程序冲突、价格不一的问题 ， 也存在优质基础设施资产失控、REITs上市失败风险 。
邓国山建议 ， 在REITs试点起步阶段 ， 在个案分析研究基础上鼓励先行先试 ， 按照国资委相关文件等精神 ， 经济行为比照IPO批复 。 具体而言 ， 将公募REITs基金及特殊目的载体比照上市公司主体资格监管；将公募REITs基金份额持有人比照上市公司股东资格监管；将公募REITs涉及的基金及特殊目的载体收购国企发起人（作为公募REITs战略投资者 ， 即比照股东）下属标的项目的经济行为 ， 比照上市公司与国有股东进行资产重组来监管 。 试点成熟阶段 ， 建议出台专门政策 ， 对涉及的国资交易加以明确规范 。 这样可充分发挥资本市场充分博弈定价和科学定价功能 ， 是深化资本要素市场化配置改革的体现 ， 可实现在维护国有股东权益、确保国资保值增值、有效防范国资流失前提下 ， 提高国资REITs发行效率 ， 降低相关风险 。
第三 ， 杠杆运用问题 。 目前试点政策对杠杆运用条件的约束规定 ， 实际上将发行带杠杆安排封死 ， 也限制了上市后经营杠杆的运用 。 一方面 ， 在低债务利率周期中 ， 适度杠杆运用 ， 可以在确保控制风险的前提下 ， 助推REITs发行和收益率改善；另一方面 ， 很多项目存量负债解除难度大 ， 包括存量占比高、项目贷款附带抵质押、主体变更信贷条件难改变、资产重组需首先清理负债等等 。
邓国山建议 ， 首批试点项目运作良好的情况下 ， 通过修改配套政策放宽杠杆率运用条件限制 ， 或者允许ABS结构化分层 ， 以ABS优先级实现杠杆效果 。
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