稳住！迪拜房地产收益将会选择性地提升
新冠病毒的爆发 ， 让全球陷入巨大的恐慌 ， 还引发了经济和金融危机 ， 给房地产市场带来了严重影响 。 资本市场也可能受到重大影响 ， 因为金融市场的动荡产生了交易机会 ， 如果房地产投资者的压力水平导致有可能对原本稳健的房地产进行资本重组 。 短期影响
通常来说 ， 分析经济和就业状况是房地产需求的指路灯 ， 但是在当前情况下很难做到这一点 。 从历史上看 ， 大多数短暂的衰退和自然灾害或流行病之后一直在急剧复苏 。 但是 ， 由于没人知道此次疫情的时间长短以及政策应对的效果 ， 恢复时间长短也无法预知 。
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专家预测 ， 全球经济将在第二季度急剧收缩 ， 这可能是有史以来最大的收缩 。 对于房地产而言 ， 在许多方面没有必要估算影响的规模 ， 因为此类“黑天鹅”事件对需求的后果尚不清楚 。 相反 ， 我们必须分析中断的形式和时机 。 多久？
如果病毒持续到下半年 ， 被压抑的需求将推动复苏 。 占领市场将逐渐复苏 ， 酒店和零售价值仍将承压 。 如果病毒持续到疫苗被发现 ， 那么很可能需要刺激 ， 这意味着占领市场的疲软将持续更长时间 ， 所有领域的价值都将承压 。
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房地产资金动态
房地产资本受到的直接影响是通过债券市场产生的 。 尽管各国央行紧急降息降低了借贷成本 ， 但我们看到企业债券收益率大幅上升 ， 反映出市场的不稳定 。 这意味着流动性下降 ， 贷款利润率上升 ， 导致贷款总成本飙升 。 此外 ， 日常生活的中断导致交易活动减少 ， 出现延迟、取消和重新定价 。
GCC各国政府迅速采取了行动 ， 通过经济刺激措施来支持房地产业 。 阿联酋甚至启动了一项价值1000亿迪拉姆的有针对性的经济支持计划 ， 一些地方银行将首次购房者的贷款价值提高了5％ 。 政府和大型私人房地产公司正在与租户紧密合作 ， 以提供各行业租金支付的喘息机会 。
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不要急于下结论
虽然对房地产直接定价影响的交易证据有限 ， 但全球房地产投资信托(REIT)市场的隐含资产定价则是另一回事 。 然而 ， 考虑到金融市场的波动性 ， 估计隐含价格下跌的规模是不明智的;在以往的经济衰退中 ， 房价的跌幅只有上市市场所预示的一半 。
麦肯锡(McKinsey)的研究指出 ， 房地产行业的人际交往密度与房地产投资信托基金(REIT)价格下跌的关系 ， 似乎比租赁期限更密切 。 住房、医疗保健和购物中心的房地产投资信托基金价格降幅超过了数据中心等专业领域 ， 而工业、办公室和公寓则介于两者之间 。
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回归基础
经济分化正在形成 ， 必须通过大规模财政和货币政策措施加以弥合 。 在战胜危机的过程中 ， 我们必须在利用长期结构性趋势的同时 ， 防范短期周期性风险 。 一个谨慎的房地产投资策略应该包括三个主题:
1.现金为王:关注现金流管理 。
2.关注资本:与投资者沟通 ， 关注贷款契约 ， 进行压力测试 ， 保持长期杠杆的低水平 。
3.追求机会:当合适的机会出现在有长期积极前景的行业时 ， 迅速采取行动 。
我们应该专注于特定的次市场组合 ， 在这些组合中 ， 如果重新定价 ， 价值和机会将更好地保持住 。 技术和人口统计学的长期趋势产生了许多房地产主题 ， 例如物流 ， 办公室和多户家庭 。 在未来十年中 ， 将气候变化纳入房地产战略仍将是关键优先事项 。
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我们应该关注特定的次市场组合 ， 在这些次市场中 ， 如果重新定价 ， 价值和机会应该能更好地维持下去 。 许多房地产主题都源于技术和人口的长期趋势 ， 比如物流、办公室和多户家庭 。 在未来十年 ， 将气候变化纳入房地产战略仍将是一个关键优先事项 。
疫情对全球经济造成了严重干扰 。 在道路变得更加清晰之前 ， 我们无法预测经济放缓的程度或复苏的形式 。 在资产类别中 ， 房地产的核心是长期资产 。
【稳住！迪拜房地产收益将会选择性地提升】后冠状病毒时代 ， 在低通胀、低利率和低增长的时代 ， 以合同租赁担保的房地产收益回报 ， 很可能对投资者非常有吸引力 。
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