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03380.hk|龙光集团（03380.HK）4549亿城市更新土储成穿越周期新引擎

龙光集团（03380.HK）于8月21日发布2020年中期业绩 ， 在疫情和经济不确定因素增加的双重影响下 ， 龙光核心财务指标持续向好 。
截至2020年6月30日止6个月 ， 龙光权益合约销售额较上年同期上升约12.1%至463.5亿元（人民币 ， 下同） ， 母公司拥有人应占净利润为61.575亿元 ， 较去年同期增长20.1%；母公司拥有人应占核心净利润达53.3亿元 ， 较去年同期增长18.3%；现金及银行结余为419.04亿元 ， 净债务权益比保持在68.3%的稳健水平 。
值得关注的是 ， 目前龙光城市更新业务已布局11个城市 ， 货值超过4500亿元 ， 其中94%位于粤港澳大湾区 ， 具有显著先发优势 ， 成为其穿越周期的盈利新引擎 。
城市更新价值凸显
龙光集团2020中期业绩报告显示 ， 上半年公司聚焦中国最具价值的核心区域 ， 全国化布局粤港澳大湾区、长三角两大核心都市圈和西南、中部两大城市群 ， 上半年通过招拍挂、收并购、城市更新等多渠道 ， 逆周期扩充优质土储资源 。 截至2020年6月30日 ， 龙光拥有土储总货值9340亿元 ， 大湾区占比82% 。
在总土储中 ， 龙光近期可开发土地储备总建筑面积约为3920万平方米 ， 土储货值4791亿元 ， 占总货值比例51% 。 该公司近期可开发土储平均土地成本仅为4518元/平方米 ， 不足5000元的单价成本 ， 在大湾区土地成本日趋上升背景下成本优势显著 。
龙光管理层在业绩会上表示 ， 城市更新是公司获取高价值土储的重要方式 ， 龙光拥有城市更新专业团队 ， 在大湾区深耕近20年 ， 深度了解大湾区地方政策、产业和城市规划 ， 在城市更新领域有显著的先发优势和核心竞争力 。
4549亿元的城市更新土储中 ， 龙光可自主改造的区域内拥有城市更新项目可销售价值约为2903亿元 ， 这部分更新项目孵化周期短 。 例如已完成孵化的珠海•玖龙汇、佛山禅城•绿岛湖项目从拿地到成功孵化耗时不到 2年半时间 。 且城市更新项目利润率普遍较高 ， 持续增厚公司利润 。
这些成本优势已体现在中期业绩的利润率上 。 根据龙光集团2020年中期业绩报告 ， 期内 ， 龙光毛利率为35.2% ， 净利润率20.3% ， 同比上升0.7个百分点 。 核心利润率17.6% ， 同比上升0.3个百分点 ， 盈利能力持续领先 。
该公司在2020年上半年正式更名为龙光集团 ， 提出“责任筑城 ， 臻心建家”新发展理念 ， 实施住宅开发、城市更新、商业运营、产业运营四轮驱动 ， 持续巩固“城市综合服务商”发展优势 。
按照龙光集团的做大做强住宅开发的计划 ， 未来三年权益合约销售额保持年均20%增长 ， 持续高于行业平均水平 。
而高价值、布局好、孵化周期短的城市项目 ， 已成为龙光业绩的重要助推器 。 花旗、野村证券、中金、平安证券、中信建投等多家国内外大行一致认为 ， 城市更新已成为龙光穿越周期的盈利新引擎 ， 预计未来三年每年将贡献集团核心净利润的20% ， 可确保集团未来盈利持续领先行业 。
财务表现保持稳健
截至2020年6月30日 ， 龙光集团净负债率保持在68.3%的稳健水平 ，， 明显低于同梯队房企；加权平均借贷成本为5.93% ， 较2019年下降约0.2个百分点 ， 杠杆水平保持稳健 。 截至2020年6月30日 ， 龙光持有的现金及银行结余为419.04亿元 ， 一年内到期的优先票据为83.04亿元 。
2020年1月 ， 龙光成功完成增发1.8亿美元优先票据 ， 实际利率5.4% ， 创下近期民营内房企业同评级债券发行利率的最低记录 。 同样在1月 ， 龙光发行2020年首期境内公司债券 ， 发行规模10亿元 ， 期限5 年 ， 票面利率4.8% ， 创下公司近三年发债利率最低记录 。
截至2020年上半年 ， 龙光集团共成功发行了4.8亿美元的优先票据 ， 平均发行利率为 5.62%；境内公司债券本金总额25亿元 ， 平均票面年利率为4.73% 。 7月 ， 龙光又发行一笔20亿元的公司债 ， 票面利率维持在4.69%的低水平 。


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