马跃成|房价连续下降，泡沫依然很大，为什么说降到底很难( 二 )
这个计算是很简单的数学题 ， 根据上述的无套利均衡原则 ， 以货币市场的存款利率为参考标准 ， 也就是说 ， 当二手房价为2.67万元/平米时 ， 也就是说再降价一半还要多的时候 ， 即表明房地产市场价格的泡沫被完全消除 。 此时 ， 按照2.67万元/平米购买的房子 ， 用于出租的话 ， 其出租收入才能和相应的购房款约240万的存款利息相等 。
但是 ， 北京的房价会降到3万元以内吗？显然不太可能 ， 因为 ， 我们大家都没有这样的心理准备 ， 最近我们看到北京新拍出的几块限价地的楼面价都达到了5—7万元/平米 。 几乎和现在的房价相同 ， 也就是说已经在面粉和面包等价的不合理状态中 。
下面 ， 再看 ， 另一个问题 ， 如果预期未来房价还要上涨 ， 也就是说用今后制造更大的“泡沫”来掩盖当前的楼市“泡沫” ， 则 ， 我们可以算出 ， 如果未来房价每年每平米上涨1333元的话 ， 则房价上涨的资本利润 ， 则可以弥补资金收入不足的缺口 ， 使得货币市场的收益与二手房投资收益大体相当 。
这也是 ， 我国楼市的现状 ， 人们都在期待着房价上涨来获取投资收益 ， 而不可能通过房租收益获得投资价值 。 也就是说 ， 人们都是投资在预期房价还要涨的情况 ， 如果只是投资房租 ， 那就亏大了 。
根据北京楼市以往的情况 ， 似乎完全有理由相信 ， 房价在一年之内涨价1333元/平米 ， 完全不是个事 ， 按照现在的房价计算 ， 也就是每年上涨2.2% ， 这也太低了 ， 我们前些年都是每年上涨30%以上 ， 还有的成倍的上涨 ， 在前几年 ， 每周上涨1000元/平米也不是稀罕事 。 这个上涨甚至不及CPI每年3%左右的涨幅 ， 与每年GDP增长6.5%更是相差巨大 。
这就是说 ， 如果不考虑房产变现的交易费用的话 ， 投资买房预期收益的回报要高于银行存款利息的无风险收益 。 前几年的楼市就是这么过来的 ， 也是房价每年至少也都保持10%以上增长的原因 。 既有人们预期增长的原因 ， 也有均衡价格规律的基础 。
但是 ， 现在看 ， 不行了 ， 北京的房价似乎已经达到极限了 ， 按照北京人的收入算 ， 城镇职工收入与现在的房价相比 ， 还是相差太远了 。 查到的资料显示 ， 2018度全市职工平均工资为85038元 ， 比上年增长9.64% ， 月平均工资为7086元 。 据此推算2019年的工资收入应该在7700元左右 ， 也就是说 ， 一家两人收入的话 ， 也就是每年全家收入18.5万元 。 按照540万的房价算 ， 房价收入比达到了29.2 ， 远远超过国际上3—6的指标 。 在这种情况下 ， 房价怎么能上涨？
所以 ， 通过以上分析 ， 我们 ， 可以看出 ， 现在的房价似乎是被悬在了空中 ， 降下来 ， 有困难 ， 涨上去又很危险！这就是“泡沫”的危害性 ， 其实 ， 这个情况 ， 在很多年以前 ， 我们都曾经反复提示 ， 但是 ， 被房价上涨冲昏了头脑的人们 ， 谁能听得下去呢？今天 ， 把这个道理 ， 再讲给大家听 ， 你说咋办吧？【本文由“马跃成”发布2020年8月6日】
【马跃成|房价连续下降，泡沫依然很大，为什么说降到底很难】
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