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金融业务分拆上市 能否再造一个绿地？

一夜之间 ， “数字化转型”成为了房产行业的趋势——或在业务板块中切入数字化模式 ， 或在精细化运作中重构业务模型 。日前 ， 21世纪经济报道采访人员独家获悉 ， 借助数字化转型升级及业务重构 ， 绿地控股(6.470, -0.11, -1.67%)（600606.SH ， 简称“绿地”）拟三年内完成分拆旗下金融业务板块上市 。近期 ， 以绿地金融投资控股集团有限公司（简称绿地金融）为基础重构的新公司绿地数科正在进行引战 。 目前绿地金融是绿地三级子公司 ， 因此绿地数科将成为绿地金融的母公司 ， 并作为绿地集团金融业务未来的上市主体 。 绿地数科本轮Pre-IPO引战稀释股比约15-20% ， 计划引入包括以下四类机构：地方政府产业引导基金；互联网科技头部企业；海外知名PE基金；国内头部投资和金融机构 。 如无意外 ， 绿地数科Pre-IPO会在年内完成 。另有消息称 ， 绿地数科最多募集60亿元人民币（8.7641亿美元） ， 将其估值提升至340亿元人民币 。作为头部房地产企业的绿地 ， 一直争议颇多 。 从混改、上市、市值一路走低 ， 到如今“三道红线”全部踩中、万亿债务缠身 。2020年中报显示 ， 绿地扣除预收账款后的资产负债率达到82.70%；净负债率达到180.3% ， 较2019年末上涨了24.7个百分点；现金短债比为0.72 。最近 ， 绿地启动二次混改 ， 从另一个角度凸显绿地在转型上的迫切：绿地集团董事长张玉良已经着手几个新业务板块的分拆计划 ， 包括大基建产业板块、金融板块、自由贸易港板块 。随着房地产的金融属性被削弱 ， 绿地金融也相应地被张玉良赋予另一重角色 。绿地集团执行总裁、绿地金融董事长、总裁耿靖对21世纪经济报道透露 ， 绿地在2018年就开始筹谋数字化转型 。 过去几年房地产的金融属性 ， 使得金融成为绿地集团转型升级的核心驱动力 。一方面 ， 通过分拆核心业务上市 ， 提升资产估值 ， 绿地直接获取降负债效果；另一方面 ， 绿地寄望于整体业务重构扭转高负债、利润下滑局面 。在耿靖的构架中 ， “绿地数科”与“蚂蚁科技”的概念更为接近 。 他寄望由于绿地数科的加持 ， 绿地集团将讲述一个大集团数字化转型的故事 。为什么分拆金融上市绿地这几年 ， 经历了超越万科到增速放缓 ， 从单一房地产销售到多元布局的变化 。2014年 ， 绿地实现预销售金额2408亿元 ， 较2013年增长50% ， 取代万科 ， 成为房地产行业规模第一 。 但2015年 ， 绿地销售略有下调 ， 退居行业第二；2016年 ， 绿地销售增速10%左右 ， 2017年同比增长17% ， 2018年同比增长20% 。 进入2019年 ， 绿地销售规模同比减少11% ， 2020年中 ， 绿地销售额同比减少16% 。 10-20%的增速不再的同时 ， 为了多元发展 ， 绿地还面临有息负债的增长 。最近三年来 ， 绿地有息负债不断增加 。 2019年有息负债约为2937亿 ， 相比2018年末的2689亿 ， 增加了近300亿；2020年上半年 ， 有息负债持续增加到约3298亿 ， 增加了约361亿 。 偿债压力持续增加 ， 成为侵蚀绿地利润的一大漏洞 。早在6年前 ， 绿地就开始筹谋产业升级 ， 围绕消费升级 ， 进行了多元产业布局：房地产主业之外 ， 张玉良手中已握有三张牌：大基建、自由贸易港、金融 。绿地营收构成中 ， 房地产与大基建水平相当 。 2019年年报显示 ， 大基建业务营收首次超越房地产 ， 占比50% ， 2020年中报 ， 大基建营收略有下滑 。 绿地金融的收入在财报中的体现不多 ， 但知情人士透露 ， 绿地金融是盈利的 ， 而且“不缺钱” 。贸易港则属于哺育期 。绿地过往28年发展中 ， 商业模式可以说是传统而紧随行业政策方向的 。2019年9月 ， 绿地集团董事长、总裁张玉良在第十一届中国房地产科学发展论坛发表演讲时提出 ， 房地产具有场景优势和平台效应 ， 未来房地产与科技将深度融合 ， 并实现“双向赋能” 。 他坚信新一轮科技革命和产业革命的浪潮近在咫尺 ， 绿地将全面拥抱创新科技 ， 推动房地产科技化、数字化转型 。张玉良为何有此想法？从绿地拥有的450万户家庭业主 ， 线下场景遍布全国29省130多个城市、超过百家酒店、近千个综合体 ， 开发的楼盘项目近万个 。 这是绿地实现数字化转型升级的场景基础 。 有一件事情或许成为张玉良决策的转折点：2018年年初 ， 绿地间接投资了蚂蚁金服 。 投资互联网公司的初体验 ， 让张玉良开始思考马云说的“一切业务数据化；一切数据业务化” ， 这句话在房地产行业的可行性 。绿地最新诠释的产业链逻辑是“一体两翼” ， 一体就是从百万级房产 ， 到十万级的车、万元级的文化教育健康医疗、千元级的旅游休闲、百元级的全球进口食品直采的阶梯式产业布局 。但多元布局并没有让绿地驰入快车道 。 绿地在2020年上半年 ， 营业收入2098亿元 ， 同比增长4.2% ， 增速较上年同期明显放缓 。 利润总额153亿元 ， 同比下降8% ， 归属上市公司股东的净利润为80.2亿元 ， 同比下降10.8% ， 降幅均较一季度有所收窄 。受疫情影响 ， 今年行业普遍利润下滑 ， 但绿地2018年、2019年财报却早有端倪 。 从2018年开始 ， 绿地大基建业务比重逐渐增加 ， 但盈利能力仍有限 。 2018年 ， 绿地的总资产为10365.45亿元 ， 总负债为9276.2亿元；资产负债率为89.49% ， 同比增加0.5个百分点；到了2019年 ， 绿地总负债继续增长 ， 资产负债率88.53% ， 维持高位 。在这样一个背景下 ， 绿地金融上市成为绿地新的“突破口” 。一方面 ， 金融既游离在实业之外 ， 又能反哺主业 。 绿地金融的成立与发展 ， 是张玉良最为放手的一块业务 。 另一方面 ， 大基建与自由贸易港板块还在培育阶段 ， 目前只有绿地金融是成立时间最久并且盈利能力较好的业务板块 。绿地寄望于通过绿地金融提升融资能力的同时 ， 带动整体运营效率的提高 。绿地2018年启动新加坡发行酒店REITs ， 从前端地产基金化 ， 到中端经营业务的培育 ， 到后端实现REITs上市 。 耿靖透露 ， 绿地金融正在新交所尝试发行REITs ， 计划今年完成审批 ， “来得及的话今年可以发行 ， 但是我们会选择发行窗口 。 ”据其透露 ， 可能会选择明年年初 。 发行成功的话 ， 这将是第一支中国具有国有背景的特大型企业在新加坡发行REITs ， 另一重要意义是这次会尝试人民币和新币的双币种 ， 也将是国内企业在海外发行的第一支双币种产品 。销售模式改变之下的危机感知情人士透露 ， 最近住建部可能会酝酿改变预售模式 ， 直接转为现房模式 。 这些都是对整个行业投融资模式最大的变化 。 而对于绿地这样的大型房企而言 ， 面临的是在原本已经增速下滑的前提下 ， 如何加速去库存、保证现金流 。上市5年来 ， 绿地的市值一直下滑 ， 截至发稿时止 ， 绿地总市值只有800多亿 ， 相比逐年增长的超3000亿有息负债 ， 张玉良如果能重塑绿地 ， 实现财报数据指标的刷新 ， 或许才是二次混改带来的最大红利 。蚂蚁金服IPO前夕 ， 更名蚂蚁科技 ， 体现了这家企业的商业模式就是将数据通过大量金融服务进行变现 。 耿靖对这一逻辑深以为然：蚂蚁金服是工具和驱动 ， 让阿里巴巴的应用数据进行变现 ， 通过金融服务来变现 。绿地正在做的四个数字化转型包括：产品数字化、流程数字化、管理数字化、服务数字化等 。 数字化的逻辑在于：将数据业务化之后实现盈利 。 这一点阿里已经实践并验证 ， 淘宝和ebay的商业模式一样 ， 区别是ebay收费而淘宝不收费；淘宝平台可以不赚钱 ， 但当淘宝积累了大量数据 ， 数据业务化的时候 ， 就通过支付宝或蚂蚁实现数据变现 。2018年之前 ， 绿地没有把数据化作为转型升级的方向之前 ， 绿地的房地产业务相当于诺基亚；而现在开始 ， 绿地要从诺基亚升级转型成苹果 ， 从不与客户发生任何关系到挖掘客户剩余价值 。苹果的商业模式具有里程碑意义 ， 其伟大之处在于它能掌握购买苹果手机的客户资料 ， 人们开始用苹果的时候 ， 就要注册一个ID ， 从苹果一代用到现在 ， 客户数据一直掌握在苹果手里 。 换言之 ， 诺基亚不知道它的用户是谁 ， 但苹果清楚了解每一个用户 。张玉良想把绿地从“诺基亚”时代带入“苹果”时代 ， 苹果专卖店 ， 相当于房企售楼处 ， 通过硬件销售变现；当客户成为苹果的客户之后 ， 苹果就可以打造一个开放的生态圈 。 Appstore的应用程序 ， 让苹果的合作伙伴都融入到同一个生态当中 。 张玉良认为 ， 房企也可以把客户带入一个消费场景 。简言之 ， 绿地转型第一步是数字化转型；第二步 ， 通过金融科技手段进行变现 。 这与阿里、淘宝通过蚂蚁金服支付宝变现 ， 逻辑是一样的 。 绿地推出的全产业覆盖的绿地G优尊享会 ， 当中叠加ToC的金融服务 ， 从高净值人群的财富管理到金融消费 ， 这也是通过提供金融服务实现流量、数据变现的价值体现 。 耿靖认为 ， 这一模式与阿里巴巴的蚂蚁科技如出一辙 。绿地的“惊险一跃”绿地大金融的利润总额同比增幅超过50% ， 此前的2017年 ， 绿地金融实现利润总额20亿元 ， 2019年利润30亿 ， 是一个逐渐增长的趋势 。金融业务分拆上市 能否再造一个绿地？


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