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股票|郝炬：收购整合、服务创新成为物业企业的核心竞争力


股票|郝炬：收购整合、服务创新成为物业企业的核心竞争力
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经济观察网 采访人员 田国宝 8月12日 ， 由经济观察报主办的“2020蓝筹物业百强峰会”上 ， 北京睿信咨询董事总经理、睿观研究院院长郝炬对蓝筹物业百强企业评选情况及未来物业管理行业发展趋势进行阐述 ， 以下为郝炬演讲内容节选：

首先 ， 简要地介绍一下中国蓝筹物业企业价值指标 。 第一个是规模 ， 从规模角度讲是衡量物业企业综合实力最基本的指标 ， 企业的营业收入、在管面积、已签未交付面积、未来增长潜力都在这里体现 。
第二是整体的绩优 ， 能否有较好的利润水平、净资产收益 ， 利润水平能够保证股东回报 。
第三是良好品牌影响 ， 品牌影响力大 ， 同时客户满意度高 ， 最后是业内口碑好 。
第四是模式创新 ， 这几年我们看到物业企业在业务创新方面做了很多有益的探索 ， 已经初见成效 。 不少物业企业业主增值服务、业态升级、业务创新等领域的拓展 ， 都有值得学习地方 。
最后一个是智慧科技 ， 对于物业管理企业 ， 作为服务型企业 ， 如何应用科技手段提升客户体验 ， 提高管理效率 ， 包括未来形成智慧社区 ， 绿色科技应用 ， 给业主、给建筑提供更好服务 。

通过五个指标进行蓝筹物业价值分析 ， 评选出蓝筹物业企业 。 我们今年第一次把榜单扩容到了百位 ， 很多优秀企业都入选进来 ， 在沟通交流过程中 ， 我们感受到行业发展的活力和大家对未来发展的信心 。
简要地分享一下物业行业近期动态和趋势 。
第一 ， 物业行业市场规模巨大 ， 而且处于整合发展期 ， 2019年物业管理行业规模达到8000亿元以上 ， 面积300亿平方米左右 。 2021年将会超过万亿元 ， 市场容量巨大 ， 还有企业进入一些新领域 ， 会进一步扩大物业企业的市场 。
中国物业企业处于整合提升的发展阶段 ， 我们研究国外龙头企业发展规律 ， 有三类企业 ， 第一种是资产管理方向 ， 第二是商企服务方向 ， 第三是住宅服务方向 。
这些企业经历了几十年发展 ， 到现在市值最差的40亿美元以上 ， 规模在20亿美元以上 。 中国物业企业离国际化市场企业差距还很大 ， 因此还有巨大空间 ， 也给行业发展带来了更多整合提升机会 。
第二 ， 这一两年头部企业增长非常迅速 ， 2008年 ， 前五强门槛只有1000万平方米 ， 2013年翻了一倍多 ， 达到了2600万平方米 ， 2016年达到1亿平方米 ， 2019年前五强门槛已经超过了2亿平方米 。

行业集中度也在迅速地提高 。 2019年40亿元收入是top10门槛 ， 前20强是21亿元左右 ， 前30强在15亿元左右 ， 前50强在9亿元左右 。
可以看出这几年头部企业营业收入规模大幅度增长 ， 管理面积上由于业态和服务类别的差异 ， 整个物业企业差异还是比较大的 ， 但是我们统一用了在管面积进行了平均 ， 基本上前十的门槛在1.5亿 ， 前二十的门槛在7000万平左右 ， 前三十在4500万平 ， 前五十在3000万平左右 ， 这是行业分层阶的规模门槛 。
这几年头部企业增速非常快 ， 最近五年上市物业公司营业收入年复合增长率超过30% ， 部分头部企业营业收入平均增长率超过50% 。 像碧桂园 ， 雅生活 ， 永升生活服务增速非常快 ， 这里既有内生式增长 ， 也有通过收购整合外延式增长 ， 而且外延式的增长占比较大 。
头部企业在管面积年复合增长率超过40% ， 其中增长比较快的有碧桂园、雅生活 ， 超过了60% 。 这几年通过收购兼并实现在管面积快速提升 。
第三 ， 物业企业的商业模式在升级 ， 其中很重要表现是物业管理费占营收比重在下降 。
上市物业公司基础物业收入平均占比在70%左右 ， 物业公司的非业主增值和业主增值服务增长速度都比较快 ， 是除了物业管理费外最重要的增长领域 。


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