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融资新规|融资新规渐行渐近，房企举债也将“一企一策”( 二 )


强控房企债务
值得注意的是 ， 尽管融资新规尚未出台 ， 但涉房融资的闸门已经逐渐收紧 。 市场人士向第一财经透露 ， 目前地产债不能按照全额度借新还旧 ， 八月下旬以来 ， 银行间市场已按拟还旧债的85%规模发行新债 。
极高的债务总额 ， 犹如悬在房地产行业上方的达摩克利斯之剑 ， 成为监管部门重点防范对象 。 Wind数据预计 ， 未来5年房企债务置换和融资需求将不断增大 ， 海内外合计债务到期规模将达3万亿元左右 ， 2020年、2021年偿还规模分别达5286.19亿元、5874.37亿元 。 2020年数据计入短期债券后 ， 到期规模还将更高 。
除去销售回款 ， 房企应对到期债务的主要途径便是“借新还旧” 。贝壳研究院数据显示 ， 今年前七月 ， 房企境内外债券融资累计约7379亿元 ， 占去年全年的62.5% 。
监管层稳定市场和行业的良苦用心 ， 并未被房地产企业所体察 。 尤其上半年 ， 流动性总量宽松的环境下 ， 房企举债拿地积极性提升 ， 在很多城市有推高地价的趋势 。 华创证券表示 ， 今年4月 ， 100大中城市住宅类土地溢价率达到25% ， 5月至今维持在15~20% ， 高于去年同期水平 。
对此 ， 美的置业总裁郝恒乐称：“对房企来说 ， 这是一种资金避险行为 ， 其基本策略是有限的资金应投向高量级城市 。 ”
但土地市场活跃、销售快速复苏 ， 带动居民中长期信贷大规模增加 ， 已引发监管层对房地产金融问题的关注 。 银保监会召开2020年年中工作会要求 ， 坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来 。
华创证券表示 ， 此次“三道红线”规定则是从供给端角度切入 ， 从根源上减少信贷资源流入房地产市场 ， 使土拍市场降温 。
“新规主要目的是稳住开发商的杠杆 ， 从而把房价稳定下来 ， 加快行业健康化发展 。 ”龙湖集团首席财务官赵轶认为 ， 此前限制开发贷、按揭贷款额度等措施 ， 都是为了让行业融资体量有序增长 ， 而不是爆发式增长 。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为 ， 被新规限制融资的房企可能延迟或取消近期土地投资计划；融资收紧使房企销售回款端压力骤升 ， 房企大概率将启动加速销售模式 。
华创证券表示 ， 对长期依赖杠杆经营的房企而言 ， 短期内债务化解的难度比较高 ， 房企或更倾向于借助增加少数股东权益来降低净负债率 ， 这意味着今后房企联营、合营的事件可能增多 。
【融资新规|融资新规渐行渐近 ， 房企举债也将“一企一策”】值得关注的是 ， 不少踩线房企均开始对自身财务规划作出调整 。 融创中国表示 ， 目前整个细则还没有公布 ， 但对行业和企业来说是正向政策 ， 主要目标是保持稳定 ， 稳存量 ， 控增量 ， 而融创也会进一步以降杠杆作为公司重要工作目标 ， 争取早日符合新规要求 。
（责任编辑：常丹丹 HO016）


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