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望京|望京小街新生记（产经观察）( 二 )


破解设计难、改造难 ， 探索自我造血的市场化改造机制
“改造直接涉及的经营单位就有976个 ， 这是万科参与过的最复杂的城市更新项目 。 ”刘肖说 。
怎么改？设计方案要建立在大量的实地调研基础上 。 先调研企业 。 在街道办的支持下 ， 万科团队查阅了望京周边地区2.4万户企业过去两年的经营情况 ， 挑出西门子、奔驰、阿里、美团等优质企业 ， 然后花半个月的时间挨个敲门：“企业希望怎么改造这个街区？”再调研居民 。 梳理2019年附近居民向政府部门反映的6700件意见 ， 将交通、治安等各类问题排排序 ， 再上门调研附近居民的需求：“您在望京工作和生活最缺什么？”
调研结果让设计团队逐步摸清了周边人群的需求——不能只有吃小吃的地儿 ， 也要有咖啡屋 ， 不能只有商业设施 ， 也要有文化交流场所 。 万科北方区域产业办公负责人栾宁说 ， 设计方案奔着一个目标去：要让每个来这条街的人愿意至少待上半天！
有了方案 ， 改造如何推动？让停满车辆的小街快速具备施工条件 ， 与900多户业主和几千户居民沟通改造方案 ， 协调各部门评估审批……街道办的主导作用开始发挥 。 光是跟业主沟通商店招牌的改动 ， 杨晓昇就磨破了嘴皮子：“不是拆了旧招牌就不管了 ， 还要给您安上跟周围环境协调的立式新招牌 ， 更漂亮更醒目！”
小街的市政基础设施改造也由街道办负责 ， 光是隐蔽工程改造就花了40多天 ， 水电气路各管线都重走一遍 。 “根据新增现代化设备的用电需求 ， 要做到街面上就近能找到用电接口 。 ”杨晓昇说 。
设计难、改造难 ， 更难的是探索一个能够自我造血的市场化改造机制 。 在政府主导、社会资本参与的合作模式下 ， 望京街道办出资1300万元改造小街的基础设施硬件 ， 万科投入3500万元提升小街环境和智慧化等软件水平 。 社会资本的投入多久能够取得回报 ， 这本账能不能算圆？
“在街道办的授权经营下 ， 未来的投资回报来源主要有三 。 ”刘肖分析 ， 分别是街面上15个新商亭的租金、广告牌收入以及举办活动收入 ， “不算后续物业运营的投入 ， 预计10—15年能够收回投入改造的静态成本 。 ”
算更大更长远的账 ， 小街环境的改善将带动提升街边商业综合体的价值 ， 带动周边消费和产业的双升级 。 刘肖认为 ， 这对企业来说是更大的回报 ， “改造后万科时代中心的租金收入有望大幅提升” 。
望京小街的改造过程中 ， 政府部门突破了诸多体制机制障碍 ， 与企业之间形成了各司其职又有机融合的互动机制 。 “政府引导体现在该出手时要出手 ， 向企业释放资源、给予政策支持 ， 明确企业的投资回报机制 ， 也体现在该收手时就收手 ， 赋予企业改造设计和后续运营的自主权 。 ”杨晓昇说 。
带动产业和消费双升级的效应初显 ， 未来持续运营仍面临挑战
8月8日改造竣工的望京小街正式开街 ， 北京消费季“潮朝阳”活动也在此开幕 。 位于街角的凑凑火锅当天店铺营业额创下了疫情防控期间的新高 。
“当天店铺营业额突破4万元 。 受到小街改造的带动 ， 我们目前经营已经恢复到八九成 ， 月营业额有80万元左右 。 ”凑凑火锅工作人员龚春苗告诉记者 。
“目前万科时代中心商户的周销售额总计在400万元左右 ， 超过过去整个望京街区的水平 ， 变化很喜人 。 ”栾宁介绍 。
徐易容是第一个搬进望京小街万科时代中心的企业家 ， 见证了小街脱胎换骨的变化 。 如今 ， 楼上写字楼是他的办公空间 ， 楼下商铺是他创办的集饮品、时装、花市为一体的实体店 。 想打造本土国际零售品牌的徐易容很庆幸自己“捷足先登”：“望京小街的升级能带动产业和企业的升级 ， 吸引和孵化更多高质量的企业 。 ”
拉动消费和投资 ， 促进消费和产业的双升级 ， 望京小街改造效应正在慢慢显现 。 与万科时代中心分处望京小街两端的传统商场方恒购物中心 ， 眼看着小街越来越现代化 ， 也打算加大投资 ， 升级店铺 ， 优化商业形态 ， 更好地适应升级的消费需求 。


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