6万亿资金来袭！ 房子又要涨了么？
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酝酿15年 ， 终于落地 。
2020年8月7日 ， 证监会正式发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》 ， 且当日开始实施 。
这意味着 ， 从2005年业内人士就呼吁的公募REITs基金 ， 终于来了 。
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REITs全称是房地产信托投资基金 ， 听起来逼格很高 ， 但这种产品的形式并不复杂 。
传统的REITs很简单 ， 一句话概括就是“集资买房、收益共享” 。
比如小柒看好上海的房子 ， 但小柒两手空空 ， 含泪把家里的2只猫崽卖了 ， 也才凑了10万 。
而上海一套房子 ， 便宜点的也要500万 ， 怎么办呢？这时候就可以通过REITs 。
基金公司把一堆像小柒这样的穷人聚一起 ， 把钱摞一块儿成立REITs基金 ， 然后拿钱去买房 。
等房子出租后赚了租金 ， 再分给小柒；通过REITs只需很少钱 ， 就圆了小柒当“包租婆”的梦 。
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REITs收益表现很亮眼 ， 根据NAREITs数据 ， 从2014到2018年 ， 美国REITs平均股息收益率4.3% ， 显著高于同期标普500指数约2%的收益率 ， 也高于十年期美债约1.5%的收益率 。
这主要得益于REITs独特的分红机制 ， REITs规定 ， 每年必须拿90%以上的收入分给投资人 。
REITs在欧美国家很流行 ， 全球REITs规模大约为2万亿美元 ， 其中美国占比64.6%；亚洲主要以日本、新加坡、香港地区为主 ， 合计占比14.1% 。
截至目前 ， 国内并没有正真意义上的REITs 。
有专家预测 ， 未来三至五年 ， 中国版的REITs很可能会带来约6万亿元的增量资金 。
这样的话 ， 是不是意味着房子又要涨了？
醒醒吧 ， 想得倒美 ， 本次中国版的REITs ， 不投资房地产 ， 投资范围主要是基建项目 。
这也合乎情理 ， 中国的房价 ， 头上悬着打狗棒还蹭蹭上涨 ， 再来个REITs岂不是火上浇油 ， 炒房客能把后槽牙都笑出来 。
而基建项目就不一样了 ， 2020年是基建大年 ， 资金缺口很大 ， 需要有外部资金来输血 。
目前 ， 中国基建存量规模约为130万亿元；仅将1%进行证券化 ， 用于REITs ， 即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场 。
过去 ， 政府做基建缺钱 ， 会通过发行债券募资；比如修一座桥、一条地铁 ， 缺钱了先发债券 。
之后从这座桥、地铁里面赚到钱了 ， 再连本带利一起偿还给投资者 。
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如果项目没赚钱 ， 政府也会想办法 ， 从其它地方筹钱 ， 来按时偿还本金和利息 ， 是一种债权债务的关系 。
而REITs之后 ， 这种关系就变了 ， 投资者变为“基建项目”股东 ， 赚钱后收益全部归投资者 ， 万一亏了也要捏着鼻子认栽 。
中国版的REITs可不可以投呢？
小柒之前说过 ， 选好的项目可以投 。
看此前的文件 ， 国家对REITs投资的基建项目 ， 花了不少心思 ， 规定只有权责清晰、效益好、回报好的项目才能上；总结下就是要根正苗红 ， 能赚钱 。
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但文件说的再好 ， 落地时到底啥样 ， 还是需要咱们自己判断 ， 比如某只REITs基金 ， 它主要投资了地铁项目 ， 你要不要买呢？
瞎买肯定是要亏的！地铁作为超大型基建项目 ， 本身肯定是亏钱的 ， 全世界范围都是这样 。
偶尔听到 ， 某某城市已经宣布盈利了 ， 是的 ， 是盈利了 ， 但还是亏本的 ， 为什么？因为报表统计的只是统计周期内的收支 ， 而所有没有算建设成本的账都是耍流氓 。
地铁本身 ， 对政府来说是抓取面子和政绩的 。
地铁能拉动区域经济发展 ， 在地铁辐射的范围 ， 可以带动商业、旅游业、和房地产等等 。
但作为平民 ， 地铁项目并不是个好生意 。
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当然 ， 这次的REITs基金 ， 投向还包括数据中心、5G、物联网、工业互联网等等“新基建”项目 ， 这些项目就比较有未来有潜力了 ， 过几天发行的话 ， 小柒也会买一些 。
咱们做投资 ， 主要是守好自己的能力圈 ， 在能力圈范围内 ， 寻找赚钱的生意 ， 赚钱的项目 。
比如小柒是学金融的 ， 对于上市公司的财报、利润、估值这些门清 。
但如果你抓着小柒 ， 非让我去和你一起合伙养猪 ， 那么养猪所需的技术 ， 成本这些我都不懂 ， 你就直说是不是要坑我钱
所以这种项目 ， 小柒就不会去碰 。
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资本市场的那些事儿 ， 是小柒的能力圈 ， 出圈的事儿我不干 ， 也干不来 。
这个逻辑套用在REITs上是一样的 ， 比如某REITs重点投向是机场 ， 你最起码要知道 ， 修一个机场大概要多少钱 ， 每个月现金流是多少？
假设底层逻辑都不清楚 ， 那还是不要瞎买 。
当然 ， 如果你是带着情怀 ， 就随便吧
【6万亿资金来袭！ 房子又要涨了么？】
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