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楼事纪|8月底大限将至！房贷新规“2选1”不可大意，内行：选错了白送钱( 二 )


不过 ， 这里需要注意两点：一是LPR利率是按照去年12月20日的报价利率4.8%来计算的；二是加点数值一经确定 ， 永久不变 。

“固定利率”和“LPR加点”两种方式 ， 应该选择哪一种呢？
再接着说说小王 ， 等到房贷合同转换完成后 ， 一直到今年年底 ， 小王的房贷利率都是4.8%+0.59%=5.39% 。 但从明年开始 ， 小王房贷利率就会发生变化 ， 具体为2020年12月份的5年期LPR报价+59个基点 ， 此后每年以此类推 。 打个比方 ， 假设2020年12月的5年期LPR报价为4.65% ， 那小王明年的房贷利率就是4.65%+0.59%=5.24% 。
由此可见 ， 房贷利率是根据LPR的变动而变化 ， 如果你认为未来LPR会下降 ， 那么转换为LPR定价会更好 ， 毕竟可以降低贷款成本 。 反之 ， 如果你认为未来的LPR可能会上升 ， 那么转换为固定利率显示有更大好处 ， 否则就是给银行白送钱了 。 因此 ， 到底如何选择 ， 关键要看自己对未来利率走势的判断 。
【楼事纪|8月底大限将至！房贷新规“2选1”不可大意，内行：选错了白送钱】
那么 ， 未来LPR是会上升还是下行呢？
首先 ， 从目前来看 ， LPR是保持下行的趋势 。 自2019年8月LPR推出以来 ， LPR已经多次下调 。 截至目前 ， 1年期LPR已经累计下行了40个基点 ， 5年期以上LPR已经累计下行了20个基点 。 对此 ， 业内普遍预计 ， 未来两三年时间里 ， LPR还会继续保持下降的趋势 。 因此 ， 如果购房者选择了LPR加点的方式 ， 预计未来房贷成本会有一定幅度的降低 ， 这也是目前业内普遍推荐LPR加点方式的原因 。
不过 ， 笔者认为 ， LPR分为1年期和5年期以上两种方式 ， 在经济高质量发展和推动脱虚向实的环境下 ， 为了扶持中小微企业等 ， 当前利率下降更多的主要是1年期LPR利率 。 反之 ， 对于房地产行业来说 ， 楼市调控的主基调一直都是“稳地价、稳房价、稳预期” ， 再加上LPR机制推出以来 ， 5年期LPR已经累计下行20多个基点 ， 所以预计未来5年期LPR的下降空间比较有限了 。
实际上 ， 从2020年4月开始 ， LPR就一直保持在4.65%的水平 ， 如今已经4个月按兵不动了 。 此外 ， 大家也都知道 ， 进入2020年以来 ， 央行降息也都是非对称性降息 。 由此推断 ， 未来5年期LPR基本会保持稳定下行 ， 或者以稳定波动为主 。

基于这种情况 ， 笔者认为 ， LPR加点的定价方式并非适合所有的房贷一族 ， 大家没必要一窝蜂的都去选择LPR加点的方式 。 如果买房时间比较早 ， 所剩的还贷时间也不多了 ， 而且当时银行也给出了折扣力度较大的房贷利率 ， 其实可以不用转换成LPR ， 选择固定利率即可 ， 这样既可以锁定月供成本 ， 其他方面的生活支出也可以得到合理的安排 ， 算是比较省心的 。 比如 ， 小王买房比较早 ， 当时房贷利率下浮20% ， 目前的房贷利率就是4.9（1-20%）=3.92% ， 显然房贷利率已经很低了 ， 而且按照未来LPR的稳定波动走向来看 ， 达到比3.92%更低的房贷利率也比较难 ， 所以就没有再折腾的必要了 。

那么 ， 最后一个月了 ， 你会选择哪种方式呢？欢迎留言讨论 。


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