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地产情报站|购房杠杆率三连升，你是买房子，还是留票子？

地产情报站|购房杠杆率三连升，你是买房子，还是留票子？

随着购房利率的下降 ， 居民的购房意愿正在逐步提升 。
易居房地产研究院发布数据显示 ， 今年二季度 ， 全国居民购房杠杆率为32.2% ， 环比上升0.1个百分点 ， 同比上升0.4个百分点 。
而这 ， 已经是杠杆率连续三个季度环比上升了 。

01 购房杠杆率再攀升居民杠杆率 ， 指的是居民债务和GDP之比 。 居民购房杠杆率 ， 指的是居民购房新增贷款与住宅销售之比 。
在我国的居民债务构成中 ， 房贷绝对是其中翘楚 。
今年4月 ， 中国人民银行调查统计司发布了2019年中国城镇居民家庭资产负债的情况调查 ， 结果显示我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元 ， 住宅是资产构成的主要部分 ， 房贷占家庭总负债的75.9% 。 可见房贷对居民杠杆率影响之大 。
近日 ， 上海易居房地产研究院公布了全国居民购房杠杆率 ， 二季度为32.2% ， 这已是连续三个季度同比上涨 。
而居民购房杠杆率的提升 ， 对居民杠杆率的影响也是显而易见的 。 2020年二季度 ， 我国住户部门杠杆率（居民杠杆率）上升至59.7% ， 环比上升1.9个百分点 ， 同比上升5.5个百分点 。
对于居民杠杆率的节节攀升 ， 近年来 ， 社会各界都表现出了担忧 。 2018年 ， 银监会主席郭树清表示 ， 居民家庭的杠杆率需要降低 ， “这几年居民杠杆率提升得非常快 ， 是很危险的” 。
居民杠杆率的提升 ， 对于整个市场而言 ， 并非好事 。 不断提升的杠杆率 ， 也意味着普通居民的购买力正在快速消耗 ， 一分钱得掰成两半花 。
在众多城市中 ， 总有些地方冒尖 。 2018年 ， 杭州居民杠杆率达到103.2% ， 而厦门、温州、海口、深圳这四个城市 ， 居民杠杆率也超过了80% 。 如今回过头来看 ， 这些城市大多有两个共性：房价高、房屋投资属性强 。
房贷利率降低之后 ， 这些城市的楼市 ， 异动也非常明显 。
02 流入楼市的资金现在买房 ， 掏空6个钱包的比比皆是 。 大中小城市之间的房价差距如同鸿沟 ， 难以逾越 。
环顾我们身边 ， 借钱买房的人占绝大多数 ， 父母、亲戚先借上一轮 ， 再用信用资金、消费贷、经营贷绕道凑首付的人数不胜数 。 之前深圳炒房客爆出来的雷 ， 就跟银行限制房屋抵押经营贷有关 。
在爆雷之前 ， 又有多少炒房客靠着七七八八的贷款杠杆 ， 成功地撬起了深圳的房子呢？
值得注意的是 ， 尽管房价在迅速攀升 ， 但是流入深圳的住户部门贷款 ， 却并没有我们想象的多 。 有媒体统计了2017年上半年至2020年上半年深圳居民中长期贷款的数据 ， 得出的结论让人略感不适 。
2017年上半年 ， 深圳居民中长期贷款增加1020.24亿元；2018年上半年 ， 居民中长期贷款增加1011.42亿元；2019年上半年 ， 中长期贷款增加877.31亿元；2020年上半年 ， 中长期贷款增加1036.53亿元 。
从这个数据来看 ， 银行提供的中长期贷款并没有明显增加 ， 甚至2019年还减少了 。
然而 ， 深圳市的房屋总价却在攀升 。 某二手房网站显示 ， 深圳市前海的房屋均价在2019年8月还是76367元/平方米 ， 到了2020年8月已经超过10万元/平方米 。 涨幅之大 ， 让人叹为观止 。
相较之下 ， 没有出现明显增长的中长期贷款数额 ， 就有几分“可疑”了 。 这只能说明两个问题 ， 要么是深圳的房贷利率下降了 ， 抵消了房价增长部分；要么是有外部资金流入本地楼市 ， 对冲了那一部分增长的房价——换而言之就是 ， 在过去几年里 ， 炒房客在深圳入局了 。
从此前的媒体披露中我们能够看到 ， 明显是后者的可能性更大 。
随着资金大量流入楼市 ， 2020年的楼市 ， 并不被经济大势而左右 ， 反倒是闯出了一片属于自己的天空 。 然而 ， 跟购房市场的火热不同 ， 房企的世界 ， 寒风伴着凄雨 。
2019年全年有330家房企发布了破产文书 ， 而今年形势更严峻 ， 仅上半年就有228家房企倒闭 。 而这些倒闭的房企大多集中在三四线城市 ， 以中小型开发商为主 。 受到2020年的疫情黑天鹅事件冲击 ， 不少原本就陷入资金困局的房企 ， 加速了破产的步伐 。
03 买房不如买黄金？大量资金流入楼市 ， 造成的直接后果就是房价整体上浮 。
2016年 ， 史无前例的货币化棚改政策对楼市的影响延续至今 。 在这一波浪潮中 ， 大量三四线及以下城市的房价快速攀升 ， 房价过万的中小城市比比皆是 ， 然而当地的经济并不能支撑起这个房价 。 三四线城市的二手房市场乏人问津 ， 大多数有价无市 。
那些真正打破了房价“下限”的城市 ， 比如鹤岗 ， 房价最终的走向是一降再降 ， 去年还是5万一套 ， 今年2万就能入一套 。 即使是近几年在炒房道路上渐行渐远的杭州 ， 其二手房市场也远没有想象的火热 ， 从2019年7月到2020年7月 ， 实际的二手房成交价格也在下降 。
而最近所谓的“火热” ， 实际上是楼市的回暖 。 其中自然不乏高位接盘者 ， 据易居房地产研究院调查 ， 大众在购房时的考量越来越多 ， 害怕高位接盘是重要因素 。 撕开了遮羞布的房地产行业 ， 也让越来越多的人开始质疑：房子还是投资首选吗？


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