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广叔谈房|广州楼市：房子升值潜力这点很重要，投资买房一定不能忽视( 二 )


提问：你好广叔 ， 想请教一下投资买房 ， 如果贷款的话 ， 首付越低越好 ， 贷款期限越长越好 ， 这样理解对吗？感觉贷款期限越长利息支出也很大 ， 有没有最佳的首付和贷款比例呢？谢谢！
回答：你好 ， 理解正确 多军的标准是： 1.标的尽可能性价比高 2.贷款尽可能多 3.其次才是贷款月供 ， 最末利率 房贷值钱的话语背景是在房产这个范围内 。
买房是为了让“过去的收入”保值增值 ， 贷款是为了让“未来的收入”保值增值 。买过房的人都知道 ， 没有哪一套房是真的需要还三十年的 。
因为房贷是不变的 ， 假设五年前贷的款 ， 当时月供的购买力是200公斤猪肉 ， 到了今天购买力大概只等于100公斤猪肉 。那你现在供房 ， 也就是相当于你用现在价值100公斤猪肉的钱 ， 去还当年价值200公斤猪肉的钱 ， 整整赚了多少？整整赚了100公斤啊 。 再简化一下 ， 就是相当于借100块还50块 。 还有比这个更赚的么？ 只要房价稳定 ， 连涨都不需要 ， 只要物价涨了 ， 以上过程就是无风险套利 ， 为什么你还会觉得贷款30年买房的人蠢呢？ 所以对于多军的标准答案是：只要按揭利率不超过6% ， 那就等额本息30年 。
对于普通人的贷款方式选择： 等额本金 ， 每月还本金和利息逐渐减少 ， 适合想要减少利息总支出或者提前还款的人群； 等额本息 ， 每月归还金额相等 ， 但总支出利息多 ， 适合收入不高工作较稳定的年轻人 。
提问：您好广叔 ， 想在肇庆新区买2套房或店铺 ， 分析一下投资价值？
回答：你好 ， 因广佛地区的发展还没达到一定的水平 ， 广佛地区的发展也会对肇庆有很大的影响 。 肇庆占据中国经济最发达的珠三角一席之地 ， 却没有多少存在感 。 整个珠三角 ， 它不及广深知名、有地位 ， 没有珠海的特区标签 ， 又不像佛山、东莞拥有发达的制造业 。 随着港珠澳大桥、深中通道等跨海重大工程不断上马后 ， 各城市的重点资源都在向珠江口聚集 ， 这对肇庆而言 ， 更为不利 。 肇庆是一座典型的人口净流出城市 ， 投资价值不大 。 当下深圳+东莞限购升级 ， 更利好广州 ， 广州本科学历+半年社保就可以破限 ， 相比在一线城市中房票比较容易 ， 所以我建议你买2套肇庆 ， 不如去买1套广州 ， 价值完全不一样 。
提问：你好广叔 ， 我在光明有一套90平的住宅 ， 目前我父母在住 ， 在松岗有一套小产权出租 ， 租金4k元 ， 如果卖掉的话可以到手130万左右 ， 现在手里有现金300万左右 ， 我是自己开公司的 ， 公司现在规模不大 ， 我每个月收入大概六七万 。 还有一个买房名额 ， 要付七成 ， 请问去哪里买比较合适？
回答：你好 ， 光明从长远看没毛病 ， 很多利好还没兑现 ， 外加你自住可保留 。 小产权可留可不留 ， 目前来看对你影响不大 ， 博一下拆迁大概率10年没动静 。 300万现金 ， 月供充足 ， 可适当加大点杠杆 ， 直接上一套1000+的房子 。 可以考虑的参考选筹：【宝中】：天健时尚 ， 西岸官邸 ， 金泓凯旋城 ， 宏发领域 ， 西城上筑 ， 丽晶国际 ， 第五大道、幸福海岸等 。 【碧海片区】：中信湾上六座、城市峰尚 ， 富通城、玉湖湾等 。 【前海南片区】：鼎太丰华四期 ， 诺德假日 ， 阳光玫瑰园 。 【科技园】科苑学里、润府 ， 阳光带滨海城 ， 海怡东方花园 。 【前海自贸区】：前海时代 ， 招商领玺 。 【蛇口】半岛城邦 ， 南海玫瑰园 。 【后海】蔚蓝海岸 ， 后海理想雅园、漾日湾畔 ， 太古城 。 以上选筹可作为参考 ， 能不能入手重点还是看价格 ， 逢入
提问：你好广叔 ， 感觉现在深圳市场已经没什么好盘了 ， 是不是后面会有很多放盘的？价格是不是会涨？
回答：不会 ， 深圳业主很惜售的 ， 上半年深圳二手盘会维持在32000-35000的数量 ， 横盘 ， 逐渐挤干泡沫 。
提问：您好广叔 ， 请问龙岗的远洋新天地这个盘如何？ 17年的时候因为没有名额就买了一套公寓 ， 现在房价也没变化 ， 在想继续持有还是置换套现呢？
回答：你好 ， 有名额的话 ， 能及早置换成住宅会比较好 ， 公寓的税费让你涨也爽 ， 不涨更不爽 。
提问：你好广叔 ， 看了你的分析很专业 ， 想请教你：我们因孩子已在蛇口读书了 ， 现在在住的房子是两房有点小 ， 想卖了沙井万科翡丽郡的买荔海春城的双拼自住 ， 后期荔海春城有没有什么潜力呀？
回答：你好 ， 万科翡丽郡现在卖掉其实有点可惜了 。如果月供能力不错 ， 建议加按揭后再入手一套蛇口 。南海中小学 ， 除了荔海春城 ， 还可以关注鼎太风华、诺德假日、雷圳碧榕湾、南荔苑、汉京山等 。 择笋录取 。
本文来源：广叔谈房

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