闺蜜财经|宝龙地产，10年市值不到300亿，未来5年要翻3倍！可行吗？摘要：野心与小目

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摘要：野心与小目标

撰文|蜜姐&编辑|杰儿
今年房企们上交半年成绩单的时间普遍偏晚一些，毕竟受黑天鹅事件冲击，表现突出的是少数。个别逆势发力的似乎也并非让人放心。
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昨天（8月19日），宝龙地产控股有限公司（以下简称\"宝龙地产\"）发布了2020年中期业绩。
此前，对千亿目标矢口否认的宝龙地产，在中期业绩发布会上，喊出了未来5年执行\"双百双千\"战略！比如，自持超100个购物中心，权益销售额和公司市值双双超过1千亿。

截至今年6月30日，宝龙地产持有42家商业广场。 2017年宝龙地产经营及管理的商业广场为34家， 2018年为36家。 5年内要增加58家，并非是一个小目标。
宝龙地产是一家老牌闽系房企，早在2009年就登陆我国香港主板成功上市，截至2020年8月20日收盘，其总市值为250.20亿元。
在过去十余年中国房地产发展黄金期，市值仅不到300亿；行业已进入白银时代， 5年突破1千亿，也就是要翻3倍，难度可想而知。

闽系房企从来不缺乏激情和野心。
当然，宝龙地产在2020年上半年逆势增长，定个宏伟目标的底气还是有的。
今年上半年，宝龙地产总体来说，财报显示表现相当不错
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据财报披露，今年上半年，宝龙地产联同联营公司及共同控股实体，实现合约销售额约为315.29亿元，同比增加约8%；合约销售面积约为2047327平方米，同比增长约14.8%；实现收入约171.70亿元，同比增加约40.1%；
宝龙地产半年报中，还有一系列亮眼的数据：
期间利润约为34.95亿元，同比增长约42.8%；
毛利约为63.63亿元，同比增长约33.9%；
核心盈利约为28.92亿元，同比增长约56.2%；
公司拥有人应占利润约为22.22亿元，同比上升约23.1%；
公司拥有人应占核心盈利约17.97亿元，同比上升44.3% 。
就连今年受黑天鹅事件冲击特别明显的租金收入都保持了正增长。
上半年，宝龙地产租金及物业管理服务收入约为15.33亿元，同比增长10.2% 。
同期，宝龙地产的毛利率相比2019年上半年（38.8%）略有下滑，但依然高达37.1% 。
逆势增长的奇迹，宝龙地产是如何创造的？
财报中，宝龙地产自我\"解谜\"有三点原因（如下图）。

想必蜜友们对套话并不感兴趣，蜜姐就捡两个重点来说。
第一是\"项目全周期369开发模式……加快周转保供货\" ，翻译成大白话就是蜜友们非常熟悉的房地产行业制胜老法宝：高周转。
回顾高周转火出地产圈，火遍全国，不是因为某些大房企用它实现了千亿目标，奔入了Top10、Top50 ，而是在前两年某些房企执行高周转过程中，频现事故被媒体报道后，才为大众熟知。
所以，如今房企们再强调效率，也不太直白地说\"高周转\"这个词儿了。
蜜姐查了下， \"369开发模式\"也并非新鲜事物。据房讯网报道， 2011年，福晟集团独创了\"369\"模式，即3个月开工、6个月开盘、9个月封顶。
当然，宝龙地产今年的半年报中，并未详细说明\"全周期369开发模式\"到底是什么样的内容。
不过，在2018年、2019年的年报中，宝龙地产都提到了\"369开发模式\"：2018年年报， \"本集团「369」开发模式提速开发效率，加快周转及去化，整体取得良好的效果\"；2019年年报\"本题就拟升级「369」开发模式，提高去化率，加速现金回流\" 。
可以确定的是，宝龙地产的「369」开发模式就是加快周转和去化的。
第二是，贡献较大的是住宅类，而从地区来看，主要是位于长三角地区。
宝龙地产虽表明决心要做大商业地产，未来5年自持超100个购物中心，但目前还是主要靠住宅赚钱。
半年报显示，截至今年6月30日，宝龙地产住宅销售面积为1687847平方米，销售金额为258.81亿元；商业销售面积为359480平方米，销售金额为56.48亿元。
从财报显示的截至今年6月30日宝龙地产已出售及交付建筑面积和交付金额来看，长三角地区这两项占比分别约为66%和70% 。

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与好业绩同步齐飞的还有销售成本和利息支出。
财报披露，截至2020年6月30日止六个月，宝龙地产的销售成本约为10807百万元，同比增长约44.1% 。
宝龙地产解释原因是，由于期内已出售及交付物业面积增加导致的成本总额增加。
同期，宝龙地产的营收增速为40.1% ，而销售成本的增速（44.1%）快于营收增速，一定程度上拖累了毛利及毛利率。

闺蜜财经|宝龙地产，10年市值不到300亿，未来5年要翻3倍！可行吗？

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