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马跃成|房价连续下降，泡沫依然很大，为什么说降到底很难

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北京再现量价齐跌 ， 后面房价上不得下不来 ， 难办了

根据某中介机构的数据统计 ， 7月期间 ， 北京二手房住宅的网签套数为15365套 ， 环比下降5.69% 。 受疫情影响 ， 5月北京网签二手房1.6万套、6月达到1.7万套 ， 创下自2018年5月以来的历史最高 。 但是进入7月以后 ， 又下降至1.5万套 。 而在价格层面 ， 7月底北京二手房成交均价同样出现连续2个月的下滑 ， 当月跌幅为3.1% 。

其中 ， 西城区二手房成交量跌幅达到了64% ， 二手房成交均价为99608元/平米 ， 虽仍然位列北京各区之首 ， 但已是两年来首次跌破10万元/平米 ， 同时其5.78%的跌幅也是各区最高 。
另一家中介机构的数据也显示出同样的情况 ， 2020年7月该中介完成交易的二手住宅成交均价为55240元/平方米 ， 环比6月下跌4.12% ， 同比2019年7月下跌5.13% 。

北京二手房的房价为什么会下降 ， 当然社会上给出了很多的理由 ， 比如 ， 本来北京的房子就不少 ， 很多家庭都有多套房；由于限购影响 ， 外地进京炒房的路子被切断了；北京人口疏解计划 ， 也是受北京高房价的影响 ， 很多潜在的购房人群离开了北京；史上最严的限购政策 ， 抑制了购房需求；北京大量限价房和共有产权房入市；以及疫情的影响等等 。 这些理由都是对的 ， 也都是有道理的 。 不过这些理由也都是有变化的 ， 任何一个条件变化 ， 都可能导致楼市的风波再起 。 今天 ， 我们从经济学的无套利均衡原则的角度 ， 分析一下 ， 看看北京的房价还能不能反弹？以及何时才能下降到底？经济学讲的是大势所趋 ， 是基本规律 。

无套利均衡的基本原则是同样的东西应该卖同样的价格 ， 或者是差不过的价格 ， 不管在什么地方 ， 同一品种在两个市场的差价也应该是相同的 ， 否则 ， 如果出现价差 ， 就会出现在一个市场卖出 ， 从另一个市场买入赚中间差价的情况 ， 这是一种套利机会 。 分析中 ， 如果考虑运输费用 ， 就是说两个市场的价格差不多 ， 如果说不考虑运输费用 ， 就可以说两个市场价格相同 。

当这个行为反复出现以后 ， 两个市场的价格就会越来越接近 。 当价格接近到让套利者没有机会时 ， 市场就达到了无套利均衡 。 套利者也是一类影响供求的因素 ， 有套利机会时这些市场力量就存在 ， 达到无套利均衡时这些交易就消失了 。

这个无套利均衡理论说明了一个问题 ， 就是资金流向按照效用最大化 ， 或者是利润最大化的原则 ， 均匀而随机的分布到各个市场中 ， 资源的配置达到最适中的状态后停止流动 。 相反 ， 如果存在着套利的机会 ， 投资不同市场就有不同的获利机会 ， 这就意味着 ， 某个市场的资产价值存在着虚高的情况 ， 也就是说存在着“泡沫” 。 然后资本的流动促使资产价格趋向均衡 ， 这就是去“泡沫”的过程 。
那么 ， 这样的价格“泡沫” ， 怎样通过流动趋向均衡呢？按照经济学上的无套利均衡驱动 ， 可“泡沫” 。 还有一种是 ， 价格发散 ， 即“泡沫”变得更大 ， 也就是说 ， 短期的交易价格 ， 距离长期的均衡价格越来越远 。 具体来说 ， 这两种途径是长期走向均衡的不同阶段 。

以我国的楼市来说 ， 以前就是走在了第二种“泡沫”越来越大的阶段 。 现在 ， 似乎是开始了收敛的阶段 ， 也就是说价格可能正在向均衡点靠近 。 不过 ， 这个问题 ， 还是要靠人们对价格的预期来决定 。

我们以北京的房价为例 ， 测算一下 ， 看看房价会怎样的发展？以北京的房价均价6万/平米来计算 ， 一套90平米的房款就是540万元 ， 这样的房子在北京的租金大概是每个月8000元左右 ， 这样一年的租金收入就是9.6万元 。 假设把购房款存入银行的话 ， 按照三年期浮动利率计算 ， 利率约4%左右 ， 这样 ， 如果不考虑复利的话 ， 每年540万的存款利息就是21.6万 ， 两者相差了12万元 ， 显然 ， 这个差额 ， 就是房地产市场相对于货币市场房价虚高 ， 形成的“泡沫” 。
这样 ， 就产生了两方面的问题 ， 一个是相对于银行存款来说 ， 二手房市场房价多高的时候 ， 房价虚高的“泡沫”就会消失？二是 ， 假设当前的房价不会下跌 ， 只会上涨那么房价涨幅达到多高的时候 ， 二手房价格转让收益 ， 能够弥补年租金收入不足 ， 从而与货币市场的利息收益相持平 。


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