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中年|贝壳找房上市：游走于地产与科技圈的资本宠儿，能否续写房产经纪新故事？


中年|贝壳找房上市：游走于地产与科技圈的资本宠儿，能否续写房产经纪新故事？
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出品 | 搜狐科技
作者 | 尹莉娜
如果说有一家公司可以最大程度地影响中国人的生活品质 ， 这家公司可能是马云创办的阿里 ， 或是王兴的美团 ， 也有可能是程维的滴滴 ， 但最有可能的 ， 还是左晖的贝壳找房 。
8月13日 ， 贝壳找房赴美上市 。 以高于区间价（17-19美元/股）的每股20美元筹资21.2亿美元 ， 这是自2018年3月爱奇艺IPO以来 ， 中资公司在美最大规模IPO 。
招股书显示 ， 贝壳找房联合链家 ， 在中国的103个城市拥有260多个房地产经纪品牌、4.2万多家门店以及45.6万个代理商 。 不过 ， 贝壳在整个发展过程中始终未能摆脱亏损泥淖 ， 2017年至2019年 ， 贝壳找房近三年净亏损分别为5.38亿元、4.28亿元、21.8亿元 ， 合计超31亿元 。 不过 ， 2020年上半年 ， 贝壳开始扭亏为盈 ， 净利润达到16亿元 。
一、新房猛增超二手房
翻看招股书 ， 2017至2019年 ， 贝壳找房的收入分别为255亿元、286亿元、460亿元 ， 同比涨幅分别达到12.2%和60.8%（少一个） 。 2020年上半年 ， 贝壳找房营收272.6亿元,相比上年同期的196.1亿元增长39% 。
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一个值得注意的现象是 ， 贝壳的营收来源发生了结构性的变化 。 2017年占其总营收仅25%的新房业务 ， 在2020年摇身一变成为了“营收大头” ， 2020年上半年的营收占比超过50% ， 达到139亿元 。
为了拿下新房业务 ， 贝壳找房不得不遵循向开发商支付定金的行业惯例 ， 即包销模式：中介首先向开发商支付一定的包销费用 ， 双方谈好底价 ， 将整个楼盘交由这只中介队伍处理 。 在房产成交后 ， 一般开发商会向房产中介支付一定的“营销费用” ， 本质上与中介费无异 。 有链家经纪人向搜狐科技表示 ， 这个费用比例要视具体合作情况而定 ， 范围在1～4%之间浮动 。
招股书显示 ， 截至2020年6月底 ， 贝壳找房为了承接新房业务 ， 已向开发商支付定金约20亿元 ， 同时还面临着100亿元的应收账款 。 2017-2019年 ， 贝壳找房新房交易服务的应收账款翻倍增长 ， 分别达到19.93亿元、27.79亿元、78.38亿元 ， 或许就是由于新房业务造成 。 现状是 ， 许多房地产开发商的业务在2020年初有所中断 ， 回款可能面临推迟乃至坏账的风险 。 截至2019年年底 ， 公司已经计提坏账准备达到4.6亿元 。

同时 ， 贝壳找房重注押宝的新房业务带给公司的净利润贡献也不及二手房 。 通过计算佣金费率可以发现 ， 2017-2020年上半年 ， 贝壳找房在二手房和新房业务上向经纪人支付的佣金占总营收的比例分别为69%和55%、62%和59%、61%和76%、61%和75% ， 可以看到新房业务中的向经纪人支付的佣金比例基本在逐年上涨 ， 并在2019年超过二手房 。
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二手房及新房的佣金比例 ， 数据来源：招股书
而从公司的营收结构来看 ， 2019年的数据显示 ， 二手房营收的246亿元中 ， 有150亿用于支付佣金 ， 而在新房业务的应收202亿中 ， 153亿被用来支付佣金等成本 。 相比较之下 ， 新房业务的净利润49亿元仅为二手房业务96亿元的1/2 。
公司不计成本地开拓新房业务 ， 似乎与左晖此前提到的“存量”论相反 。 在贝壳找房正式诞生半年前 ， 左晖曾在一个公开演讲中提到：“存量有非常大的空间 。 不能一味地靠盖房子解决问题 ， 较为合理的比重应该是：80%从存量解决 ， 20%从增量解决 。 ”

而市场现状是 ， 2019年 ， 全国大部分城市的一手房成交量要高于二手房 。 因此 ， “重资产”模式拓展新房业务也是公司在发展的必经之路 ， 尤其是在现金流依旧充足的情况之下 。 2019年末 ， 贝壳找房流动资金总额（流动资金包括现金及现金等价物、受限资金及短期投资）为335亿元 ， 2020年6月末增加至399亿元 ， 相比年初增加63.7亿元 ， 仅现金及现金等价物 ， 就已经达到251亿 ， 说明公司并不缺钱 。


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