数字化|数字化变革：房企欲借转型扭转“三条红线”危机
日前 ， 阿里联手易居推出“天猫好房” ， 万科郁亮、碧桂园莫斌、富力李思廉、旭辉林中等多家头部房企的核心高管均出席发布会为之站台 。 实际上 ， 作为主角的阿里并非首次“触房” ， 引发业内如此高关注度 ， 一方面是房企面临行业下半场的不确定因素 ， 都在寻求突破口；另一方面 ， 数字化转型是行业趋势 ， 业内头部企业均已加大了数字化转型力度 。
那么 ， 数字化转型能否给房企下半场减压？
对此 ， 同策研究院资深分析师肖云祥指出 ， 房企数字化转型的趋势愈来愈强烈 ， 因为市场在发生变化 。 市场从增量市场进入存量市场 ， 客户需求从被动向主动、多元化需求发展 ， 行业去杠杆趋势明了 ， 面对行业的变化 ， 房地产企业需要寻找新的业务增长动力 ， 并积极推动业务创新 ， 以实现转型升级 。 积极拥抱新技术 ， 推进数字化转型 ， 是房地产企业重塑增长和业务转型的必然选择 。
去库存压力大
克而瑞数据显示 ， 65家披露了2020年上半年存货明细的房企中 ， 现房库存总量为1.3万亿元 ， 占比进一步下降0.4个百分点至11.3% 。
随着政策对融资和债务管控的加强 ， 在新的政策框架下 ， 部分债务压力较大房企或将加强库存去化 ， 同时缩减投资力度 。
易居企业集团CEO丁祖昱表示 ， 以TOP30房企为分界线 ， TOP30以外的房企库存占比均值出现了明显的上涨 ， 从10%跳到了14%-16% ， 这说明尽管TOP30的规模房企依然通过招拍挂、收并购等方式积极补充库存 ， 但凭借其存货周转次数的提高 ， 区域结构的优化 ， 有效消化了较多的现房 ， 更加明显地减缓了库存压力 。 如 ， 2019年现房库存占比高于重点监测房企均值的旭辉在2020年上半年库存消化明显 ， 现房库存总量较期初下降28.8% ， 现房占比下降至均值之下 。
来自克而瑞一份研报显示 ， 就2015-2019年的趋势来看 ， 39家典型房企2019年存货总量规模上同比增长25% ， 但已竣工存货总量仅同比上升12% ， 远小于存货总量增幅 。 与此同时 ， 房企已竣工存货占比作为衡量存货积压程度的核心指标 ， 已经取得4年连降 ， 由2015年底的18.5%降至2019年底10.3% ， 并且近两年也能保持匀速下降的趋势 。 具体来看 ， 有20家房企在2019年优化了已竣工存货占比指标 ， 其中有9家连续3年去滞重卓见成效 。 德信的已竣工存货占比最低 ， 为1.6% ， 越秀表现最为突出 ， 四年内已竣工存货占比未见反弹 。
克而瑞研究中心指出 ， 尽管当前市场受到疫情持续影响 ， 但从规模房企2020年的供货安排及目标去化率情况来看 ， 房企对市场的整体预期仍保持谨慎乐观的态度 。 多数房企货值目标去化率在60%左右 ， 与2019年基本持平 。 从存货积压指数和去化能力指数两项指标来看 ， 39家典型上市房企2019年的存货周转次数为0.33次 ， 长期呈现下降趋势 ， 相比2016年的0.38下降了0.05次 ， 但与2018年基本持平 。
不少房企库存压力较大 ， 去化能力弱的同时 ， 也有不少房企库存暂时积压 ， 谨慎运营或将改善局面 。 这也从侧面反映了房地产市场趋稳的走势 。
前述39家典型房企中 ， 有21家房企存货周转次数同比上升 ， 6家房企实现了两年连升 ， 说明大部分房企在使用资金效率上有所改善 。 房企当中朗诗2019年的存货周转次数最高 ， 达到了0.7次 。
事实上 ， 存货周转率单个指标并不能完全反映去化能力 ， 企业本身的规模、项目城市布局甚至产品客群都会影响周转能力 。 房企为了提升去化速度 ， 开始从盈利能力和利润空间入手 。 与此同时 ， 鉴于特殊的预售制度 ， 已竣工未售存货通常被视为销售困难 ， 房企仍需持续关注这部分存货的转化 ， 以更快获得现金流来抵抗融资持续收紧带来的资金压力 。
数字化转型成救命稻草？
面对已竣工未售存货 ， 房企下半年要面对的就是这些货值的变现转化 ， 以更快获得现金流来抵抗融资持续收紧带来的资金压力 。
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