物业不作为，小区自管会成新趋势吗？
西安唯一的业主自管小区 ， 一年结余物业费83万元 。 消息传出来 ， 各地居民羡慕又嫉妒 。 这几年来 ， 业主能够自管的小区逐渐出现了 ， 年度财务结算盈余的消息一个个传来 ， 我们这些每年交着高昂物业费 ， 连物业财务收支都一头雾水的业主们 ， 算是明白了自己的钱是怎么被赚走的 。西安这个业主自管小区并不是一个规模很大的小区 ， 三栋楼 ， 有304家住户 ， 6家商户 ， 全年共缴物业费90.53万元 ， 合算到每户约3000元 ， 在当地 ， 这是比较普通的收费标准 。 90万的物业费 ， 却结余了83万 ， 给人的印象是业主都不用缴物业费了 。 还真是这样 ， 停车费、广告费和门禁卡等多项收入就达到了50万 。 这些额外的收入就足够支付小区的安保、卫生、日常维护、垃圾处理和公共区域的电费了 。
物业的日常经营可以多节省？河南新乡的一个业主自管小区的账目更直白 ， 这个小区的物业费每平方米每个月只有0.2元 ， 已经坚持了10年 。 并且 ， 它并没有像绝大多数物业那样靠停车费补贴物业的不足 ， 它的车位费也只有35元/月 。 这个小区似乎也没有过多的额外收入 ， 小区有10栋居民楼、426户居民、260个车位 ， 全年收费不到25万 。 这25万的收入雇佣了3名保安、6名保洁员 ， 一名水电工和一名园艺工 。 人员精干 ， 业委会都是兼职 ， 也做到了管理有序 ， 服务一点也不比周边小区差 。 山西太原一小区业主自治5年 ， 物业费仅为0.45元/平方米/月 ， 也做到了道路干净、垃圾桶整洁、车辆停放有序 。
何为业主自管？表面上 ， 似乎就是业主们组织业委会 ， 并驱逐专业的物业服务企业出小区 ， 由业主们全面接管小区并自行实施物业服务的行为 。 但大多数情况下并不是业主驱逐物业 ， 而是物业无奈撤离 。 比如前述的新乡的小区 ， 原来也没成立业委会 ， 业主和物业矛盾积累已久 ， 大多数业主都不缴纳物业费 ， 物业收不到钱 ， 通过法院讨要又“法不责众” ， 于是不得不撤出 。 物业离开后业主们反而团结起来了 ， 业委会顺利成立 ， 大家一起制定了相当低廉的物业费 。 人心齐 ， 百分百缴纳 ， 虽价格低 ， 却能覆盖日常的经营管理 。
宁波一小区业主给万科物业送“嘲讽锦旗”西安这家小区 ， 成立业委会在先 ， 解除物业在后 ， 属于比较正常的业主自治行为 。 有了业委会 ， 业主们有了实体的代表机构 ， 就能够有效管理小区公共事务 ， 具体而言就是和物业讨价还价了 ， 这家业委会不满意物业的服务 ， 不能就整改达成共识 ， 便可行使作为甲方的权力 ， 和物业说再见 。当然 ， 接下来他们有两个选择 ， 要么是重新选聘一家物业公司 ， 要么是自管 。 重聘物业 ， 面对的是一家实体法人 ， 经营或更专业更省心；自管则需业委会事事躬亲 。 自管的省钱之道 ， 其中就包括了管理人往往都是义务劳动 ， 不拿一分钱工资；另外不必因事设人 ， 比如小区的电工、水管工、维修工等不常用到的专业工种 ， 都可以用临时工 ， 或外包出去 。 节省了两部分人力资源 ， 自然就节约了相当部分的成本 。节省出的最多的钱 ， 当然就是物业公司的利润了 。 我所在的小区 ， 十年前入住 ， 物业费3元/平米 ， 那时候就算比较高的物业费了 ， 号称提供的是管家式服务 。 最初小区保安全穿着呢子制服 ， 每天排着队在空场操练 ， 小伙子们一个个精神奕奕；一年一度 ， 小区会聘请“空中飞人”清理外墙玻璃 。 可没过几年 ， 保安中再也没有了年轻人 ， 全是大爷了；外墙玻璃以业主们不交物业费为筹码 ， 隔年才擦一次 ， 现在干脆不擦了 。 物价在上涨 ， 十年来人工更是涨了很多 ， 年富力强的年轻人都去送外卖了 ， 以当初的物业收费肯定提供不了相应的物业服务 ， 这点业主们心知肚明 ， 也就默认了物业的服务降级 。 但物业的利润是否也降级了呢？这就只有他们自己知道了 。 业主们缴纳的总数没有变 ， 服务质量和人工成本却反比例下降 ， 只要不彻底惹恼了业主 ， 收费权就掌握在物业手里 。
更何况 ， 随着汽车进入家庭 ， 车位日趋紧张 ， 随着电商把战火达到了“最后一公里” ， 随着广告商把影响力扩散到城市的神经末梢 ， 物业们赚钱的办法越来越多了 。 安装快递柜、自动售货机、电梯广告牌均需高昂的入场费 ， 这些本该属于业主们的收入 ， 悉数流入物业的腰包 ， 至于是否用到物业服务上就很难说了 。 西安这家唯一的业主自管小区的收支明细证明了一个问题 ， 在西安这样的二线城市 ， 来自停车、广告等收入已经能够抵消物业管理的基本费用了 。 而在一线城市广州 ， 约1400户的小区 ， 楼梯楼物业费0.7元/月/平方米 ， 电梯楼物业费1元/月/平方米 ， 这个小区业主自管后 ， 三年赚了五六百万 。
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