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禅无地|九十年代初期，日本的房价为何突然暴跌65%？

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65%只是下行通道中的短期均值 ， 日本经过90年代的房市暴跌 ， 不少地产项目的跌幅已经超过80% ， 不过也不必把当时的日本塑造成要死要活的形象 ， 虽然这样说可以迎合一部分读者的口味 ， 读起来也是很解气的样子 ， 但那并不是事实全部 。
被泡沫呛到的日本政府积极实施了一系列调控政策 ， 90年代中期以来 ， 日本的国内生产总值一直处于正常区间内的平稳通道 ， 并没有什么大起大落 ， 房市泡沫的刺穿没有制约工业制造产业发展 ， 日本也还是富裕的发达国家 。

精日们总想把日本描述为天堂 ， 其实游到对岸的他 ， 也不过是个舔骨头的货色 ， 键盘侠们则总想把日本描述为差一丢丢死掉、处于捯气状态的蕞尔穷国 ， 大萧条恒久远挂在嘴边 ， 这都是不正常的 。
1968年 ， 日本成为仅次于美国的全球第二大经济体；
1985年 ， 日本人均GDP达到美国62%（接近美国六六打压值） 。
当年五月 ， 《广场协议》签订 ， 其中包括美日德法英五国 ， 就在协议签订的转天 ， 日元升值5% ， 又在一年内升值35%左右 ， 在其后的十年内在此基础上又累积升值一倍 ， 简单说 ， 日元升值一倍还多 。

《广场协议》是日本自愿签订的 ， 日本的经济形势让决策者们暂时被冲昏了头脑 ， 日元的升值同时也是他们所乐见的 ， 这样可以照顾美国的情绪 ， 虽然升值势必会带来出口劣势 ， 但相应的 ， 对日本这个资源贫瘠的国家而言 ， 日元升值也会让他变相降低材料采购成本 。
当时的日本政府也并非是盲目乐观 ， 比如丰田一家车厂一年的出口 ， 就高达400多万辆；
汽车总出口占全世界总额的27%；
半导体营收占全世界总额的49%；
钢铁总产量是全世界第一 ， 在20世纪末被中国超出；
巨额的贸易顺差；
【禅无地|九十年代初期，日本的房价为何突然暴跌65%？】高达450万亿的国内生产总值等等 。

随着工业快速发展 ， 城市化人口的扩张让房地产行业迅速发展 ， 一部分新城市人需要长期稳定的居所 ， 但更多的人则是：
受出口影响 ， 感觉制造10年不如炒房几套 ， 这包括大型财团和普通公司；
受暴利诱惑而将钱投入了相对热门的房地产和股市的个人 。
企业、公民的金融资本过剩 ， 区区日本人口数量 ， 储蓄总额竟然比美国高了2.5倍 。

房产泡沫初期 ， 日本连续两年都没有及时的调控利率 ， 延续着宽松的货币政策 ， 按说可以起到促进充分就业 ， 稳定国内物价等作用 ， 但很多财团和个人投资者把低息的贷款投入到了房地产行业 ， 以期获得丰厚的回报 ， 就当时而言 ， 在房产的高额利润前 ， 借贷利息基本可以忽略 ， 这带给投资者更大的投资信心 ， 同时也增加了投资盲目性 。
当时的热门投资方向是房产、地产、股票的相应板块 ， 地价上扬造成房产价值增高 ， 这种伪繁荣又进一步刺激了股市板块相应股票的价格提升 ， 股价的提升又给房地产业注入了源源不断的新鲜血液 ， 刺激他们“勇攀新高” ， 再次将股市流入的资金大规模投入到房地产 ， 周而复始 。

1990年 ， 东京地价总值=全美国地价总值 。
日本政府就是反应再慢 ， 4年时间也足以观察到房产泡沫风险了 ， 调控手段无非那老掉牙的几招 ， 上调贷款利率、控制贷款规模、限制贷款流向、不断上调存款利息吸储、大幅度增加土地转让税减少换手交易等等 。
这造成境外热钱、游资急速保命退出 ， 同时也让业界辨清了政府的后续整顿方向 ， 所以短时间内 ， 日本主要城市地价被拦腰斩断 ， 损失过半 ， 股市也应声而落 ， 短期内的累计跌幅就高达40% ， 投资人热度消退 ， 急于变现并抽离资金 ， 这更让房地产业遭受致命重创 ， 股市也好不到哪儿去 ， 持续走低的形势下 ， 到2009年 ， 由39000跌至历史新低7000点 。

日本政府通过税收赚得钵满盆满 ， 各大财团也是韭菜深割 ， 日本业界却哀鸿遍野 ， 面对破产的公司和高负债人群 ， 日本打算加大政府基础建设投入 ， 变相发钱以改善负债者的收入 ， 负债者收入增加就可以还钱给银行和贷款公司 ， 这样一来不就相当于挽救金融产业了么 。
可惜这只是日本政府一厢情愿的想法 ， 现实很骨感 ， 比如东京 ， 地界虽然相对较大 ， 但也不可能无限发展基建 ， 难不成都拆了重建一遍么 ， 所以日本政府的措施并没有什么效果可言 ， 企业纷纷到海外投资、到他国建厂以缩减成本 ， 自此日本步入比上不足比下有余的“失落三十年” 。


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