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楼市新谈|开发商即将“降价投降”，2020年到底该不该买房？经济学家说了9个字( 二 )


事实上 ， 清华大学教授李稻葵近日就表示 ， 10年后 ， 中国恐怕不超过20个大的房地产商 。 其余一众小地产开发商要么破产倒闭 ， 要么被兼并收购 。

其实据开发商高管自己透露 ， 属于地产商的苦日子也到了 ， 首先 ， 今年上半年倒闭破产的地产商数量高达300家 ， 甚至还出现了千亿级房企“资不抵债 ， 濒临破产”的重大新闻；其次 ， 特殊情况 ， 销售不畅 ， 很多地产商都在为融资发愁 ， 一二线城市有庞大的购房需求支撑 ， 开发商勉强好过 ， 但三四线城市面临购房需求枯竭 ， 以及棚改的退场 ， 很多开发商“房子严重滞销” ， 回款压力巨大 。
另据多位开发商高管透露 ， 9月后 ， 将有大批开发商“投降”：真的撑不住了 ， 采取以价换量的方式让利购房者 ， 以“降价投降”的方式换取购房者的购房欲望 ， 来实现卖房回款 ， 进行自救 。
【楼市新谈|开发商即将“降价投降”，2020年到底该不该买房？经济学家说了9个字】我们此前也说过 ， 其实上半年50强房企中 ， 就有7成采取了“降价投降”的方式在卖房了 ， 其中不乏恒大、万科、碧桂园、融创、金地等大牌房企 。 开发商降价的幅度一度高达25% 。

第三个“变天”信号：投资炒房客在加速离场中 ， 买房“造富”时代终结？
在降价卖房方面 ， 开发商的优柔寡断式降价 ， 显然不能和炒房投资客们的疾风骤雨式降价相提并论 。
我们不止一次说过 ， 当国家高喊出“房住不炒”那一刻 ， 其实就意味着房价“普涨时代”终结 ， 投资炒房的黄金时代一去不复返 。 过去十年 ， 投资买房确实是稳赚不赔且堪称“暴利”的生意 ， 但是未来随着高压调控不断深入 ， 随着人口红利消退、城镇化增速放缓 ， 投资买房赚钱的生意会越来越难做 。
事实上 ， 今年已经有更多的人意识到了这一点 ， 他们开始清醒 ， 开始撤离抛售了 。 据贝壳、安居客和房天下平台的数据显示 ， 今年5月以来 ， 全国大中城市都出现了前所未有的抛售大潮 ， 尤其是重庆、杭州、广州三地 ， 单月二手房抛售幅度陡增30%以上 。 7月底 ， 重庆二手房在售数量陡增至21万套 ， 成交均价趋势下降6.46％ 。
楼市为何再现“抛售潮”？答案很明确：其一 ， 资金链紧张 ， 卖房是筹措资金的最好方式；其二 ， 不看好后市 ， 卖房是止亏的最好选择；其三 ， 也存在高位套现的比例 ， 尤其是三四年前买房的人 ， 虽然过去两年很多城市房价没涨 ， 但是前期也赚到了 。 当前的处境 ， 没有比套现落袋为安更安心的了 。

楼市突传3大“变天”信号 ， 开发商高管也透露 ， 将采取打折降价的方式向购房者“投降” ， 那么2020年到底该不该买房呢？
以上第二、三条也很好地说明了 ， 当前阶段刚需购房迎来阶段性“窗口期” ， 不管是开发商降价优惠 ， 还是投资炒房客降价甩卖 ， 表现在房价上都更便宜 。 所以 ， 对于某些一二线城市来说 ， 中长期房价仍然有上涨的趋势 ， 但今年买房确实会更便宜 。 平心而论 ， 有需求且有条件的购房者 ， 真的可以行动起来了 。
对此 ， 经济学家朱海斌说了9个字：刚需随意 ， 投资客打住 。
上述经济学家认为 ， 对于需要掏空6个钱包凑首付的刚需而言 ， 高房价和收入不匹配的问题长期存在 ， 这是他们买房路上挥之不去的痛点 。 所以不管未来房价是涨还是跌 ， 刚需买房都占不到便宜 ， 只要资金到位 ， 买房随意 ， 有需求就行动 。 与其挖空心思找房价的低位 ， 不如加强努力多赚钱 。

对于投资性购房 ， 他的建议也很明确：房产投资逻辑已经变了 ， 过去是闭眼买房都能“躺赚” ， 但从2016年伊始 ， 房价就告别了“普涨” ， 尤其是国家三令五申“房住不炒” ， “不拿房地产拉动经济” ， 基本宣告了投资买房赚钱时代的终结 。 虽然不是所有房产都彻底失去投资价值 ， 但是95%的房产将回归居住属性是大势所趋 。 更主要的是 ， 投资买房未来必须要长持才有希望 ， 所以那些依然怀抱快炒快赚思想投资买房的人 ， 可以打住了 。 因为当前的楼市 ， 不管如何一个城市 ， 都很难做到5年内快速升值赚钱 。
最后我想说 ， 虽然仍然有很多人对房地产抱有幻想 ， 但是我们也要认清局势的转变 ， 过去人口、金融、经济对房价都有支撑 ， 这才导致中国楼市二十年“屹立不降” 。 但今天局势已经发生颠覆性变化 ， 不管是人口、城市化、金融都对房地产不构成重大利好 ， 这意味着继续大手笔投资楼市 ， 很难再获得高额利润 。
注：部分图片来源网络 ， 侵删！


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