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金十数据|中国买家提前“离场”！美国房地产价格大跌27%，抛售1400亿

金十数据|中国买家提前“离场”！美国房地产价格大跌27%，抛售1400亿
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房地产行业是美国经济的重要引擎 。 根据美国官方此前发布的数据 ， 美国房地产和租赁业增加值占GDP的比重为13.4% 。 但是 ， 在疫情的冲击下 ， 美国实体经济遭受冲击 ， 包括酒店、旅游项目、购物中心等在内商业地产面临收入减少、贷款违约率攀升的困境 ， 而且商业价值严重缩水 。
这种情况足以令美国担心 ， 美国地产行业与金融机构业务联系密切 ， 资本化运作高度成熟 。 一旦地产违约率激增触发债务危机 ， 很可能牵一发而动全身 ， 引发更大规模的连锁反应 。
金十数据|中国买家提前“离场”！美国房地产价格大跌27%，抛售1400亿
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美国商业地产价值平均暴跌27% ， 中国买家抛售1400亿
今年 ， 美国有许多的零售企业申请破产保护 ， 其中不乏像JCPenney、内曼·马库斯等百年老店 ， 疫情对美国零售业的冲击可谓致命 ， 这也是美国实体服务业的惨状缩影 。 大量企业纷纷倒下 ， 这给向来需要它们“输血”的商业地产行业带来了不良后果 。
9月27日 ， 据《金融时报》报道 ， 富国银行的数据显示 ， 陷入困境的商业地产估值平均缩水了27% ， 其中购物中心和酒店受影响更大 。 比如 ， 在NBA火箭队的“老家”休斯顿 ， 一家皇冠假日酒店的估值为2590万美元 ， 比2014年下跌46% 。 由于没有偿还抵押贷款 ， 该酒店的资产面临被机构回收的风险 。
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商业地产价值严重缩水 ， 叠加投资前景不佳 ， 美国地产交易市场迎来了久违的寒冬 。 据行业追踪机构RealCapitalAnalyticsInc．的数据显示 ， 全美7月份写字楼、零售和住宿物业指数均同比下滑；商业房地产的交易额暴跌至140亿美元 ， 较同期暴跌近70% 。
如果美国不能从疫情走出、经济不尽快恢复 ， 商业地产的困境还可能更进一步 。 作为美国著名的投资银行 ， 摩根士丹利指出 ， 预计办公大楼将贬值40% ， 纽约市中三分之一的酒店将面临破产......
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值得一提的是 ， 在美国地产价值下滑、投资风险变大之前 ， 美国房地产已遭到主要买家——中国买家的大规模抛售 。 据RealCapitalAnalytics数据显示 ， 2019年中国买家净卖出近200亿美元规模（约合1400亿元人民币）的商业地产 。 今年8月 ， 由于美国HudsonYards项目开发商拖欠款项 ， 中国买家要求开发商返还近10亿美元的投资款项 。
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【金十数据|中国买家提前“离场”！美国房地产价格大跌27%，抛售1400亿】不良贷款规模暴增144% ， 或触发行业债务危机
不只是商业地产 ， 美国的商业住房市场也出现贷款违约激增的情况 。 据美媒报道 ， 由于大量民众失业工作和收入 ， 今年5月美国住房抵押贷款违约率飙升 ， 为2011年11月以来的最高水平 。 具体来说 ， 逾期30天以上还款的借款人数量激增至430万 ， 较4月份增加72.3万 。 超过8%的抵押贷款已经过期或处于止赎状态 。
贷款违约情况变严重 ， 使得美国银行业坏账的风险剧增 。 据外媒报道 ， 今年二季度 ， 在美国 ， 坏账风险最高的10家银行 ， 其不良贷款合计猛增62% ， 其中 ， 商业房地产的不良贷款增幅高达144% ， 至260亿美元 。
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即便美国政府出台大规模的经济救助政策 ， 美国房地产市场的违约率仍然居高不下 。 据外媒报道 ， 到2020年第三季度 ， 美国商业地产抵押贷款拖欠率降预计达到8.25%到8.75% 。 要知道 ， 即使是在2008年金融危机时期 ， 这一数字直到2011年7月才达到9%的峰值 。
由于违约贷款数增加 ， 美国各大银行为了弥补房地产市场出现的巨亏 ， 正在积极增加准备金 。 不过 ， 如果美国经济迟迟难以复苏 ， 那么房地产市场很可能爆发严重的债务危机 ， 届时将给美国的金融稳定带来冲击 ， 甚至进一步拖累美国经济 。
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文|钟志生题|曾云梓图|饶建宁审|程远


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