韩国年轻人的绝望：遍地千万豪宅 涨幅超深圳
（原始标题：韩国年轻人的绝望：遍地千万豪宅 ， 涨幅超深圳）引领东亚楼市狂潮的大城市 ， 终于不在中国了 。关注海外房产的人一定会留意到 ， 首尔的房价和交易量都创下新高 。韩国国土交通部统计 ， 今年7月韩国房产交易量达14.1万套 ， 较去年同期大幅增长110% 。 今年1~7月累计交易量更是高达76.2万套 ， 较去年同期近乎翻倍 。首尔的公寓价格近三年涨幅更是超过50% ， 均价逼近80万美元 。
即使是房价堪称“魔幻"的深圳 ， 如今也赶不上首尔的涨幅 。 根据房地产咨询公司Knight Frank对世界150个城市房价的统计 ， 从2018年开始 ， 深圳房价的涨幅就已经落后于首尔 。 今年第一季度 ， 首尔更是以12.9%的同比涨幅在150个城市中排名第九 。
数据来源：Knight Frank Global Residential Cities Index但事实上 ， 总统文在寅自2017年上任以来 ， 为抑制房价上涨 ， 先后出台了20多项政策措施 ， 包括引进新的税种、限制房贷规模、打击投机性囤房炒房、增加房产供给等 。很显然 ， 效果一般 ， 首尔的楼市还是涨疯了 。这让文在寅政府备感压力 。 由于疫情防控得当 ， 文在寅的支持率于五月份达到了小高峰；而这几个月 ， 因为失控的楼市 ， 人们对他的好感度大打折扣 ， 支持率跌至44% 。首尔房价为什么越调控越涨？在多变的政策之外 ， 可能还有一些不变的因素在推波助澜 。一、为什么是首尔？为什么是楼市？首尔 ， 韩国首都 ， 集中了韩国一半的人口和经济 。这一集聚的倾向自1960年代就有所显现：二战后 ， 韩国从传统的农业国逐渐转向工业国；受收入差异的影响 ， 人口从农村快速流向城市 ， 尤其是首尔 ， 这一快速的城市化进程一直持续到90年代初 。随后 ， 为疏解功能集中和人口拥挤的问题 ， 韩国政府制定了新城市开发策略 ， 将人口向首尔周边的卫星城疏散 。 首尔都市圈就此形成 ， 其面积占韩国的11.8% 。目前 ， 首尔都市圈的总人口达到了2560万人 ， 占全国总人口的一半 。 这是人口的聚集 。2017年 ， 都市圈的GDP达到7700亿美元 ， 也占了全国GDP的一半 。 这是经济的聚集 。首尔都市圈聚集了近60家“福布斯全球2000强”的企业 ， 产业也在向高端化转型 ， 这是高收入工作岗位的聚集 。人、钱、工作都集中在首尔 ， 对住房的需求自然有增无减 。在这样火爆的市场里 ， 除了刚需 ， 自然也吸引来了大量的投机需求 。那么 ， 首尔人为什么喜欢炒房而不是炒别的呢？一个原因是 ， 房产是阶层的象征 。 这使得韩国人——与中国人一样——对于房子抱有一种朴素的热情 。 韩国人认为 ， 拥有一个顶尖大学的文凭和一套首尔的公寓是通向中产阶级的捷径 。 这可以解释为什么韩国人四分之三的家庭财富都集中在房地产上 。
2017年至2020年 ， 首尔公寓的平均价格增长明显 ， 釜山、大邱和仁川则只有轻微涨幅 单位：美元 图片来源：Statista另一个原因是 ， 除了投资房产 ， 韩国的年轻人可以赚钱、提升阶层的渠道太少了 。几大财团牢牢掌控着国家的经济命脉 ， 年轻人的首选就是进入这些大企业 ， 但并不是所有人都能如愿 。自己搞实业？难度太大 ， 收益太慢 ， 也根本无法与大财团竞争 。在一个有着稳定、成熟的金融体系的国家 ， 基准利率较低 ， 一般的投资渠道回报率都很低；高回报的项目自己也接触不到 。比来比去 ， 只好投资一套公寓了 ， 恰好楼市涨幅相当可观 。 越涨越投 ， 越投越涨 ， 一个循环出现了 。二、多变的政策 ， 不变的热情韩国媒体指出 ， 对首尔房市的调控已经上升到国家政治层面了 。 文在寅政府若想抑制房价 ， 就等同于将韩国之前几十年的政策推倒重来 。 牵一发而动全身 ， 其难度 ， 可想而知 。首尔房价本轮的上涨可以放在2000年之后的大背景中来看 。为走出亚洲金融危机 ， 2000年以后 ， 韩国想依靠房市拉动经济 。 韩国央行实行货币宽松、低利率政策；韩国政府也开始减免房地产交易的转让税 。 这样一来 ， 大量热钱涌入进入房地产市场 ， 拉高房价 。这造成了经济不平等和许多社会矛盾 。 文在寅就是在这个背景下 ， 以左派的身份获选的 。 他的核心政纲就是“让社会重回公平竞争 ， 让勤劳工作的人养得起家、住得起房” 。自2017年文在寅上任以来 ， 韩国政府先后出台了23项政策措施 ， 以期抑制房价 。 其中包括引进新的税种、限制房贷规模、打击投机性囤房炒房、增加房产供给等 。但正如很多人所说 ， 一些政策毫无作用 ， 甚至适得其反 。如果房屋供应量可以跟上 ， 或许能给房价降降温 。 但是 ， 政策一方面为了保护绿地 ， 限制新楼盘开发的面积和数量 ， 另一方面又使拥有多套房产的人捂盘惜售 。例如 ， 今年7月底 ， 文在寅否决了在一项首尔都市圈绿带开发楼盘的提议 ， 转而支持城市内的改造和更新 ， 从而创造新的住房——他不愿意牺牲环境来压低房价 ， 可是城市改造会耗时数年 。他引入的资本利得税也使得房东推迟出售房产 。 该项税款规定 ， 如果在搬入新房的三年内 ， 房东将旧房出售 ， 则可以免缴资本利得税 。 这自然使得房东推迟出售时间 ， 直到房价涨起来 。 这也造成了房屋供给不足 。《城里的房子》作者、北京大学金融学副教授徐远指出：“一直以来 ，韩国政府对于房地产行业的调控非常密集 ， 这和我国的情况也非常类似” 。 换句话说 ， 这是中、韩两个东亚国家的市场经济的共性：收不回有形之手 。但中国与首尔的楼市调控政策 ， 还是有差异 。 中国限购 ， 首尔不限购 。 这使得首尔的房子自然而然成为了韩国民众投资避险的手段 。因此 ， 虽然政策的多变加大了未来的不确定性 ， 人们买房的热情是不变的 。 甚至可以说 ， 多变的政策正是这种热情的来源 。路透社这样评价：“20多项无效的政策让人们倍感紧张和压力 ， 他们反而会觉得机不可失 ， 时不再来 ， 现在必须要买点什么 。 ”这种对楼市的狂热追捧 ， 以及房产价格的水涨船高 ， 让人不禁想到1997年和2008年 。山雨欲来 。三、从买不起到不想买首尔这座城市对年轻人并不友好 。首尔人 ， 尤其是年轻人 ， 以租房为主 。 首尔的住房自有率并不高 ， 低于香港和东京 ， 但高于纽约 。 徐远预测， “随着首尔房价不断走高 ，房价收入比逐渐增大 ， 加上房贷进一步收紧 ， 未来首尔的住房自有率将进一步下降 。 ”购房无望 ， 阶层固化 。 首尔年轻人因此选择活在当下 ， “轻率支出”：通过毫无必要的奢侈消费来获得内心的平衡 。 比如被拒绝加薪之后 ， 乘坐昂贵的出租车而不是坐地铁回家；也比如被老板训斥之后吃一顿高档的寿司 ， 重拾小小的快乐 。这个近几年才出现的词暗含了首尔年轻人对未来的糟糕预期：反正买不起房 ， 存不够退休金 ， 不如早点放弃幻想 ， 及时行乐 。中国大部分的“后浪”们 ， 不也是这样活在当下吗？慎用政策 ， 警惕泡沫 ， 给年轻人留一丝希望 。
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