房贷利率“换锚”期限将至 要不要转LPR？
房贷利率“换锚”期限将至——
要不要转LPR？听听专家怎么说
本报采访人员 姚 进
8月31日是房贷利率“换锚”的截止时间 。 近日 ， 多家银行发布的公告又让“选固定利率还是浮动利率”的话题冲上热搜 。 房贷利率模式到底怎么选？后续利率会怎么走？一时间议论纷纷 。
根据中国人民银行此前的公告 ， 将存量浮动利率贷款的定价基准转换为贷款市场报价利率(LPR) 。 2020年3月1日至8月31日 ， 借款人可与银行平等协商 ， 并决定贷款利率“换锚”为LPR(浮动利率)还是转为固定利率 。
一般来说 ， 房贷借款人均会受到此次转换的影响 ， 但有几种情况除外：一是公积金个人住房贷款、组合贷款中的公积金部分；二是固定利率贷款；三是2020年底前到期的个人住房贷款 。 如果符合这3种情况其中之一 ， 就不受此次转换影响 。
对于转换期间房贷利率水平 ， 央行规定 ， 转换时点利率水平保持不变 。 也就是说 ， 2020年全年个人房贷利率水平与以前一样 ， 维持不变 。 而从2021年1月1日起 ， 如果选择固定利率 ， 剩余期限内 ， 房贷利率与当前的利率水平保持一致 ， 与LPR利率变化无关；如果选择浮动利率 ， 今后的房贷利率会随着5年期LPR的变化而变化 ， LPR每月公布一次 ， 或升或降或维持不变 。
选择哪种方式更好？业内人士表示 ， 两种转换方式各有优势 ， 具体如何选择主要取决于房贷借款人对未来市场利率走势的判断 。 如果认为未来LPR会下降 ， 那么转换为参考LPR定价会更好；如果认为未来LPR可能上升 ， 那么转换为固定利率就会有优势 。
民生银行首席研究员温彬建议 ， 存量房贷借款人要根据自身情况 ， 以及贷款价格、贷款期限、贷款余额等 ， 综合选择适合自己的利率转换方式 。 如果此前的房贷利率价格折扣力度大 ， 月供剩余时间比较长的话 ， 可以选择固定利率 ， 这不仅有助于锁定月供成本 ， 还便于做好家庭的收支安排 。 如果月供剩余时间较短 ， 贷款余额也不多 ， 选择浮动利率可能更合适 。
“从中短期看 ， 我国利率处于下行趋势 。 将存量浮动利率房贷转成以LPR作为定价基准 ， 对借款人来说是有利的 ， 有助于减轻借款人房贷支出 。 ”招联金融首席研究员董希淼认为 ， 虽然长期利率走势难以判断 ， 但中短期利率下行基本上是有共识的 。 此外 ， 即便出现了与预期不一样的利率大幅上升走势 ， 购房者还可通过提前还款方式来规避利率风险 。
距离8月31日越来越近 。 日前 ， 多家银行发布公告称 ， 8月25日起 ， 对符合条件且尚未办理定价基准转换的个人住房贷款批量转换 ， 统一调整为LPR定价 。 多家银行在公告中表示 ， 此举是为简化客户操作 ， 参照银行业普遍做法开展的 。
不过 ， 这也不代表消费者没有选择权 。 各银行均明确 ， 批量转换完成后 ， 若对转换结果有异议 ， 可于2020年12月31日(含)前通过网上银行、手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理 。 需要注意的是 ， 已有银行明确 ， 撤销操作仅能办理一次 。
“银行之所以采用批量转换 ， 主要还是考虑房贷借款人大部分为个人 ， 人数众多且分散 ， 批量转换方式能够节约资源、提升办理效率 。 ”光大银行金融市场部分析师周茂华说 。
此外 ， 专家表示 ， 存量浮动利率贷款定价基准转换 ， 对利率市场化、引导利率下行都有好处 。 央行近日发布的《2020年第二季度中国货币政策执行报告》指出 ， 截至6月末 ， 存量贷款定价基准转换进度已达55% 。 其中 ， 存量企业贷款转换进度为76% 。
【房贷利率“换锚”期限将至 要不要转LPR？】统计显示 ， 2019年8月改革以来 ， LPR报价水平逐步下行 。 今年8月份报出的1年期LPR和5年期以上LPR分别为3.85%和4.65% ， 改革以来累计下降0.4个和0.2个百分点 。
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