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改巢青岛|再次提示了买房最大的风险，恒大事件

买房最大的风险 ， 或许是血本无归
随风奔跑的背后 ， 是高杠杆的无奈日前 ， 关于”恒大发文恳请支持重大资产重组 ， 1400余亿待偿还 ， 现金流断裂在即“的红头文件突然在网上流传 ， 虽然立马被恒大集团官方辟谣了 ， 但是第二天 ， 资本市场仍然给出了自己的判断 ， 恒大股价大跌、债券大跌 。
所以问题来了 ， 人家恒大都已经辟谣 ， 甚至都报警了 ， 为啥你们还不信呢？因为虽说文件可能是假的 ， 但是文件描述的关键点 ， 即恒大的负债压力山大却并非凭空捏造 。
那么文件说了什么呢？简单总结就是 ， 我们欠了很多钱 ， 其中近期有大笔钱需要上市圈钱还债 ， 要是还不上呢后果很严重 ， 所以帮帮我们给证监会捎个话吧 。
到底恒大的负债压力有多大 ， 我们可以从第三方机构的统计中简单了解下 。
改巢青岛|再次提示了买房最大的风险，恒大事件
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这个图反应的是全国上市房企偿还短期债务的能力 ， 图太长 ， 所以倒着数就行 ， 因为第三个就是恒大 ， 具体什么意思呢？
恒大手头的现金有1407.47亿 ， 可是短期需要偿还的债务却有3956.87亿 ， 你说压力大不大 ， 至于压力比恒大还大的 ， 首先是泰禾集团 ， 负债682.37亿 ， 手头现金只有43.05亿 ， 全国烂尾了不少院子 ， 基本濒临破产 。 其次是富力集团 ， 也是处境不佳 。
为什么恒大要借这么多钱呢？当然不是闲的 ， 恰恰是因为恒大洞悉了中国房地产行业的天机 ， 简单概括就是六个字：高周转、高杠杆 。
先说高周转 ， 如果一个楼盘两年清盘 ， 利润率10% ， 年化收益率才5% ， 似乎都不够利息 ， 但如果一年完成 ， 利润还是不错的 ， 但如果半年就完成呢？年化收益率就是20% ， 相当具有吸引力 ， 因为高周转也引发很多质量和安全问题 ， 比如此前抢工期导致的碧桂园售楼处坍塌 。
再看高杠杆 ， 由于预售制的存在 ， 使得房地产开发自带杠杆 ， 如果在此基础上还通过银行、信托等各种手段无所不用其极的加杠杆呢？比如1亿的本金加了5倍的杠杆 ， 那5%的年化收益率就变成25% ， 如果再叠加高周转 ， 就可能变成了50%甚至100% 。
刺不刺激呢？很刺激 ， 不过这要建立在房地产市场扩张上行的基础上 ， 因为高杠杆是把双刃剑 ， 一旦房价不涨或者下跌 ， 亏损也会持续成倍放大 。 在房住不炒的大背景下 ， 全国房价已经平稳多年 ， 高杠杆的房企有多难受也就可想而知了 。
我愿意翻山越海 ， 只是为了收割你既然高杠杆的压力这么大了 ， 那么高周转自然不能慢下来 ， 这就像自行车的运行 ， 必须保持一定的速度 ， 否则就容易轰然倒塌 。
恒大是怎么做的呢 ， 答案就是强营销 ， 比如青岛东的项目丁字湾世纪文化城 ， 既然是青岛东那自然就不是在青岛了 ， 具体位置是在莱阳南部丁字湾沿海 ， 与五四广场的直线距离是75公里 。
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这样的距离 ， 以青岛的能级 ， 想要辐射带动起丁字湾无异于痴人说梦 ， 更根本的问题还在于这个项目违背了城市化发展的规律 ， 城市化的前期 ， 人口大量从农村往各级别城市流动 ， 大中小城市房价普涨 ， 城市化的后期 ， 人口则开始从中小城市往大城市流动 ， 人都走了 ， 房价自然撑不住 ， 比如东北某些城市 ， 房价已经跌到2万每套 。
山东比东北要好点 ， 但是近几年除了济南青岛 ， 省内其余城市也已经出现了人口加速流出的迹象 ， 甚至连青岛的平度和莱西人口也开始负增长 ， 至于实力更弱的莱阳 ， 就更不用说了 。
所以正常来说 ， 就是莱阳人口不断被青岛或烟台市区虹吸 ， 但是恒大却反其道行之 ， 想要凭借宏伟的规划、震撼的示范区和全省铺开的营销团队来逆天改命 ， 主要原因是此前乳山和海阳的成功经验表明 ， 韭菜是真实且大量存在的 ， 只要你有漂亮的镰刀就行 。
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当然这个成功是开发商的成功 ， 房子成本极低 ， 主要开销都用在营销上 ， 新房入手即套牢 ， 周边二手房甚至只有新房的五折 ， 想卖或者出租都是奢望 ， 多少有点传销的味道了 。
丁字湾世纪文化城也是类似的套路 ， 虽说距离青岛近点 ， 5000多的房价也明显比海阳低 ， 但问题是 ， 海阳市区基本紧靠海边了 ， 丁字湾距离莱阳市区足足有40公里 ， 完全是从零开始 。 未来会怎么样呢 。 其实距离青岛最远的乳山已经打好样了 。
其实这种项目非常类似于零和博弈 ， 即购房者花的钱即开发商等赚的钱 ， 后面资金就沉淀直至消失了 ， 不过恒大的胶州文化旅游城项目相对就好很多 ， 最多也就是不涨 ， 但是给胶州人民提供了不少欢乐 。
买房最大的风险 ， 其实是血本无归很多人买房时都担心房价会不会跌 ， 装修或者建筑质量会不会问题 ， 但其实这些在烂尾面前简直是小儿科 ， 虽然烂尾发生的概率极小 ， 但是对于购房者 ， 遇上了就是大麻烦 ， 所以是买房前必须首先关注的风险 。


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