风眼看房昆明|7月昆明商品房市场供应大幅上涨、成交下降，住宅存量增大
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凤凰网房产昆明站 作者杨春兰
7月 ， 昆明各项目为下半年冲刺备量供应大幅上涨 ， 成交下降 ， 整体市场热度回落 ， 整体均价下滑 。 7月主城商品房供应206.11万方 ， 环比上涨16.45% ， 同比上涨30.40% ， 各项目为下半年冲刺备量 ， 供应大幅上涨；7月主城商品房成交119.18万方 ， 环比下降20.15% ， 同比下降16.51% ， 成交下降 ， 整体市场热度回落；7月成交均价12369元/㎡ ， 环比下降3.40% ， 同比下降1.20% ， 整体均价小幅度下滑 。
一、供需：供应量大幅上涨 ， 成交量同环比均下降
1、商品房需求下降 ， 楼市成交同环比均下降
2020年1-7月 ， 昆明新建商品房成交金额为831.5亿元 ， 成交面积为676.3万平方米 。 7月份 ， 昆明商品房市场成交下降 ， 昆明主城新建商品房成交119.18万方 ， 同比下降16.51% ， 环比下降20.15% ， 成交下降 ， 整体市场热度回落；成交金额为147.41亿元 ， 同比下降17.51% ， 环比下降22.87% 。
2、商品房成交价格同环均下降
7月昆明成交均价12369元/㎡ ， 环比下降3.40% ， 同比下降1.20% ， 整体均价小幅度下滑 。
2019年7月-2020年7月昆明商品房成交价格变动情况
数据来源：中原数据 ， 风财讯整理
3、住宅市场供应增加 ， 市场热度衰退
7月主城商品住宅供应122.99万方 ， 环比上涨10.41% ， 同比上涨11.87% ， 新项目的入市及房企积极备量致使供应上涨；住宅成交80.21万方 ， 环比下降24.45% ， 同比下降18.31% ， 市场热度下降 ， 成交下滑；住宅成交均价15323元/㎡ ， 环比上涨0.9% ， 同比上涨11.99% ， 成交均价稳中带涨 。
7月昆明主城商品住宅供需价走势
数据来源：中原数据 ， 风财讯整理
7月商品住宅存量上涨 ， 去化周期长达11个月 ， 去化压力持续加剧 ， 销售率下滑 ， 住宅市场购房热情衰减 。 分物业来看 ， 高层主导供应成交 ， 别墅供应大幅增加 ， 整体市场供应上涨 ， 成交下降 。
4、办公供应小幅下降 ， 成交量下滑 ， 成交均价上扬
昆明办公从成交价格方面看 ， 近三年市场办公成交均价有所波动 ， 2020年均价开始回升 。
7月主城办公市场供应27.36万方 ， 环比下降10.62% ， 同比上涨65.65% ， 供应小幅下降；办公市场成交12.28万方 ， 环比下降20.62% ， 同比下降15.71% ， 成交量下滑 ， 市场遇冷；办公市场成交均价9304元/㎡ ， 环比增长2.14% ， 同比下降4.99% ， 成交均价上扬 。
图：2019.07-2020.07昆明主城办公产品供求价走势
数据来源：中原数据 ， 风财讯整理
截止本月 ， 昆明办公存量555万方 ， 环比上涨15万方 ， 去化周期增加至37个月 ， 去化压力加大 。
6、商业供应大涨 ， 成交小幅上涨
7月商业供应面积16.05万方 ， 环比增长81.56% ， 同比上涨316.06% ， 商业市场供应大幅上涨；商业成交面积4.5万方 ， 环比增长5.14% ， 同比上涨7.34% ， 成交小幅上涨 ， 但仍处于低位；商业成交均价14362元/㎡ ， 环比下降11.04% ， 同比下降6.48% ， 均价受边缘项目成交量大影响下滑 。
图：2019.07-2020.07昆明主城商业供需价走势
数据来源：中原数据 ， 风财讯整理
截止目前昆明商业库存579万方 ， 环比增涨11万方 ， 去化周期增加至135个月 ， 去存任务艰巨 。
二、库存：商品房库存约1822万㎡ ， 去化周期延长
7月昆明商品房市场可售面积1909万方 ， 同比增长511万方 ， 环比增长87万方 。 商品房市场供大于求 ， 存量上涨 ， 高位运行 ， 去化周期增加 ， 消化周期处在21个月左右 ， 市场去化压力加剧 。
三、项目销售：新开项目龙湖·天璞问鼎单月销售金额榜
本月昆明热销商品房TOP10项目累计成交金额39.56亿元 ， 其中龙湖·天璞项目累计销售5.2亿元 ， 位居项目销售榜首 。 另外 ， 俊发旗下俊发彩云城、俊发城、俊发观云海及海东俊园共4个项目上榜TOP10 。
【风眼看房昆明|7月昆明商品房市场供应大幅上涨、成交下降，住宅存量增大】销售金额TOP10项目中 ， 均价超2万/㎡项目均位于草海及滇池半岛 ， 另外 ， 巫家坝新入市项目龙湖·天璞开盘首月以5.2亿销售额占据榜首 。 而其余上榜项目多为刚需及改善项目 ， 均价在15000元/㎡左右 。
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