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李嘉诚内地财富密码：捂盘

【文/陈辰 董佳宁】说说李嘉诚在内地的发展 。近四十年时间 ， 中国已经发生天翻地覆的变化 。 李嘉诚在投资内地的过程中 ， 个人资产也番了几番 ， 甚至做了连续16年全球华人首富 。 但是 ， 他却从最初的“爱国商人”、“拓荒者” ， 变成了所谓“无良奸商” 。 为什么会有这么大反差？李嘉诚做了什么？他又是怎样认识自己的？我就来介绍一下 。早在1950年 ， 李嘉诚创办长江塑胶厂时 ， 就很重视和内地的商业关系 。 但受时局影响 ， 生意一直没有扩展到这里 。 直到1978年初 ， 中央领导意识到：要发展经济 ， 就要利用外商投资 ， 而香港是一个很重要的窗口 。 于是中央政府邀请一批香港地产大佬 ， 北上参加国庆典礼 ， 其中包括霍英东、李嘉诚、胡应湘和冯景禧 。 当港澳代表团听到将实施改革开放政策时 ， 所有人都举双手拥护 。李嘉诚内地财富密码：捂盘
他们明白 ， 这次建立的关系 ， 就是未来几十年的机会 。 李嘉诚的感受尤为深切 ， 他在香港的几次大动作 ， 几乎都与内地有关系 。 60年代末 ， 内地有一波移民香港潮 ， 李嘉诚趁机大举收购廉价地产 ， 后来房价攀升 ， 他一跃成为四大地产家族之一；70年代末 ， 华人资本家开始崛起 ， 英资财团信心动摇 ， 李嘉诚一举收购百年洋行和记黄埔 ， 名震香江 。 正值事业高点 ， 他又在内地看到了事业的第二春 。1979年 ， 国务院批准香港招商局 ， 在蛇口建立第一个出口加工工业区 。 香港招商局 ， 不是港资企业 ， 而是一家低调运营的国企 。 在开发项目时 ， 一批香港大佬受邀考察蛇口 。 李嘉诚走在霍英东、包玉刚等人中间 ， 是最年轻 ， 也是最活跃的一位 。 他大胆提出 ， 能否让港商参与蛇口的建设 。 项目负责人哈哈一笑 ， 搪塞了过去 。 这笑声背后 ， 透露出改开初期 ， 深圳人还非常谨慎 ， 没有那么大胆 。港商大佬们也看得明白 ， 双方都在试探 。 因此港商在内地的投资 ， 大多聚焦于公益：邵逸夫造教学楼 ， 包玉刚修游泳馆 ， 霍英东建宾馆 。 此外 ， 在胡应湘牵头下 ， 李嘉诚、郑裕彤、李兆基、陈启宗 ， 还共同出资10亿建设广东第一家五星酒店 ， 中国大酒店 。 大酒店运营十年回本后 ， 他们上交给了国家 。这时李嘉诚也回到阔别39年的家乡 ， 首先捐建了汕头大学和附属医院 。 1984年 ， 汕头大学建成时 ， 李嘉诚受到中央领导的单独会见和高度肯定 。 也是在这一年 ， 中英发布联合声明 ， 李嘉诚积极靠拢 ， 拥护香港回归和一国两制 。 与此同时 ， 他高调入资中信信托 ， 还趁机一举收购了英资香港电灯 。1992年 ， 明确目标、把握方向成为当务之急 ， 以经济建设为中心的思想 ， 十分需要稳固和加强 。 于是 ， 十四大确立了“建设社会主义市场经济体制”的国家新战略 。这时 ， 李嘉诚也开始对内地勇猛进击 。 比如在汕头开发了50万平米的商住楼“汕头第一城”；在广州 ， 筹建最高的摩天大厦——国际金融中心；在福州 ， 改建整个老城区的“三坊七巷”；在上海 ， 投建金山标准集装箱码头 ， 国际深水港码头；在北京 ， 入股顺义中央别墅区的誉天下项目等等 。李嘉诚在深圳曾经吃的“闭门羹” ， 也变成“开门红” 。 1993年 ， 他与盐田港集团组建盐田国际 ， 共同投资60亿元 ， 建设集装箱码头 。 这是深圳当年度最大的外资引进项目 。 马化腾的父亲马陈术 ， 是盐田港集团的董事兼副总经理 ， 他也是这项合作的重要推动者 。比起盐田港 ， 李嘉诚当时最有影响力的投资 ， 是北京东方广场 。 这是一块宝地 ， 位于长安街以北 ， 故宫东侧 ， 王府井和东单之间 。 李嘉诚要投资100亿 ， 建造亚洲最大的建筑群 。 不过他很快就碰到了规划、审批等问题 。 首先 ， 14位院士联名反对 ， 理由是破坏城市规划；其次 ， 计划楼高80多米 ， 但北京旧城限高45米；另外 ， 需要移走十多家机关单位和1800余户居民 ， 还有一些文物 。因此 ， 东方广场建设过程中 ， 几次更改了规划 ， 比如把一到三期高度降低为48米、58米、68米 ， 同时总投资额增加到200亿 ， 建设周期也长达十年 。 2004年完全落成后 ， 迅速成为内地总租金收入最高的综合体 。 李嘉诚虽然只获得收租权 ， 但也赚得盆满钵满 。李嘉诚内地财富密码：捂盘
投资家乡 ， 本来是很正常的操作 ， 对双方都好 。 不过 ， 为了避嫌 ， 李嘉诚曾公开表示：不在潮汕地区做任何投资 ， 不想赚家乡人的钱 。 但1992年之后 ， 他突然开始在潮汕地区密集投资 ， 项目包括高速公路、货柜码头、海湾大桥、安居工程、电厂等等 。他对每一个项目 ， 都有清晰定位和计算 ， 对投资回报率更是锱铢必较 ， 甚至因此引起许多矛盾 。 比如在投资汕头的三家电厂时 ， 由于后期回报率没有达标 ， 他差点与政府对簿公堂 。李嘉诚争议最大的还是捂盘 ， 而九十年代大量拿地 ， 是他捂盘的基础 。 1997年 ， 李嘉诚在内地的投资总额已达500亿港元 ， 项目包括地产、港口、交通、金融、能源、通讯等等 。 另外 ， 他对医疗、教育、公益机构及社会捐款 ， 也超过23亿港元 。进入21世纪 ， 中国加入了世贸组织 ， 经贸迅速发展 。 同时 ， 内地与港澳签订CEPA ， 进一步向港资开放房地产 。 在以经济建设为中心的政策指示下 ， 全国多地政府都对李嘉诚发出邀请 ， 条件一个比一个优越 ， 只为请他过去投资 ， 带动当地经济发展 。 很多地方官员 ， 甚至需要动用上层关系才能请到他 。他加快了拿地步伐 。 凭借各地政策支持 ， 他手握重金、一路攻城略地 ， 低价拿下许多城市的核心地段 。 为了最大化攫取利益 ， 他将预售制、公摊面积引入了内地 ， 同时大面积捂盘 。 其中的玩法也很简单：低价拿地、缓慢开发、坐等升值、出售获利 。北京的誉天下别墅群项目 ， 是一个经典案例 。 早在1993年 ， 李嘉诚旗下长实集团就拿下了这个项目 ， 楼板单价两千块 。 这个地方在东北五环外 ， 距离机场近 ， 升值潜力很大 。 楼盘光第一期 ， 就开发了15年 ， 剩下的再分为三期开发 。 直到2018年 ， 这个项目建成 ， 总面积80万平米 。 历经25年开发 ， 项目房价也涨到了四万 ， 升值20倍 。经过时间的检验 ， 李嘉诚的“捂盘”的财富密码逐渐为人所知 ， 而且引起了高层注意 。 2004年 ， 国土资源部出台文件 ， 从当年8月31日起 ， 所有经营性的土地一律都要公开竞价出让 。 这一定程度上能避免地产商 ， 利用政商关系“私下”拿地 。 李嘉诚在“8·31大限”的最后一天 ， 拿下北京朝阳区姚家园的两幅地块 。 后来 ， 他计划在2021年底完成开发 。 也就是说 ， 这个项目需要开发17年 。要公开竞价出让 ， 对李嘉诚的影响也并不大 。 他反而凭借充裕的资本 ， 在全国大举拿地” 。2005年 ， 是李嘉诚在全国拿地最多的年份 。 其中 ， 上海唯一的四线换乘大站 ， 浦东世纪大道土地上盖招标时 ， 长实击败新鸿基 ， 获得一半开发权 ， 代价是32亿元 。 这个项目开发历时十一年 ， 好不容易在2016年建成 ， 取名世纪汇广场 。 随后 ， 李嘉诚迅速转手 ， 200亿卖给中国人寿 。 减去成本 ， 他净赚了一百多亿 。除了世纪汇广场 ， 李嘉诚在上海多个项目上 ， 都是这样 ， 比如真如城市副中心项目 ， 拿地13年开盘；古北新区项目 ， 拿地7年开盘；世纪盛荟广场 ， 拿地15年至今没有启用 。类似的案例 ， 在全国其他省市更是屡见不鲜 ， 比如大连西岗黑嘴子项目 ， 捂盘8年转手；成都南城都汇项目 ， 捂盘16年转手；广州西城都荟 ， 拿地至少10年才开盘 。 其中 ， 东莞海逸豪庭项目 ， 拿地21年 ， 至今仍未完工 ， 当地政府曾罚了李嘉诚8000万元土地闲置费 ， 开发速度也丝毫没有改进 。有调研显示 ， 李嘉诚的地产开发周期最少7年 。 地方政府本来希望引入他的资本 ， 带动周边开发、拉动经济发展 ， 没想到他却自己做着打算 ， 等到周边配套都开发好了 ， 地产升值了再动工 。 我们不生产楼盘 ， 我们只是土地的保管工 。这样肆无忌惮地囤地 ， 就没有法律监管吗？早在1999年 ， 国土资源部就通过了一个办法， 规定土地闲置时间超过两年 ， 将被有关部门收回 。 但对开工后的进度 ， 却没有明确时间规定 。对内地地产商来说 ， 两年时间都已经太久了 。 尤其2012年后 ， 融资通路收紧 ， 房地产大佬集体推崇“高周转” ， 从拿地到开盘的平均周期 ， 只有八个月左右 。 碧桂园更是发挥的极致 ， 缔造出“456”模式 ， 就是拿地4个月开盘 ， 5个月资金回笼 ， 6个月资金再周转 。


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