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城市发展|告别“摊大饼” 城市发展开启“存量更新”模式

北京联盟_本文原题是：告别“摊大饼” 城市发展开启“存量更新”模式
向外围无限扩张、大拆大建的“摊大饼”模式，在城市发展过程中一直被人诟病 。随着我国城镇化率和服务业占GDP比重均超过50%，城市发展也开始由增量扩张为主转入存量更新为主的新阶段，“摊大饼”模式逐步成为过去式 。围绕城市核心区开始的以存量资源开发为主的城市“有机更新”成为新时期城市发展的主流 。
目前，我国越来越多的城市开始加大政策支持力度推进城市更新，但仍然存在资金短缺、政策标准缺失、形象工程屡禁不止等瓶颈，亟须通过改革创新实现突破 。
城市发展“存量”模式开启
截至目前，北京、上海、广州、天津等都加快了城市存量资源的更新改造 。
位于北京西直门交通枢纽附近的京盐融园，以前一直是中盐集团的存盐仓库 。随着经济的发展和城市功能的不断升级，地处北京核心地区、占地近10亩的存盐仓库已经越来越不能适应城市发展的需要 。作为仓储场所，其吸引了大量的车流、物流，对西直门周边交通等干扰较大 。而作为企业的固定资产，其运行效率也越来越低 。
针对这种情况，中盐集团对包括京盐融园在内的，位于北京市西城区、丰台区、通州区等区县的7处类似资产进行了整体更新改造 。京盐融园主要仓库整体框架结构得到了保留，并在此基础上进行了改造和结构加固，总共建成了6000平方米的办公面积 。以前破旧的仓库，变成了一个环境优雅的办公院落，老仓库的红墙砖透出一股后工业时代感觉，与整体的科创风格设计相得益彰 。
“与高楼大厦的写字楼相比，这样的环境特别受高科技、文创企业欢迎 。”京盐融园负责人刘欣介绍，目前6000平方米的办公面积已经全部租出，入驻的都是高科技企业 。
针对城市更新等相关议题，全国工商联房地产商会城市更新分会近期深入全国30多个城市开展专题调研 。相关调研报告认为，“十三五”以来，我国新型城镇化建设取得阶段性成果，2019年常住人口城镇化率已达60.6％，第三产业增加值占国内生产总值比重达到53.9% 。这两个关键数据，标志着我国城市发展由增量扩张为主，转入存量更新为主的新阶段 。
全国工商联房地产商会城市更新分会会长柴志坤表示，随着第三产业增加值超过第二产业，以前的“摊大饼”模式已经不适应城市发展新要求 。它不仅过度占用农村土地，降低了每单位基础设施服务的人口，加重了地方政府债务负担，而且大大削弱了城市的集聚效益，使城区内产生了大量低效土地资源，影响了经济产出的效率 。
据了解，当前包括北京在内的一些城市，空置的写字楼、仓储等楼宇大量存在 。北京筑福集团董事长董有介绍，目前，北京市门头沟、石景山和通州三个区的空置存量房产就超过1000万平方米 。
行业分析机构认为，受新增供应大、市场需求不足影响，北京众多产业园的空置率正在持续上升 。预计到2020年底，北京成熟产业园体量将超过1500万平方米，空置率将突破30% 。
“城镇化建设中有一对突出矛盾值得高度重视 。”中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹表示，1978年至2018年，我国城镇人口增长了3.8倍，但同期城镇建成区面积却增长7.4倍，即从7000平方公里增加到5.85万平方公里，面积增长比人口增长快一倍 。
据介绍，目前国内城镇化率总体超过60%，其中超过80%的城市有20个，超过70%的有40个 。有的城市已经处于人口流失的状态，却还在搞扩张式发展 。这对于未来发展是有害的，必须通过挖掘城市内部潜力，提高城市效率来获得新的增长 。
以成都为例，城市扩张中的基础设施建设等成本已经越来越难以承受 。近年来成都已考虑基本停止外围扩张，转而在城市中心推动“有机更新”，例如把一些老旧批发市场改造为办公商用设施等 。
将撬动十万亿投资规模
据全国工商联相关课题组测算，当前启动我国城市更新战略可拉动投资规模10万亿元 。


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