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融资|“三条红线”下的房企众生相：扎堆融资抱团“保价”

房企抱团“保价”的现象并不罕见 ， 但以省级商会的名义号召行业抱团 ， 凸显了形势的严峻性 。
“作为头部企业 ， 无论是全国性的头部企业 ， 还是本土的龙头企业 ， 都要有担当和责任去维护好现在相对已经比较脆弱的市场本身 。 ”9月17日 ， 河南省房地产业商会会长闭门会在郑州召开 ， 商会副会长、郑州万科总经理许沈波在会上表示 。
这次会议讨论了“疫情影响、政策收紧、打折促销、企业发展”等多个问题 ， 对“打折促销”的话题 ， 大家观点普遍一致：对行业弊大于利 。 会上 ， 两家本地房企代表——建业集团董事长胡葆森和正商集团董事长张敬国都表示 ， 不带头降价 。
房企抱团“保价”的现象并不罕见 ， 但以省级商会的名义号召行业抱团 ， 凸显了形势的严峻性 。
按照监管层近期的要求 ， 对房地产融资的管理 ， 主要以“三条红线”为标准 ， 具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%； 净负债率大于100%；现金短债比小于1倍 。 根据房企的“踩线”情况 ， 分为“红、橙、黄、绿”四档 ， 然后实施差异化债务规模管理 。 这也被认为是史上最严厉的债务管控政策 。
“三条红线”迅速引起企业的反应 。 9月初 ， 以恒大为代表的部分房企实施大范围降价促销；一些房企酝酿降本增效方案 ， 进一步实施成本管控；另有不少企业抓住政策窗口期 ， 启动大规模融资……
行业调整的端倪已现 ， 尽管企业在勉力支撑 ， 但多米诺骨牌效应似乎已不可避免 。
“价格联盟”的形成
以降价促销的方式快速去库存 ， 从而降低杠杆率 ， 是房企应对调控压力的常见办法 。 9月以来 ， 除恒大启动声势浩大的降价潮外 ， 还有一些区域市场出现降价 ， 并引发前期业主的“维权” 。
北京某房企人士向21世纪经济报道透露 ， 出于冲击年度业绩的目的 ， 公司通常会在四季度实施促销 ， 但考虑到政策层面的变化 ， 今年可能会提前 。
降价不是开发商愿意看到的现象 。 按照30多位河南房企掌门人和一线房企在豫当家人的观点 ， 降价促销可能带来的后果有四：
“第一 ， 会使得已购房者的资产缩水 ， 可能导致部分人出现过激的维权行为 ， 不利于社会稳定 。 第二 ， 房价大起大落 ， 对金融业、建筑业、建材业、服务业等相关行业都将造成巨大影响 ， 一损俱损 。 第三 ， 可能会造成一大批房企倒闭 ， 缺少资金、土地储备的中小型房企很难活下来 ， 一旦倒闭 ， 会导致烂尾楼不断增加；资金链断裂可能致使债务危机爆发 。 第四 ， 消费者普遍存在买涨不买跌心理 ， 即使降价 ， 房企也难达到预期目标 。 ”
但在市场博弈中 ， 这种“攻守同盟”并不容易真正建立 。 率先降价者往往会赢得更好的市场反应 ， 后来者则会陷入被动 。
因此 ， 在上述会议上 ， 胡葆森和张敬国均做出“不带头降价”的表态 。
根据易居克而瑞数据 ， 作为河南省房地产第一方阵的与会副会长企业 ， 2019年销售总额占全省销售额56.4% ， 其中 ， 建业累计销售1017.5亿元 ， 正商累计销售510.6亿元 ， 仅这两家房企销售额就占全省销售额的16.9% 。
当前的房地产市场 ， 是否已经到了“非降价不可”的程度？
前述北京房企人士认为 ， 总体来看 ， 上市房企的表内债务规模并不高 ， 但由于“三条红线”政策较为严厉 ， “踩线”的企业仍然不在少数 。 加之近期不少城市启动新一轮调控加码 ， 房企便倾向于提高周转节奏 ， 快速出货 。
但具体到城市来看 ， 情况仍然会存在不同 。 根据易居克而瑞的统计 ， 今年8月 ， 郑州的新房住宅存销比为4.6个月 ， 库存压力较小 。 但在一些三四线城市 ， 库存压力仍然较大 。
上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示 ， 即使不考虑融资新规的因素 ， 房企也会在每年的“金九银十”进行降价促销 。 但今年的政策压力较大 ， 使得房企有普遍的紧迫感 。


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