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房地产|严防房地产金融化的灰犀牛

据媒体报道 ， 监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模 。 据统计 ， 多家银行的新增涉房贷款占比降至30%以下 。
一个月前 ， 住建部和央行联合召开房地产企业座谈会 ， 形成了业界所谓的“三道红线” ， 即剔除预收款后的资产负债率大于70% ， 净负债率大于100% ， 现金短债比小于1倍不得融资 。
今年以来 ， 货币宽松 ， 使得房企融资环境向好 ， 流动性又纷纷涌入房地产 ， 让监管部门不得不防 ， 连续开出信贷资金违规进入楼市的大额罚单 。 始于2017年的金融强监管 ， 顺理成章 ， 将房地产金融化视为下一个风险点 。
很明显 ， 房地产金融化成为当前经济环境下需要严防死守的“灰犀牛” 。 房地产信托、金融债、银行贷款、开发贷、ABS等融资手段使得房地产愈发异化成为金融的一部分 。 房地产金融化不仅容易触发系统性风险 ， 更是直接挤压了人们的日常消费 。
过去20多年 ， 人们一直在谈论房地产拐点 ， 但当拐点真正来的时候 ， 才发现既不是大张旗鼓 ， 也没有箪食壶浆 ， 而是文火温水 ， 润物细无声 。 拐点下的房地产 ， 游戏规则改弦更张 ， 随着时间这味催化剂 ， 一根无足轻重的“稻草” ， 就能压倒房价永远上涨的预期 。
没有永远上涨的房价 ， 这个道理大家都懂 ， 却又笃信自己是拿镰刀的人 ， 而非被割伤的韭菜 。 房地产喜欢温故1998年和2008年 。 20年前 ， 房改肇始 ， 商品房和市场化一扫亚洲金融危机阴霾 ， 成为经济引擎和支柱产业 。 10年前 ， 美国次贷危机影响全球 ， 中国出台了“4万亿”救市 ， 原本准备过冬的房地产大幅反弹 ， 房价扶摇直上 。 中国老百姓(603883,股吧)对于这一反弹的印象过于深刻 。 从此 ， 房子成为执念 ， 涨价预期牢不可破 。
但自2017年以来 ， 房住不炒是长期政策基调 。 这四个字犹如封印 ， 牢牢镇住房地产这只孙猴子 ， 动弹不得 。 房价退烧 ， 不仅涨不上去了 ， 而且还结结实实地下降 。 房地产再也不能陶醉于自己这个起伏的小周期 ， 而是要嵌套在整个中国经济去杠杆、供给侧和创新型的大周期 。
旧增长之所以难以为继 ， 是因为继续加杠杆的空间虽然还有 ， 但很有限 。 现在 ， 中国经济面临很大的债务压力 ， 债务与GDP的比值达到250% 。 企业债务和居民债务高高在上 ， 如果政府债务再攀高 ， 债务风险就可能演变成债务危机 。
事实上 ， 一直以来 ， 政府对房地产的态度就很明确 ， 既不希望过热 ， 也不希望过冷 ， 从来也不会说要将房地产一脚踢开 。 在从紧从严调控的大态势下 ， 微调不等于翻盘 ， 变动不等于变脸 ， 放松不等于放开 ， 始终是因时制宜 ， 因城施策 。
未来 ， 在长效机制正式定型之前 ， 楼市还会维持现状 。 对于长效机制的轮廓 ， 市场莫衷一是 。 不管究竟如何 ， 有一点是清楚的 ， 它是供给端主导的 。
北京商报首席评论员 韩哲
（责任编辑：张洋 HN080）


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