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三元桥|北京楼市：凤凰城一枝独秀，论三元桥版块的前世今生

京城包租公 ， 15年房产买家 。 你相见恨晚的买房导师 ， 已为5000人提供优化买房解决方案 。 包租公不像其他自媒体 ， 话只说一半让你云里雾里！包租公用实战经验给你有用的建议指导 。
全网同名 ， 公众 ， 好咨询 ， 后台精选问答如下：
三元桥|北京楼市：凤凰城一枝独秀，论三元桥版块的前世今生
文章插图

01
提问：包租公 ， 您好 ， 看到圈子里大家都在积极买房 ， 让人感觉今年不买就亏了 。 可我现在资金不够 ， 就不想给自己太大压力 ， 想再攒几年钱 ， 买一套自住小户型就挺好 。 我工作时间灵活 ， 对居住位置要求不太高 ， 未来买个六环附近 ， 或者回老家做目前的工作也没问题 。 现在买房？回家？让我不知道该怎么办 ， 想听听您的看法 。 谢谢！
回答：现在的年轻人 ， 不能用旧眼光去打量 。 有一部分更看重自己活得是否开心 ， 更注重个人情绪价值的实现 。 在房产的选筹上 ， 他们更倾向于“远大新” ， 而非市区的“老破小” 。 这也就是我为什么推荐尽量买2居的原因 ， 后继有人啊 。
不买房亏钱？对大部分不应该这样理解 。 中国人是最勤劳善良的民族之一 ， 一个人照顾三代 。 房子不买到尽头 ， 都是自住刚需：小夫妻要个小一居 ， 一家三口要个大两居 ， 四口之家要个三居板楼 ， 三代同堂要住在四居大平层 。 再往后还为孩子准备房子 ， 孙子准备房子…而且每个需求会随着段位升高而提升 ， 对大部分人永无止境 。 所以买房不是赚钱 ， 就是改善生活 ， 最终这些钱都在踩到脚下的砖头 。 房地产并不是投机客敛财的工具 ， 而是朝着改善人们居住品质的方向良性发展 。
不用再按照环线思考选筹范围 ， 北京的市场本来就是被打撒、割裂的 。
我帮助过很多和你有类似想法的年轻人 ， 留在北京 ， 努力出希望 ， 而不是看到希望才努力 。 可偏偏有些人不听这些 ， 比如 ， 他们觉得北京教育、医疗再好 ， 都跟自己关联不大 ， 自己也没要孩子不用上学 ， 即使将来有孩子了也不会让他做奋斗逼 ， 孩子该有快乐的童年 ， 而不是整天上培训班 。 211、985并不是人生的全部 。 他们在意的是自己的“生活品质” 。 直白地说 ， 来北京的初心就是北京容易发展 ， 老家的苦也不是谁都能吃的 。
02
提问：包租公 ， 你好 ， 最近在看三元桥的房子 ， 凤凰城怎么样？均价已经10万多 。
回答：三元桥版块 ， 内部交通便捷、配套成熟、社区品质较好 。 缺点也很突出 ， 就是外临近版块的交通连接不畅通 ， 被坝河、东北三环和机场高速阻隔 ， 有断头路 。 因此 ， 它却面临一个尴尬的情况：富人看不上 ， 穷人买不起 。
凤凰城就是三元桥版块的改善标杆楼盘 ， 共四期 ， 开发商是华润 ， 物业由开发商自持管理 ， 而且开发商内部高管也有入住 ， 维权纠纷风险降低 。 小区外部环境略显杂乱 ， 内部社区环境维护较好 。 在物业的打压下 ， 仍有部分办公租户 ， 像一期B座就明显可以看出办公租用的痕迹 。
一期共2栋楼 ， A座和B座 ， 共681户 ， 2002年底开始交房 ， 均价8.6万 ， 以大三居户型为主 ， 好一些的就是一卧一厅朝南 ， 南北通透格局 ， 缺点是面宽略少 。 一期与二期共用园林 ， 有300多颗保养 ， 树龄60年左右 。
二期共3栋楼 ， C座、D座和E座 ， 共714户 ， 2005年底开始交房 ， 均价9.2万 ， 在整体凤凰城中人气最旺 ， 仍是以改善三居为主 ， 面积140-260平米之间 。 其中146平左右的三居户型方正 ， 双卫设计 ， 明显好于一期户型 。
三期共3栋楼 ， F座、G座和H座 ， 共767户 ， 2007年底开始交房 ， 均价10.5万 ， 园林是泰式风格 ， 以大两居和大三居为主 。 三居面积在160-200平米之间 ， 160多平的三居户型方正 ， 与二期146平的三居感觉相似 ， 大一些 。 190多平的三居中 ， 有较少的眼镜户型在售（双卧一厅朝南） 。
四期共3栋楼 ， J座、L座和K座 ， 共77户 ， 2008年底开始交房 ， 均价9.8万 ， 成交较少 ， 基本都是面积在200-500平米之间 ， 总价3000万以上的大平层或复式 。 所以单价四期在四个中最高 。 具体建议见内部分享 。
03
提问：包租公 ， 请教一个问题 ， 房价已经横盘3年 ， 甚至有下跌的迹象 ， 这对炒房者来说 ， 不涨就等于跌 ， 压力一定很大 ， 最后炒房客抛售导致二手房泛滥 ， 您觉得这种情况发生概率大么？
回答：北京楼市目前是积蓄能量的阶段 ， 部分耐不住寂寞的业主 ， 通过降价来加快成交周期 ， 这在以后是常态 ， 每年都会发生 。
专业买房的人凤毛麟角 。 国内真正研究房产的人能有20% ， 这些人里能付诸行动有20% 。 就这4%里面 ， 大部分人买房子还为了对抗通胀 ， 能不断投资扩张的人是精英 。 这个圈子人数太少 ， 相对整个京楼的基盘 ， 最坏情况也影响不到大盘 。
买房亏本消息经常出现在各大头条版面 ， 我们圈内人早就见怪不怪 ， 这一看就是没实战经验的人写的 。 如果你做生意 ， 你欠了500万 ， 债主带着东北雷峰来追债 ， 你那是真的走投无路 ， 没有其他选项 。 可房子不一样 ， 房贷本质是抵押贷 ， 有质押物的担保 ， 最后的红线就是银行收回房子 ， 你被拉入征信黑名单 ， 大部分日常生活不受影响 。
即使像你说的情况 ， 着急抛售 ， 也是因为前提打法极端 ， 导致入不敷出 。 买房的收益在签合同时就已经确定 ， 同时要求帐目要明明白白 ， 不断优化贷款 。 目前 ， 购买房产依然是普通人实现升阶的快车道 。
04
提问：包租公 ， 你好 ， 本人非京籍 ， 有工作居住证 。 18年为了孩子高考的事情在天津北辰区买了两居室 ， 用了SFSD资格 。 最近后悔在天津买房 ， 孩子刚3岁 ， 应该先在北京上车 ， 近期筹划JLH ， 然后在京入手 。 请问：
1、目前资金130W ， 年税后收入90+W ， 等明年JLH满一年时候 ， 子弹预计会变为180左右 。 以我的资金情况 ， 是东三四的老公房 ， 还是东五环外的次新二居 ， 还是青年路的一居？
2、常营的北京新天地怎么样？常营是否还有推荐？
3、还可以把天津的卖了 ， 多出200W的资金 ， 这个方案如何？3年后 ， 孩子上小学前 ， 可再凑齐150W子弹 ， 在天津买一套好点的学区房？还是拿这笔钱在京入手第二套 ， 等孩子初中时再去天津读书？
4、JLH的话 ， 天津的房子是用的我个人征信 ， 是否可以转给老婆 ， 腾出一个北京房票？
以上 ， 期待您的回复 。
回答：1. 首先纠正一个问题 ， 你应该是婚内购入的天津房产 ， 且有按揭 ， 看下夫妻的征信 ， 应该都已经失去首贷资格 ， 即贷款算二套 。 基于此 ， 今年上车也正好 。 子弹不多 ， 先集中看看常营 。
2. 结合你的付款方式 ， 可以看看首开畅心园、金隅丽景园（算好税费） 。
3. 建议先办下户口 ， 以后的ZC说不好 。 目前没用的房子 ， 建议继续优化 ， 置换到北京是正确的 。 出掉天津再入手北京 ， 选择面会大很多 。 孩子在天津念高中即可 ， 集中力量投资 ， 才能给孩子更好的未来 。
4. 已经解释 ， 算二套不用等了 ， 随意一波涨幅就够你心疼两年的 。
总结下 ， 以上是从投资角度给出的建议 ， 同时任何投资都会面临风险 ， 碰到问题要想办法克服 ， 你这个预算最难的地方在于选筹 ， 优质标的是收益的保障 。
05
提问：包租公 ， 请教一个问题 ， 前几天我加过微信的一个知名中介疯狂推荐一套潘家园的小区 ， 翌景嘉园 。 700多万 ， 180平 ， 3居 ， 西、北朝向 ， 就在地铁潘家园站出口处 。 这个位置4W的单价 ， 算是价格洼地吗？是否有什么硬伤 。
回答：翌景嘉园就在10号线潘家园地铁站C口 ， 位置在三环内 ， 交通十分便捷 ， 02年的小区还是有看出新的感觉 ， 不是老旧小区的破败样子 。 开盘时 ， 翌景嘉园算是比较好的小区 ， 开价不低 。
对比周边 ， 比紧邻的百环家园还要便宜单价5千 ， 4万的单价 ， 并不高 ， 低价操作得当也是有套利空间的 ， 但建议新手回避 。
造成这种低价局面原因分析如下：
1、产品设计细节的问题 。 一个产品的设计 ， 决定了对客户的吸引程度 。 小众的产品自然流动差 ， 不受关注 。 大部分房子未通燃气、层高不足等 ， 让很多二手房买家不能接受 。
2、开盘后 ， 有大量公司办公租用 ， 办公居多 。 这种情况只要一发生就很难根治 。
3、潘家园地区本就是人员混杂 ， 在此区域置业多为刚需上车人群 。 对于翌景嘉园这类老破大并没有足够购买力 。
4、成交量太少 ， 有风吹草动很容易跌过平均值 。
06
提问：包租公 ， 你好 ， 我和男朋友异地恋 ， 两个城市距离700公里左右 ， 已相恋4年多 ， 记得初次相遇真像偶像剧一样浪漫 。 18年我去他的城市待过一年 ， 后面就想家 ， 所以回到了老家 ， 他不愿意放手 ， 19年就找我 ， 在我的老家一起工作 。
有些事我能感觉出慢慢变了 ， 说不出 ， 今年他工作非常忙 ， 在公司有发展 ， 但我无意间查信息 ， 在他手机上发现他跟公司一个女同事暧昧 ， 具体到什么程度我不知道 ， 至少发过“想你”一类的话 ， 我最后还是选择原谅了他 。
7月在家里人提议下 ， 开始到谈婚论嫁阶段 。 开始他说就定居在我老家 ， 同意买房 。 后来他变卦了 ， 说要回他自己家 ， 让我跟他一起走 。 因为他工作忙 ， 我俩没有太多时间聊这事 ， 我多少不愿意 ， 谈得不是很愉快 ， 还因为这闹过一次分手 。
后来还是我妥协了 ， 答应去他的家乡 。 他和家里人商量后 ， 说在老家买房后 ， 加上我的名字 ， 彩礼十万娶我 。 他家现在有两套房子 。 一个 ， 他们一家人住；另一套 ， 说留给他还在上小学的弟弟当做婚房 。 因为我们要结婚 ， 他父母说卖掉弟弟的房子 ， 现在挂了2个月 ， 问的人都很少 。 现在不卖掉 ， 新房就买不成了 。
彩礼也变卦了 ， 改为6万 。 我说彩礼怎么说也要给10万 ， 我爸妈明确说过彩礼他们不会要 ， 还会另外加十万左右还给我们 ， 以后买房多少也会帮衬 。 我父母都这样支持了 ， 他们还在想怎么省钱 。
现在房子也没卖掉 ， 彩礼的事情没人提 ， 他工作又忙 ， 每天9点下班 。 听说 ， 他回家乡后也只能在附近城市工作 ， 因为所在公司内调的岗位在老家城市没有空缺的岗位 。
这几个月感觉他又变了 ， 不像他了 ， 不主动给我打电话 ， 不主动给我发微信 ， 每天都是我晚上联系他 ， 而且还经常不回消息 ， 电话也经常没人接 。 本来就没想占他们家便宜 ， 处处为他父母着想 。 现在加上各种琐事不顺利 ， 本来我就担心远嫁 ， 现在更不知道该怎么办了 。 还想听听您的建议 。
回答：一般小两口 ， 谈恋爱听女方的 ， 而结婚听男方的 ， 结局往往会比较幸福 。
现在比较尴尬 ， 你已经付出4年的青春 ， 就这样散了吧 ， 你甘心吗？若坚守这份感情 ， 不敢担当的未婚夫 ， 未来会让你幸福么？
【三元桥|北京楼市：凤凰城一枝独秀，论三元桥版块的前世今生】在最低谷的时候 ， 能观察出人的本质性格 ， 借着机会再观察下 。 不要拿自己的人生大事当儿戏 。 若继续 ， 就抓紧办今年的几件大事 ， 规划好日程 。 若结束 ， 对于你也不是就简单重新开始 ， 想想自己的择偶选择习惯 ， 争取下一个别这样 。 婚房的事情 ， 估计不好卖 ， 再赶上买家压价 ， 又损失一大笔 。
房地产买卖注定只是小部分人的牌局 ， 我们已经跑在前面 ， 手把手教你实现从零到千万的资产积累 。 提供选盘、砍价、资金、资格等针对性意见 ， 全流程买房指导 。
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