胡柏说|这些城市，房子都将沦为白菜价！
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最近 ， 云南个旧的超低房价 ， 引起了广泛的关注 。 事件的起因 ， 是一位江西九江的外卖小哥 ， 以《鹤岗5万一套天寒地冻 ， 云南7万一套四季为春》为题 ， 在网上直播了在个旧市买了一套“白菜价”房子的经历 。 “春城晚报”的记者就此进行了采访 ， 证实了以下几个事实：
1、在个旧市 ， 7万块钱买一套房子确实能做到 ， 一般是比较老旧的房子 。
2、个旧市的正常房价在每平米3600元左右 ， 但又以市中心的金湖来区分 ， 临金湖周边的 ， 普遍价格为4500元 ， 如果在房内看得见金湖的 ， 价格在4800元左右 。 离金湖稍远、靠近个旧城边的电梯房 ， 价格3100元至3200元之间 。
3、个旧市的房价的确是10年没有涨了 ， 个别区域还出现了下跌 。
我也网上进行了搜索 ， 的确发现了一批总价不到10万的二手房（下图）：
其中一套自称在“豪林新界附近”的1990年建成的2楼小户型住宅 ， 面积为50平米 ， 叫价为9.9万元 。 网上的介绍是：周边市场、医院、超市、公交车站等一应俱全 ， 房产证在手、过户无忧 ， 户型结构好、通透明亮、日照时间长 。
上图是个旧市的卫星图 ， 可以看出这是一个夹在两山之间的小城 ， 中间有一个湖泊 ， 图片里红色箭头所指就是上面提及的那套房子的位置 ， 看起来不算差 。 由此可见 ， 说个旧住房是“白菜价”并不夸张 。 房价10年没有涨 ， 这在货币不断膨胀的年代里 ， 其实就是下跌 。
根据央行的数据 ， 2010年6月的广义货币M2为67.4万亿元 ， 2020年6月达到了213.5万亿 。 10年间 ， 货币增长了217% 。 而在大城市 ， 这10年房价动辄上涨3到4倍 ， 部分城市的好片区甚至10倍 。 所以 ， 个旧楼市之悲惨 ， 可以想见 。 那么问题来了：个旧的房价 ， 为什么涨不动不了？ 原因很简单：个旧是资源枯竭型城市 ， 城市的地位不断下滑 ， 州政府又迁走了——这是一个被产业和政府同时抛弃的城市 。
上图：云南省和红河州的地图 。
个旧是全球著名的“锡都” ， 开采锡矿的历史有2000多年 ， 不仅是中国最大的锡产地 ， 还是全球最早的锡产地 。 此外 ， 这里还产铅、锌、铜 。 个旧最辉煌的时候 ， 是云南省的省辖市 ， 还一度管辖开远、蒙自两个县 。 后来 ， 个旧成了云南红河州政府所在地 。
2003年 ， 红河州政府驻地由个旧市迁移至蒙自县 ， 这成为个旧市衰落的起点 。 在中国的西部、西南地区 ， 很多县、县级市的人口不多 ， 经济也不算发达 ， 支撑当地经济的 ， 很大程度上是政府消费 。 一旦地级市政府、州政府迁走 ， 或者县政府迁走 ， 对当地的影响往往如天塌地陷一般 。 因为政府搬迁带走的不仅仅是政府消费 ， 还有未来的发展机遇 。 中国是强政府模式 ， 发展机遇掌握在政府手里 。 政府之所以会搬走 ， 说明当地一定出了问题 ， 要么是资源枯竭了 ， 要么是发展空间太小 ， 或者处于洪水、地震灾害容易发生的地区 。 搬走之后 ， 新的发展机遇肯定会给新区 。
正因为如此 ， 老百姓对政府搬迁非常敏感 。 尤其是近年来房价上涨之后 ， 大家懂得政府是支撑房价的重要因素 。 比较典型的案例是甘肃陇南 。 这个城市在汶川地震之后（2008年11月） ， 一度想把地级市的政府从地域狭小的武都区迁到成县 。 而在地震之前2年 ， 陇南市提出过东扩西进规划 ， 新的行政大楼将建在武都区东江镇 ， 并拆迁完毕 ， 居民也刚建起新房 。 刚经历过一轮折腾的东江镇居民听说政府可能搬走 ， 担心身家贬值 ， 于是开始上访 。 由此 ， 引发了一场严重的骚乱事件 。 最后 ， 陇南市政府放弃了搬迁计划 。 据“新京报”的报道 ， 当地统计局一名干部曾算过一笔账：武都区核心城区人口也就五万人 ， 市级机关职员五千多人 ， 加上他们的家庭成员 ， 大约两万人 ， 他们一旦搬迁 ， 武都人口要少三分之一 。 “两万多人先撤 ， 接下来从事三产的人再追随走一两万 。 ”这个干部反问：“你说这武都区还剩下啥？那些高楼大厦 ， 基础设施 ， 去服务谁？”
陇南当年面临的问题 ， 广泛存在于中西部和东北的很多城市 ， 而且随着人口向大城市、都市圈流动 ， 会越来越严重 。 国家已经在去年正式提出了“收缩型城市”的概念 ， 那些人口、资金、企业持续流出的城市和城区 ， 未来只能被撤并 。 而政府的撤并 ， 会加剧各种资源的流失 ， 以及房价的长期滞涨 ， 甚至阴跌 。 最近 ， 在烟台市的行政区划调整中 ， 长岛县被取消 ， 并入了蓬莱区 。 长岛之所以被撤县 ， 就是因为人口严重流失 。 从2008年到2018年 ， 长岛县的小学生人数从2140人 ， 减少到了891人（你没有看错 ， 长岛县就这么点人口） 。 减少了超过58% ， 可谓断崖式下跌 。 我们可以设想一下：当长岛县委、县政府几套班子撤销 ， 变成了街道办之后 ， 当地的政府消费会进一步萎缩 ， 房价也可以想见 。 同样的情况 ， 还出现在下面这些资源枯竭型城市里 。
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