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二手房|深圳二手房变局：调控下成交低迷 炒房链条被切断

楼市风向标深圳 ， 正在发生深刻的变化 ， 主要表现在二手房市场 。
“7·15”新政后 ， 深圳二手房成交陷入低迷 ， 8、9月网签成交量跌至冰点 ， 而在近期政策又要对二手房市场进行管控 ， 加剧了二手市场的下滑 。
此前 ， 由于深圳新房限价 ， 和二手房价格形成倒挂 ， 带来了炒作的空间 。 借着去年底的豪宅税取消 ， 不少小区业主联合炒作控盘涨价 ， 以获得更多利润 ， 今年上半年深圳曾上演一波魔幻上涨行情 。
但现在 ， 随着限购升级和监督管控二手房的联动调控 ， 切断了深圳炒房的链条 ， 新房到二手房的价格传导失效 ， 二手房流通性变差 ， 市场炒作的氛围降温了 。
二手房市场速冻
“7·15”新政后 ， 深圳楼市最直观的表现 ， 就是二手房成交量“断崖”式下跌 。
根据深房中协发布的网签走势图发现 ， 新政后一周 ， 二手房单日网签量最高仅359套 ， 最低55套 。 网签量环比新政前一周平均下降79.8% ， 带看量也遭遇“腰斩” 。
8、9月 ， 二手房网签量继续冷却 ， 上周（9.14-9.20）二手房网签量为1467套 ， 跌至新政以来网签量的最低点 。 相比于一手房动辄“日光盘” ， 二手房已经进入速冻状态 。
深房中协认为 ， 这主要是因为 ， 部分房源购房成本上升及新房供应增加的双重作用 。 新政以后 ， 购买二手房的税费成本增加 ， “豪宅税”重启和转让增值税从2年免征更改为5年免征 ， 让部分人难免会有卖房后买不到房或者不满5年卖不出“好价钱”的担忧 ， 导致二手房新增放盘量大幅度减少 ， 再加上新房供应充足 ， 二手房成交量急剧下滑 。
之前上涨幅度较大的区域比如南山、宝安尤为低迷 。 深房中协数据显示 ， 8月份龙岗、罗湖网签量占比不断上升 ， 分别达到29%与17% ， 占全市二手房网签量近“半壁江山” ， 与此形成鲜明对比的则是南山、宝安为代表的西部片区网签量占比下滑明显 ， 分别占14%与16% 。
9月17日 ， 深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》公开征求意见 ， 在二手房交易方面 ， 明确完善房地产市场价格监管机制 ， 并建立存量商品房价格引导制度 。
二手房价格引导机制的建立 ， 是希望改变深圳此前的价格倒挂现象 ， 降低二手房价格炒作空间 。
据多名中介人士表示 ， 二手房管控机制能在一定程度上抑制二手房价过热现象 。 但目前市场上 ， 仍有不少业主依然采取不同方式予以规避 。 比如 ， 暂停销售价格较高的住宅或者减少挂盘数量 ， 这也就变相成为二手房的“捂盘惜售” 。
不过 ， 随着二手房持续低迷 ， 买卖双方胶着太久 ， 不排除更多的业主会随行就市 ， 以合适的价格挂牌促进成交 。
炒房客消失？
深圳二手房指导价格机制传言已久 ， 原因在于深圳成了近年来炒房客最集中的城市 。
在过去几年尤其是今年上半年 ， 深圳楼市是全国唯一长期房价高企、没有调整的重点城市 ， 7月份的二手房均价高达7万／平方米 ， 其中 ， 深户落户容易、限购宽松 ， 而供应量又较少 ， 供需关系不平衡 ， 是深圳楼市房价高居不下的根本原因 。
炒房客们看到了这一点 ， 也加入了市场 ， 真实需求叠加炒房需求 ， 从新房到二手房 ， 深圳的炒房客们打造了成熟的炒房链条 。
他们通过“打新”买入新房 ， 同时炒高周边二手房房价 ， 拉大套利空间 。 去年11月11日 ， 深圳豪宅税取消 ， 税费大降 ， 直接点燃了市场情绪 ， 二手房掀起了新的涨价狂潮 ， 当月二手房成交超过8000套 ， 均价突破6万元/平方米 ， 秒杀北上广 ， 成为全国房价最贵的城市 。 而购房者也担心后续房价继续上涨 ， 而选择积极入市买房 。 追涨的热情被进一步催化 。
从去年底开始到今年3月 ， 深圳不少小区的二手房业主们开始自主地调控自家房价 ， 位于南山的恒裕槟城业主抱团开启了“控盘涨价” ， 率先将二期挂牌价提高到将近20万元／平方米甚至27万元／平方米 。


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