xi说楼市|房价明明“在涨”，内行却开始不看好？被买房人忽略的2个因素
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【xi说楼市|房价明明“在涨”，内行却开始不看好？被买房人忽略的2个因素】
昨天发了一篇房价必然下跌的文 ， 有人叫好 ， 有人嗤之以鼻 。 也罢 ， 出发点就不同 。
今天换个角度 ， 从新房、二手房、土地的角度 ， 来聊聊当下的房价 。 说说2个被买房人忽略的重要因素 。
新房与二手房的“蜜月期”已过什么才是楼市最好的节点？答案是新房与二手房同步火热 。
新房与二手房实际上是既有“竞争关系”又有“合作关系” 。 当新房市场火爆时 ， 新房供不应求 ， 很多买房人转而进入二手房市场 。 这就是新房与二手房同步火热 ， 表现为“合作关系” ， 也是楼市向好的一面 。
还有另一种更好的局面 。 新房有限价 ， 导致新房普遍比二手房价格要低 ， 这种必然会驱使新房市场极为火爆 。 在这时 ， 二手房起到的作用是给新房做“参考” ， 用自身的更高价格掩护新房快速销售 。 到这里 ， 看似新房与二手房是“竞争关系”？
实则不然 。 新房一旦销售完成 ， 即变成二手房 。 而新的限价土地上市后供应的新的限价房 ， 才是真正的新房 。 此时 ， 新的限价房与老的限价房（此时已变为二手房）又形成以二手房为“参考”的倒挂现象 ， 再次促进新的限价房热销 。 而在这价格逐步提升的过程中 ， 更老一批的二手房价格不再具有劣势 ， 顺利实现流通 。 因此 ， 这依然是属于新房与二手房的“合作关系”范畴 。 （多看一遍就理解了）
但眼下的楼市 ， 大部分城市似乎都不在这两种情形中 。 最大的差异即表现为：二手房市场的普遍量价双跌 。
而二手房市场低迷时 ， 往往代表着新房与二手房“竞争关系”开始被无限放大 。
这是由于 ， 新房背后的主体是开发商 ， 二手房背后的主体是个体业主 ， 但两者面对的对象都一样 ， 买房人 。
因此 ， 只有当买房人数量众多且购买动机强烈时 ， 也就是出现常说的卖方市场时 ， 新房二手房才能出现“蜜月期” ， 表现为一致对外的“合作关系” 。 而一旦市场需求减弱 ， 无论是调控引起的需求减弱还是市场需求的自然减少 ， 都会引起二者之间的“竞争关系” 。
眼下正是属于这种阶段 。 随着调控的收紧 ， 在接下来至少半年时间内 ， 新房市场必然是不可能再现火爆的 。 因此 ， 作为周转要求更高的房企而言 ， 必须利用折扣、促销包括中介联动 ， 蚕食市场为数不多的需求 ， 留给二手房的空间则越来越小 。 这也正好解释了 ， 为何目前众多城市二手房挂牌量日渐增高的原因所在 。
所以 ， 既然二手房开始变得很难卖 ， 数字上的涨有何意义呢？
普涨难再现 ， 优质土地供应量如何维持？年后以来 ， 房价上涨城市越来越多 ， 到7月份这个数字达到了80% 。 这也是很多人认为我的观点大错特错的原因所在 。 明明还在涨 ， 我却偏偏说下跌是必然的 。
不知各位注意到没有 ， 每个城市好卖的楼盘越来越少 ， 或者说越来越集中化 ， 往往是一小撮楼盘好卖 ， 涨价也有人抢 。 而位置一般甚至较次的楼盘依次会经历三个阶段：跟着涨价发现不好卖、变相促销还是不好卖、最后不得不明着大幅降价 。
这样的现象 ， 我相信几乎每个城市都有 。 随着市场的趋于冷淡 ， 原本跟着光鲜的楼盘逐渐露出真实面目 。
这已经足以说明问题 ， 举个手机的例子方便理解 。
在手机刚开始大面积普及的时代 ， 也就是2000年到2006年左右 ， 市场上手机品牌多种多样 ， 大家用的手机品牌几乎都不太一样 。 每个品牌都能占据一定的市场份额 ， 大品牌也只不过份额更高一些而已 。 但随着手机保有量的足够大之后 ， 我们却发现市场上手机品牌只剩那么几个 ， 大家用的手机品牌高度重复 ， 仅仅型号不太一样而已 。
这个案例我们可以得出什么结论？相信没有人会说手机市场仍处于上升期吧？这是因为随着接打电话、存储量、拍照这些基本需求被全面满足之后 ， 大家的需求已经转变成更薄、更清晰、更快处理速度等 。 而这时 ， 仅有几个大品牌才能满足用户来自改善端的需求 。
这与房地产何尝不是一样 。 大部分城市的住房需求其实已经得到解决 ， 户均1.5套住房是真实存在的 ， “住”这个基础需求几乎都覆盖到位了 。 只不过 ， 其中一些群体开始追求更优质的地段与商业配套 ， 更优质的交通与通勤时间 ， 更优质的学区与教育条件 ， 更优质的建筑与产品力 。
而土地资源的不可复制性 ， 决定了能够满足地段、配套、交通、学区等优质条件的土地是非常稀缺的 。 而每座城市的均价都是在备案价格基础上得来的 。 滞销的压根没有卖出几套 ， 热销楼盘构成备案主力 ， 当然在结果上的呈现是上涨的 。
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