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回款率|“全国7折”之际，恒大提前偿还超百亿债务

（文/张志峰 编辑/尹哲）“三道红线”政策加持下 ， 高杠杆、抢规模的增长模式被踩下了刹车键 ， 房地产商们对于财务稳健越来越重视 ， “降负债”成为接下来房企的重头戏 。
在这一背景下 ， 头部房企恒大的降杠杆步伐再次提速 。
9月16日 ， 中国恒大发布公告 ， 将使用自有资金提前偿还15.65亿美元优先票据 ， 折合人民币106亿元提前偿还额度 ， 创下香港资本市场纪录 。
公告显示 ， 所有未偿还2020年到期的票据将于2020年10月23日全部偿还 ， 票据年利率为11% ， 赎回价等于票据本金100%加上适用溢价及应计而未付的利息 。
回款率|“全国7折”之际，恒大提前偿还超百亿债务
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恒大称此举是为降低债务水平和融资成本 。
早在今年3月 ， 恒大集团董事局主席许家印就宣布公司要实施新战略——“高增长、控规模、降负债” 。 其中 ， “降负债”是要把有息负债每年平均下降1500亿元 ， 到2022年要把总负债降到4000亿元以下 。
事实上 ， “降负债”的口号在业内早已高喊多年 ， 但作为传统的高负债行业 ， 但始终收效甚微 。 对于大多数房企而言 ， “借新还旧”已然成为常态 ， 很难真正下定决定 。
不过 ， 随着“三道红线”政策的出台 ， 以“剔除预收款后的资产负债率”“净负债率”“现金短债比”三个具体指标 ， 将房企划分为“红-橙-黄-绿”四档 ， 并对相应企业的融资做出限制 ， 才迫使房企不得不正真加大降杠杆力度 。
在上月底召开的半年业绩会上 ， 恒大方面披露 ， 自3月底实施新战略以来 ， 仅第二季度恒大有息负债便大幅下降400亿 。
恒大总裁夏海钧也在业绩会上表示 ， 2020年下半年 ， 恒大会“以最大决心、最大力度降负债”：一要继续加大销售及销售回款 ， 下半年力争回款3800亿；二要严控土地储备规模 ， 实现土储负增长；三要逐步分拆优质资产上市 。
有分析人士向观察者网指出 ， 房企要想在兼顾增长和利润的前提下 ， 完成降负债目标不是一件轻松的事 。 其中最为关键的便是现金流问题 ， 作为一个高周转行业 ， 现金流才是企业财务稳定的基础 。 再加上“三道红线”政策出台之后 ， 房企融资渠道受到监管 ， 想要加速降杠杆 ， 更多地还是要依靠自由资金 ， 企业压力不小 。
恒大选择在此时大手笔偿债 ， 也正体现了企业的“减负”决心 。 而这一“决心”离不开企业销售高增长、高回款率所带来的现金流支持 。
数据显示 ， 截至8月底 ， 中国恒大已累计实现销售4506.2亿元 ， 同比增长22%;按上半年约90%的回款率测算 ， 前8个月回款超过4000亿元 。
加上接下来的“金九银十”期间 ， 许家印亲自组织召开营销大会并 ， 定下两个月实现2000亿元的销售目标 。 为实现这一目标 ， 恒大打出全国楼盘一律7折的旗号 ， 不计成本地促销让利来保证现金流 。
按照此前90%的回款率测算 ， 若这一目标顺利实现 ， 将再为企业增加1800亿元自有现金 。 这意味着恒大有望在10月末提前实现6500亿销售目标 ， 带来超5800亿销售回款 ， 这无疑是恒大提前偿债的最大底气 。
知名地产分析师严跃进分析称 ， 今年一季度 ， 相当比例的房企销售都受到了疫情冲击 ， 但是恒大的销售节奏比较稳健 ， 销售额也取得大幅增长 。 同时 ， 恒大提前偿债也给其他企业一些启发 ， 后续要进一步降低债务 ， 同时可以考虑折扣销售 。
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