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投资|第一太平戴维斯：香港整体商业地产交投量于第三季回升

第一太平戴维斯发布第三季度写字楼及商铺投资报告指 ， 由于本地及内地投资者重新关注高收益物业或具有重建潜力的旧楼项目 ， 本港整体商业地产交投量于第三季度出现温和反弹 ， 七宗交易总额约40亿港元 。
在严格封关措施之下 ， 酒店业绩因「Staycation」及本地客人数量增加 ， 得以反弹 。 最新数据显示 ， 虽然酒店入住率7月仍于50%左右徘徊 ， 但相对2月/3月的30%已有明显升幅 。 房价方面 ， 3月/4月按年下跌的40% ， 截至7月已回升至约22% 。 随着酒店业绩表现出企稳迹象 ， 以及业主放售意欲增强 ， 投资者对酒店重拾兴趣 。 第三季有两家精品酒店出售 ， 买家分别为内地企业及本地投资者 。
第三波疫情延迟了经济以及商业投资市场对复苏的预期 ， 因而再次抑制分层市场回暖 。 尽管如此 ， 但商业市场（写字楼及商铺）交易量实际上于7月和8月略有反弹 ， 录得261宗交易 ， 而4月至6月则为237宗交易 。 此外 ， 更多业主愿意提供折扣 。
尽管美联储宣布将利率维持在目前水平 ， 但金管局最近将商业抵押贷款LTV从40%放宽至50% ， 被认为是商业市场复苏的主要催化剂 。 不过 ， 即使LTV较高 ， 大多数银行仍对商业抵押贷款采取审慎态度 ， 估值趋于保守 ， 通常比拟交易价格低10%至30% ， 从而消除了新政策之下楼价的任何潜在上行空间 。 因此 ， 即使在超低利率时期 ， 缺乏现金或没有长期银行业务关系的投资者仍然难以进入大手投资市场 。
高端零售业持续受创 ， 但餐饮、中价化妆品及保健品零售商已经进驻黄金地段优质街铺 ， 如铜锣湾启超道、中环威灵顿街、尖沙咀海防道等 。 这些地段之前租金昂贵 ， 租户无法负担 ， 但近几个月来 ， 由于新签约租金相比三年前下调40%至50% ， 因而吸引租客入驻 。 由于大多数黄金地段的业主仍倾向于减租而非降价 ， 因此核心零售区的交易稀少 ， 物业价格则于第三季度微跌4.7% 。
非核心区因日用必需品销售再次表现良好 ， 因此吸引新投资者进场 。 香港大学以4.59亿港元增购翰林峰商场 ， 香港伍伦贡学院4.57亿港元购御?豪门商场 ， 以作教育中心用途 。 此外 ， 一位过去七八年皆不活跃的实业家以3亿港元收购了美孚万事达广场 ， 而另一位曾经购买住宅物业的投资者则以2亿港元收购了启德OASIS Place的零售平台 ， 两者皆希望长期投资 。
内地买家重新进入全幢写字楼交易市场 ， 而其中一些出于财务考虑退出分层市场 。 尽管中资企业对香港创收资产和开发用地投资仍录得显着下降（2020年上半年分别按年90%及73%） ， 然而 ， 预测内地资金将全面撤回仍为时过早 。 放眼全球 ， 部分地区 ， 尤其是美国和欧洲与中国之政治紧张局势加剧 ， 加之投资环境日益严峻 ， 或将推动一些中资企业回到香港进行多元化投资组合 。
第一太平戴维斯香港研究及顾问谘询部主管盛世民先生表示：「第三季疫情反复 ， 商业地产投资市场的预期复苏因而放缓 ， 零售业首当其冲 。 然而 ， 非核心区零售业持续表现良好并吸引投资 。 」
第一太平戴维斯香港董事总经理及投资部主管袁志光先生指：「我们看到大手投资市场出现活跃迹象 ， 譬如全幢商厦、酒店甚至分层写字楼交易均呈温和上升态势 。 广泛政策支持对市场走向产生重要影响 。 」
第一太平戴维斯香港投资部零售销售高级董事方咏淸小姐指：「数月来 ， 本港零售业不断适应新局面 ， 如更加注重本地需求 ， 因而激发市场对非核心区资产的兴趣 。 」
（责任编辑：徐帅 ）


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