楼市首提“学新加坡”，“香港模式”被抛弃？
文|凯风中国房地产 ， 迎来新变局 。据第一财经报道 ， 近日 ， 深圳市住建局有关负责人表示 ， 新加坡是深圳学习榜样 ， 未来深圳的住房比例是“六比四” ， 目标是让深圳60%的市民住进公共住房 ， 为此将加大住房供应 ， 推进大规模住房建设 。这是内地城市官方首提“楼市学新加坡” ， 在经济特区成立40周年的重要时间窗口 ， 这一说法充满想象空间 。学习新加坡 ， 究竟学什么？是否意味着内地楼市开始抛弃“香港模式”?01香港、新加坡、深圳 ， 房价有多高？根据世邦魏理仕发布的《2020全球生活报告》 ， 全球住宅价格排名前十的城市分别为：香港、慕尼黑、新加坡、上海、深圳、北京（城区）、温哥华、洛杉矶、巴黎和纽约 。
香港以套均价格125.44万美元蝉联全球第一；新加坡位居全球第三 ， 套均价格91.5万美元；上海、深圳、北京位居4-6位 ， 套均价格分别为90.58万美元、78.39万美元和76.35万美元 。以2019年人民币平均汇率6.89元计算 ， 香港、新加坡、上海、深圳、北京的住宅套均价格分别为865.3万元、631.2万元、624.8万元、540.7万、526.7万元 。从套均总价来看 ， 香港遥遥领先 ， 新加坡与北京持平 ， 略高于深圳、上海 。值得注意的是 ， 由于不同城市人均居住面积存在明显差异 ， 相比套均总价 ， 均价、房价收入比更能反应房价是否处于合理空间 。从均价来看 ， 香港超过14万元/平 ， 在寸土寸金的港岛 ， 则接近20万元/平 。 与香港对比 ， 新加坡均价为9万/平 ， 深圳均价约为6.5万/平 。值得注意的是 ， 新加坡这一价格是就私人住宅而言的 ， 而私人住宅在当地占比不到2成 。 新加坡超过80%的人口居住在政府建设的组屋中 ， 组屋的价格不到私人住宅价格的一半 。此外 ， 虽说在绝对值上 ， 深圳远低于新加坡和香港 ， 但发展水平不同、收入水平不一 ， 在房价收入比上并不弱于这些城市 。
可见 ， 作为内地房价最高城市 ， 深圳的确到了十字路口 。 下一步 ， 学香港还是新加坡 ， 还是再开一条新路？02学香港还是学新加坡 ， 这是一个问题 。中国内地房地产市场化始于1980年代 ， 随着1998年住房商品化改革步入飞速发展期 ， 迄今已有20多年的上行历史 。在房地产发展初期 ， 内地从香港、新加坡学来了一系列发展经验 ， 但方向可谓大相径庭 。土地70年产权、公摊面积、预售制、土地财政 ， 可谓香港楼市的特色 。 早在1950年代 ， 香港就探索出以卖楼花、批租制、土地财政为特色的房地产发展模式 ， 这一模式在1990年代被内地引入 ， 进而在内地城市遍地开花 。这些发明 ， 奠定了香港房价一飞冲天的历史 。 即便过去几十年 ， 香港多次遭遇危机冲击 ， 房价一度腰斩 ， 但借助这一模式 ， 楼市总能从最低谷一跃而起 ， 不断创出新高 。
高房价 ， 已然成为香港社会面临的重大问题之一 。 面对高房价 ， 香港虽然推出了公屋乃至“八万五建房计划” ， 但都不理想 。由于土地供给不足 ， 公屋数量远远无法满足需求 ， 如今只覆盖了不到50%的家庭；至于“八万五建房计划” ， 早在2000年代初 ， 就由于有房一族抗议最终夭折 ， 香港房价从此走上不归路 。 （参阅《香港 ， 再无地产大佬》）与香港相比 ， 新加坡房地产在经济中的地位并不重要 。新加坡楼市 ， 有两项制度最受关注：一是中央公积金制度 ， 二是组屋制度 。中央公积金制度 ， 在1990年代被内地引进 ， 这就是我们今天熟知的住房公积金制度 。 虽然如今公积金存废之争再起 ， 但不可否认 ， 公积金制度对于房地产的特殊意义 。与公积金制度相比 ， 新加坡的组屋制度更为出名 。 几十年前 ， 新加坡也曾为住房短缺所困 ， 不过从1960年代开始 ， 新加坡开启“居住有其屋”计划 ， 开始兴建组屋 。如今 ， 这个仅有500多万人口的城市 ， 近80%的人口居住在由政府兴建的组屋里 ， 约20%的人选择私人住宅 。
组屋是典型的保障性住房 ， 价格相对低廉 。 在全球住宅价格排行中 ， 新加坡位居第三 ， 这是就20%左右的私人住宅而言的 。就组屋而言 ， 新加坡一手公屋价格多在1-3万元人民币之间 ， 相当于中国内地二线城市水平 。组屋价格之所以如此之低 ， 原因有二：一是得益于新加坡的土地国有制度和低价卖地模式 。 新加坡地小人多 ， 接近 90%的土地掌握在政府手中 ， 这些土地以低价转让用于大规模建设组屋 ， 从而保障了组屋的廉价优势 。二是组屋供应相对充足 ， 不存在人为制造的短缺 。 迄今为止新加坡建设了110多万套组屋 ， 超过当地房屋总量的7成 ， 覆盖超过80%的人口 。 新加坡住房自有率高达91% ， 位居全球第二位 ， 遥遥领先于其他发达城市 。因为这几点 ， 新加坡楼市与香港走向了不同的方向 。03深圳学新加坡 ， 究竟学什么？香港、深圳、新加坡 ， 这三个城市有一定相似性 。 三城的GDP总量接近 ， 同样面临“人多地少”的困境 ， 土地资源相对紧缺 ， 成为制约楼市发展的关键因素 。不同之处在于 ， 香港走向了高房价之路 ， 新加坡走向了保障房之路 ， 深圳过去更多效仿香港 ， 如今则面临新的选择 。不可否认 ， 在住房商品化初期 ， 香港模式所创造的住房市场化、卖地收入等 ， 对缓解城市住房需求紧张、地方基建资金短缺 ， 起到了不容低估的作用 。然而 ， 当内地城市房价不断攀升、房价收入比比肩国际城市之际 ， 高房价已经不再是无关紧要的民生问题时 ， 是时候对房地产做出更多探索 。
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