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人口|信号来了！3.8万元就可以买一套学区房，意味着什么？

最近 ， “21世纪经济报道”采访人员在走访了铁岭这套学区房周边小区 ， 询问当地中介后 ， 得到了这样的回答：辽宁铁岭 ， 3.8万元可以买一套34平米 ， 靠近第十小学的学区房 ， 周边配套齐全 。
然而这并不是个例 ， 同一小区另一套房的价格是4万 ， 房子的缺点除了楼层处于顶楼、坡顶等学区房的通病外 ， 没有更多的缺点了 。
一、学区房不抗跌了吗？
学区房一直是楼市中的翘楚：
深圳最贵的片区在深圳湾 ， 很多人以为深圳湾1号是深圳最贵的房子 ， 其实不然 ， 深圳最贵的房子是学区房 ， 比如百花片区、华强北、香蜜湖等 。
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越是老破小 ， 越值钱 ， 下图左边是国城花园（福田百花区） ， 右边是深圳湾1号 。
价格上两者旗鼓相当 ， 甚至国城花园还要压深圳湾1号一头 。 （深圳湾1号小区均价20万 ， 国城花园小区均价21万）
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2016年 ， 北京西城区的文昌胡同 ， 一间不到12平米 ， 满是杂草的学区房 ， 卖了530万 ， 一平米46万 。
学区房还是那个学区房 ， 所在城市不同 ， 身份和价值截然不同 。
2019年铁岭被列入国家衰退城市 ， 也就是资源型衰退城市 ， 与之前在网上名气颇高的鹤岗一样 ， 因为城市产业结构问题 ， 人口流失 ， 房价下跌 。
铁岭还有一层特殊的身份——处于东北
二、东北经济下滑
东北人口流失的根源众说纷纭 ， 比如产业结构、天气寒冷、官本位等等 。 不过 ， 东北人口正在流失确是不争的事实 。
2019年 ， 中国经济增长6.1% ， 经济总量达到99.1万亿 ， 分区域看 ， 东部、中部、西部和东北地区对经济增长的贡献率分别为49.9%、24.9%、21.6%和 3.6% 。
东北对全国经济增长的贡献比西部地区还少了一大截 ， 全国最低 。
2019年 ， 东北地区经济增速4.5% ， 区域经济总量占全国的5.1% ， 比2018年下降0.4%个百分点 。
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东北地区经济总值与增长
三、东北人口流失
2009年到2019年 ， 辽宁省人口持续流出 ， 这十年时间 ， 辽宁省小学生人数减少了30万人 ， 其中铁岭就减少了6.2万人 。
最近十年 ， 辽宁只有沈阳市和大连市的小学生数量在增加 ， 其他区域全部下降 ， 而且降幅普遍较大 ， 同一时间 ， 全国的小学生人口增长4.9% ， 辽宁省小学生数量却下降了13.5% 。
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东北三省除了辽宁省 ， 吉林和黑龙江人口同样在流失 。
2009年吉林省总人口2739.55万人 ， 2019年吉林人口为2690.73 ， 十年减少48.42万人；
2009年黑龙江总人口3826万人 ， 2019年黑龙江人口为3751.3万人 ， 十年减少74.7万人 。
如果看小学生数量 ， 下降比例更为厉害：
黑龙江省10年间小学生数量由31.2万减少到21.5万 ， 下降31.1%；
吉林省10年间小学生数量由146.1万减少到118.6万 ， 下降18.4% 。
而辽宁省小学生数量十年间下降13.5% ， 已是三省中情况最好的省份 。
小学生人口减少的幅度远大于总人口减少的速度 ， 更能说明东三省人口流失的问题 。
四、决定房价的因素
长期来看 ， 人口是决定房价的第一要素 。
人口增减存在虹吸效应 ， 人口持续流入的城市 ， 为城市发展提供足够的动力 ， 产业也能得到优化发展 ， 社会资源又会持续向这里聚集 ， 从而又会吸引更多的人口流入 。
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比如一二线城市 ， 特别是一线城市人口流入的速度非常快 ， 过去9年 ， 深圳、北京、广州、上海的小学生人数分别增长了72.7%、44.3%、33.9%、17.7% ， 如果北京和上海不限制人口 ， 小学生人数的增长速度还会更快 。


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